춘천지방법원 2025타경30589. 강릉시 포남동 1143-1·1143-2에 소재한 물건으로, 감정평가상 건물은 숙박시설 및 근린생활시설, 8층 부분은 현황 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박윤정이며, 현재 회차 최저매각가는 1,779,937,000원입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
다만 권리만 깨끗하다고 보기엔 확인할 것이 많습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함목록1, 장기간 공실상태, 건물 관리상태 불량, 건물 내 설비 등의 정상작동 여부 불분명이 적시돼 있습니다. 또한 공부상 도로명주소는 용지각길 44이나 건축물대장상 주소는 용지각길 44, 42로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30589 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1143-1, 1143-2 · 강원특별자치도 강릉시 용지각길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 숙박시설 및 근린생활시설 · 8층 부분 현황 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 |
| 소유자 | 박윤정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,779,936,375원 / 1,779,937,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 4,131,162,662원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 378.3㎡ · 지목 대 · 상업용 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 725,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 압류·근저당 흐름은 길다
임차인은 없습니다. 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 현재 배당계산은 집행비용 20,199,370원을 먼저 차감한 뒤 서호새마을금고 근저당에 1,759,737,630원을 배당하는 구조이며, 김충렬 근저당은 0원 배당으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 비교 실거래 없이 신건 1,779,937,000원
현재 최저매각가는 1,779,937,000원으로 감정가 1,779,936,375원과 사실상 같은 신건 가격입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교값은 제시되지 않아, 이 가격이 시장 대비 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,779,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,199,370원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 서호새마을금고 | 4,440,000,000원 | 1,759,737,630원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 김충렬 | 650,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,090,000,000원 중 예상배당 1,759,737,630원, 미배당 3,330,262,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포남1동주민센터 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 주상용 및 상업용 건물이 혼재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며 8층 부분은 현황 주택입니다.
- 토지. 378.3㎡, 준주거지역, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 725,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주소 확인. 공부상 도로명주소는 용지각길 44이나 건축물대장상 주소는 용지각길 44, 42입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·관리상태. 장기간 공실이고 건물 관리상태가 불량하다고 명시돼 있으므로 내부 훼손과 유지보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동. 위생·냉난방·소화·승강기 설비가 있으나 정상작동 여부는 불분명하므로 실제 작동 상태 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물 포함목록1이 포함됩니다. 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 강릉시 압류와 당해세 가능성이 있으므로 배당 순위와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 1,779,937,000원을 시장가격보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 혼합 이용. 숙박시설·근린생활시설이며 8층은 현황 주택이므로 실제 이용상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 주소 대조. 용지각길 44와 건축물대장상 용지각길 44, 42 표기를 현장·공부와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 단순한 편입니다. 하지만 현재 최저가는 감정가 수준인 1,779,937,000원이고, 비교 가능한 실거래 자료는 없습니다. 여기에 장기간 공실·관리상태 불량·설비 정상작동 여부 불분명, 숙박시설·근린생활시설과 8층 현황주택의 혼합 이용, 세금 압류까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 실물 상태는 보수적으로 확인입니다. 신건 최저가가 낮다고 평가할 근거가 없으므로 현장 상태와 실제 비용, 세금·배당관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
