춘천지방법원 2025타경30589. 강릉시 포남동 1142에 있는 대지·토지와 관련 건물입니다. 감정 이용상태는 숙박시설 및 근린생활시설이고, 8층 부분은 현황상 주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물이며, 주변은 주상용·상업용 건물이 혼재하는 후면 상가지대입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.07.23 서호새마을금고 근저당권 채권최고액 4,440,000,000원입니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 것은 2019.04.02 강릉시 압류입니다. 날짜만 보면 2021년 말소기준보다 앞서지만, 이 압류는 2019.08.29 해제되어 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 볼 대상은 아닙니다. 이후 2021년 근저당을 기준으로 2023년 근저당 2건, 2024년 압류, 2025년 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30589 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1142 · 용지각길38번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설 및 근린생활시설 · 8층부분 현황주택 |
| 토지 | 1,363.7㎡ · 지목 대 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 용도지역 | 도시지역 · 준주거지역 · 공시지가 725,800원/㎡ |
| 소유자 | 박윤정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,420,702,900원 / 6,420,702,900원 (신건) |
| 청구액 | 4,131,162,662원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.23
말소기준권리는 을구 5번 서호새마을금고 근저당권 4,440,000,000원입니다. 이 근저당과 을구 6번 240,000,000원, 을구 7번 김현장 420,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 을구 5번과 6번 근저당은 2025.08.22 엠씨아이대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정요항표에도 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 점유자·보증금·전입·확정일자를 확인하지 않은 상태에서 “임차인 위험이 없다”고 단정해서는 안 됩니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 시세 메리트는 단정 금지
현재 회차는 감정가의 100%인 6,420,702,900원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 80%인 5,136,562,320원, 2회 유찰 시는 64%인 4,109,249,856원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않으므로, 신건 6,420,702,900원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,420,702,900원 | 5,286,817,556원 | 0원 | 1,067,278,315원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,136,562,320원 | 5,082,796,697원 | 204,020,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,109,249,856원 | 4,065,757,357원 | 1,221,060,199원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당이 커집니다. 현재 회차에서는 채권 전액 배당 후 소유자 잔여가 1,067,278,315원이지만, 1회 유찰부터 소유자 잔여는 0원이 되고 미배당이 발생합니다. 2회 유찰 시에는 신청인 관련 배당도 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,420,702,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 66,607,029원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서호새마을금고 | 4,440,000,000원 | 4,440,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서호새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김현장 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 오정동새마을금고 | 186,817,556원 | 186,817,556원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,067,278,315원 |
현재 회차 시나리오의 채권 총액 5,286,817,556원은 전액 배당되고, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 현황 — 숙박시설·근린생활시설과 위반건축물
- 이용상태. 숙박시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 8층부분은 현황주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층건으로 외벽은 석재붙임·징크판넬·페인팅 마감, 내벽은 벽지도배·일부 타일·인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 냉·난방설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 2층 일부 및 7층부분은 2021.12.29 용도변경허가 미필로 위반건축물에 등재되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록5의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지 자료 기준)
- 위치. 포남1동주민센터 남서측 근거리에 위치하고, 주상용 및 상업용 건물이 혼재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 양호한 편입니다.
- 토지. 면적 1,363.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 725,800원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 6,420,702,900원의 시장 적정성과 환금성을 수치로 단정하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 2019년 압류 재확인. 2019.04.02 강릉시 압류가 2019.08.29 해제로 실제 말소되어 있는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 실제 점유자를 확인하고, 점유자가 있다면 전입·보증금·확정일자 및 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 2층 일부 및 7층부분의 용도변경허가 미필 상태, 시정명령 여부와 실제 이용상태를 건축물대장 및 현장에서 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되고 이동 가능한 컨테이너는 제외되므로 현장 물건과 매각 대상의 경계를 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 6,420,702,900원이 시장가보다 낮다는 근거는 현재 없습니다. 숙박시설·근린생활시설의 실거래·임대수익·영업현황을 확인하기 전에는 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무위험”
이 사건의 등기 구조 자체는 읽을 수 있습니다. 2019년 강릉시 압류는 이미 말소됐고, 2021.07.23 서호새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 그 이후 등기된 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰까지 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기만이 아닙니다. 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건, 그리고 2층 일부·7층부분 위반건축물 등재가 함께 존재합니다. 일괄매각·제시외 건물 포함과 컨테이너 제외도 현장에서 경계를 확인해야 합니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 감정가 6,420,702,900원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 현황·세금·건축 리스크와 가격 검증은 필수입니다.
