271,460,000원
수원지방법원 2024타경95747. 경기도 용인시 기흥구 농서동 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 2층 티-234호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 등기부상 소유자는 문순례이며, 말소기준권리는 2020.09.17. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 552,000,000원입니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정, 용인시 압류, 에스씨디벨롭먼트 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 선후관계만 보면 비교적 읽기 쉽지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계와 현황입니다. 이트너스(주) 용인점은 2021.09.09. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 조사됐습니다. 반면 (주)WCDI는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, WCDI에 관한 원자료 확인 전에는 ‘인수 위험 0원 확정’으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95747 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 11, 2층 티-234호 (농서동, 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 문순례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 271,460,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 658,353,902원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 공시지가 1,466,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.17. 국민은행 근저당권 552,000,000원입니다. 2024.10.31. 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사가 임의경매를 개시했고, 이후 용인시 압류와 에스씨디벨롭먼트의 24,000,000원 가압류가 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞선 퍼스트엠앤디 344,857,589원 가압류와 에스씨디벨롭먼트 27,000,000원 가압류는 이미 해제로 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 한 명은 명확, 한 명은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이트너스(주) 용인점(임각균) | 기흥테라타워지식산업센터 T-234호 135.6039㎡ | 2021.09.09 | 10,000,000원 | 2,784,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)WCDI | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상인수 확인 필요 |
이트너스(주) 용인점은 전입일이 말소기준권리인 2020.09.17.보다 뒤인 2021.09.09.이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,784,000원입니다. 반면 (주)WCDI는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 원문 확인이 필요한 부분입니다.
③ 현황 리스크 — 외부출입문 폐쇄·인접호와 일단 사용
매각물건명세서 비고에는 외부출입문이 폐쇄되어 있고, 인접호와 호별구분 없이 공장사무실로 이용 중이며 내부에서 출입 가능하다고 기재돼 있습니다. 감정평가의 기타 참고사항에도 2층 티-234호가 외부출입문 폐쇄 상태이고 인접호와 일단으로 이용 중이므로 경매 참여 시 주의를 요구하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,600,440원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 266,859,560원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 에스씨디벨롭먼트 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 271,460,000원 기준 채권 총액 576,000,000원 중 예상배당은 266,859,560원이며 미배당액은 309,140,440원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, WCDI의 임차조건이 미상인 점은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 그대로 남는 확인사항
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 271,460,000원 | 49% | 266,859,560원 | 309,140,440원 |
| 3회 유찰 시 | 190,022,000원 | 34% | 186,561,692원 | 389,438,308원 |
| 4회 유찰 시 | 133,015,399원 | 24% | 130,353,183원 | 445,646,817원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터 성격의 공장·지원시설은 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵고, 본건은 점유·호별구분 문제까지 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근의 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터로, 주변은 아파트형공장·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 2층 티-234호이며, 공동위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로 공장 및 지원시설 건부지로 이용되고, 남측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- WCDI 임차조건 확인. 전입일·보증금·점유범위가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문, 사업자등록·점유관계를 대조해야 합니다.
- 현장 출입 확인. 외부출입문 폐쇄 상태와 인접호 내부 연결 여부, 티-234호 독립 출입 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 이트너스(주) 용인점의 조사 면적은 135.6039㎡로 기재돼 있으므로 실제 사용범위와 경계 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 지식산업센터의 현재 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만 WCDI가 미상인 만큼 ‘인수 0 확정’과 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 권리·현황이 먼저”
이 물건은 감정가 554,000,000원에서 두 차례 유찰되어 271,460,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 경매의 안전성은 할인율 하나로 결정되지 않습니다. 국민은행 근저당 이후 등기는 소멸하고 이트너스(주) 용인점도 대항력이 없다는 점은 명확합니다. 그러나 (주)WCDI의 대항력 가능 여부가 미상이고, 티-234호가 외부출입문 폐쇄 상태에서 인접호와 호별구분 없이 사용 중이라는 현황도 남아 있습니다.
권리의 큰 줄기는 단순하지만, 인수·명도와 물리적 독립성은 아직 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실보다, WCDI 임차조건과 실제 호실 경계를 먼저 확정하는 것이 입찰 판단의 선행조건입니다.
