수원지방법원 2025타경54993. 화성시 능동 세가프라자 1층 110호 근린시설입니다. 감정가 442,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,124,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 최에스더이며, 2024.08.01. 거래가액 420,000,000원에 소유권을 취득한 날 등촌동새마을금고가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.03.12. 등촌동새마을금고의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리관계만 보면 복잡한 선순위 임차권이나 후순위 가압류가 겹친 형태가 아닙니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건의 핵심 리스크는 권리보다 가격의 적정성과 환금성입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 바로 검증하기 어렵고, 실제로 이미 4회 유찰됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층110호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄하나1길 47-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 · 제1층 제110호 · 사용승인일 2017.07.19 |
| 소유자 | 최에스더 (2024.08.01. 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 106,124,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 354,180,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 현황이 공실로 기재돼 있습니다. 감정평가서에서도 소매점으로 이용되며 현황 공실이라고 확인됩니다. 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으나, 본 경매자료에서 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
과거에는 신탁등기가 존재했지만, 코리아신탁주식회사 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 주식회사생보부동산신탁에서 교보자산신탁주식회사로 이어진 신탁 역시 2024.08.01. 최에스더에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 106,124,000원으로 감정가 442,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 74,286,800원, 그다음은 52,000,760원까지 내려갑니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 할인율 자체를 시세 대비 가격 메리트로 바꾸어 해석하는 것은 위험합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 76% 할인”이라는 접근보다 실제 임대수익 가능성, 공실 지속기간, 상권의 성숙도와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 현황 공실인 만큼 낙찰 직후 임대수익이 자동으로 발생한다고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,285,736원 |
| 1. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 420,000,000원 | 103,838,264원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,124,000원을 가정하면 등촌동새마을금고에는 103,838,264원이 배당되고, 316,161,736원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙한 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 제1층 제110호는 소매점으로서 현재 공실입니다.
- 도로. 토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 · 특정용도제한지구 · 지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실이 단순 교체기인지 장기 공실인지, 주변 동일 상가의 임대료와 공실 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 106,124,000원이 시세보다 낮다고 단정하지 말고 실제 임대수익과 인근 상가 거래사례로 별도 검증해야 합니다.
- 4회 유찰 해석. 반복 유찰은 단순 할인 기회인 동시에 수요 부족과 환금성 위험의 신호일 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 등촌동새마을금고 근저당은 세가프라자 제1층 제111호를 공동담보로 두고 있으므로 관련 원본 등기를 함께 확인하세요.
- 관리비·세금. 공실 상가는 체납 관리비와 세금 여부가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 별도 검증”
이 물건은 말소기준권리 이후의 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 명확한 장점입니다. 하지만 442,000,000원의 감정가가 106,124,000원까지 내려왔다는 이유만으로 이를 저가 매수 기회라고 단정해서는 안 됩니다. 현황은 공실이고, 주변은 미성숙한 상가지대로 평가됐으며, 이미 4회 유찰됐습니다. 권리는 비교적 합격, 가격·임대수익·환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상가가 만들어낼 현금흐름과 향후 처분 가능성입니다.
