수원지방법원 2025타경54993. 화성시 능동 세가프라자 1층 111호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이고 현재 공실입니다. 소유자는 최에스더이며, 2024.05.10. 거래가액 415,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 396,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 등촌동새마을금고의 근저당권 420,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 현황도 공실이므로, 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 대항력 임차인이 아니라 4회 유찰된 근린시설의 가격과 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 최에스더 |
| 감정가 / 최저가 | 442,000,000원 / 106,124,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 등촌동새마을금고 / 354,180,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음, 현황 공실. 말소기준은 2024.05.10. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.01. 등촌동새마을금고 근저당권과 2025.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 442,000,000원이고, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 106,124,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 74,286,800원, 6회 유찰 시 52,000,760원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 106,124,000원 | 712,161,736원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 74,286,800원 | 743,450,362원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 52,000,760원 | 765,335,254원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,285,736원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 396,000,000원 | 103,838,264원 |
| 2. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 등촌동새마을금고 배당은 0원입니다. 전체 채권액 816,000,000원 중 예상배당은 103,838,264원이며 미배당은 712,161,736원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙한 상가지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 소매점이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.19.입니다. 기본적인 위생·급배수, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북서측·남서측 약 15m 내외, 남동측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 2,082.7㎡, 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 규제. 특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))·주차장·비행안전제6구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 1층 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리는 단순한데도 4회 유찰됐다는 점은 가격·상권·공실·환금성 측면에서 별도 검토가 필요하다는 신호입니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태, 실제 출입 가능 여부와 영업에 필요한 시설 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 상가 관리비 확인. 공실 기간 중 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 일반상업지역이지만 특정용도제한지구·지구단위계획구역 등의 제한이 있으므로 계획한 업종의 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗해도, 가격 검증은 별개다
이 물건은 임차인이 없고 현재 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 권리 구조만 보면 단순한 편입니다.
그러나 감정가 442,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 106,124,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘싼 물건’이라는 결론으로 연결해서는 안 됩니다. 실거래 시세에 의한 가격 검증 근거가 없고, 감정평가상 주변은 미성숙한 상가지대이며 물건도 현황 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증하는 접근이 맞습니다.
