수원지방법원 2024타경95747. 용인시 기흥구 농서동 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터 내 근린시설 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 확인되고, 토지는 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 권리의 기준점은 2020년 9월 17일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
겉으로는 감정가 2.18억에서 7,477만원까지 내려온 큰 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 누가 점유하고 있고, 그 점유가 매수인에게 남는가입니다. 현황조사상 실제 임차인·점유자로 보이는 신고는 2건이고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 1건은 대항력 없음으로 정리되지만, 1건은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95747 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 11, 10층티-10039호 (농서동, 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 문순례 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 / 658,353,902원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2020.09.17 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원, 근저당권자는 주식회사국민은행, 채무자는 문순례입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만, 임차인의 대항력은 등기 권리만으로 끝나는 문제가 아니라 전입·점유·보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 2건, 승계 중복 0건
| 이름 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이트너스(주) 용인점(임각균) | 기흥테라타워지식산업센터T-234호 135.6039㎡ | 10,000,000원 / 2,784,000원 | 전입 2021.09.09 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)WCDI | 미상 | 미상 / 미상 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
이트너스(주) 용인점(임각균)은 전입신고일이 2021.09.09로 말소기준권리인 2020.09.17 이후입니다. 따라서 제공자료상 대항력은 없습니다. 반면 (주)WCDI는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 이 경우 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 반대로 “인수 위험 없음”으로도 단정하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원본 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,745,932원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 228,000,000원 | 73,028,068원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 퍼스트엠앤디 | 344,857,589원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스씨디벨롭먼트 | 27,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스씨디벨롭먼트 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 74,774,000원 가정 시 총 채권 623,857,589원 중 73,028,068원만 배당되고, 미배당은 550,829,521원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, (주)WCDI 관련 보증금 미상 리스크는 별도 확인 사항입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 자료상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 74,774,000원 | 34.3% | 73,028,068원 | 550,829,521원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 24.0% | 50,999,648원 | 572,857,941원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,639,260원 | 16.8% | 35,579,753원 | 588,277,836원 | 0원 |
자료상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 하지만 이 결론은 확인된 임차관계만 반영한 결과입니다. (주)WCDI의 보증금·전입일이 확인되지 않았으므로, 실제 입찰 판단은 미상 임차인 해소 후에 해야 합니다. 다회 유찰과 지식산업센터·근린시설 성격을 함께 보면 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 “서천고등학교” 남동측 인근의 기흥테라타워현대엔지니어링지식산업센터입니다.
- 주위환경. 주위는 아파트형공장, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 빌딩까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 공동위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등으로, 남측 노폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 주의사항. 기호(1) 2층 티-234호는 외부출입문이 폐쇄되었고 인접호와 일단으로 이용 중이라는 감정평가 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)WCDI 확인. 전입신고일·보증금·점유 부분이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 실질취득가. 자료상 인수액 0원 기준 실질취득가는 74,774,000원이지만, 미상 임차인 해소 전까지 확정 금액처럼 보지 마세요.
- 점유 상태. 이트너스(주) 용인점(임각균)의 점유 부분은 티-234호로 기재되어 있고, 감정평가상 일부 호실은 인접호와 일단 이용 중이라고 되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설·지식산업센터 성격의 물건은 주거용 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 실사용·임대수요·전매수요를 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 당해세·관리비·임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 리스크’
이 물건은 감정가 218,000,000원에서 현재 최저가 74,774,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 조심스럽습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 자료상 인수액도 0원이지만, (주)WCDI의 전입일·보증금 미상이 남아 있습니다. 이 미상 점유가 해소되기 전까지는 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 말하기 어렵습니다. 말소기준은 명확, 가격은 낮음, 그러나 임차인 확인 전 결론은 보류. 종합하면 공격형보다 확인형 입찰자에게 맞는 사건입니다.
