대전지방법원 2025타경56. 충청남도 공주시 계룡면 중장리 389-1, 농바위길 11 소재 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2) 사찰, 기호(4) 사찰 부속시설이고 토지가 함께 포함된 구조입니다. 등기상 소유자는 구원사이며, 2017년 11월 8일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 이어 2017년 12월 20일 형산새마을금고 명의 근저당권 2건이 설정됐고, 그중 을구 1번 채권최고액 390,000,000원이 말소기준입니다. 을구 2번 근저당권 260,000,000원과 2025년 4월 23일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 1,125,986,000원으로 감정가 1,608,551,200원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 “30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 농지·산지를 중심으로 농가주택이 소재하는 지역의 사찰 및 부속시설이라는 이용 특성, 공부상 답과 현황 이용상태가 다른 토지, 임대차 관계 미상이라는 요소를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 계룡면 중장리 389-1 · 충청남도 공주시 계룡면 농바위길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 사찰 · 기호(4) 사찰 부속시설 |
| 소유자 | 구원사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,608,551,200원 / 1,125,986,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 530,957,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발행일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2017.12.20. 을구 1번 형산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 김영익입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 260,000,000원도 매각으로 소멸하며, 2025.04.23. 형산새마을금고의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 배당 시나리오상 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 체크 — 현장 확인이 필요한 구간
| 확인 항목 | 확인 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고 내역 없음 | 신고 없음 |
| 감정평가 임대차 | 구체적인 임대차 관계는 미상임 | 미상 |
| 매수인 인수 | 현재 회차 배당 시나리오 | 0원 |
보증금·전입일·확정일자 등 임차인의 구체적 권리자료가 없으므로 대항력을 있다고 단정할 수도, 반대로 현장 사용관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건에서 등기상 권리정리는 단순하지만, 실제 점유자와 사용관계를 확인하는 절차가 중요합니다.
③ 가격 — 1회 유찰은 확인되지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,608,551,200원에서 1회 유찰되어 1,125,986,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오 금액은 788,190,200원(49%), 3회 유찰 시는 551,733,140원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,125,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,659,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 형산새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 형산새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 462,326,140원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 650,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 462,326,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,125,986,000원 | 650,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 788,190,200원 | 650,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 551,733,140원 | 543,815,809원 | 106,184,191원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 매각대금이 채권최고액 합계에 못 미쳐 106,184,191원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 부족분이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 낙찰가격이 내려갈수록 채권자의 회수액은 달라져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충남 공주시 계룡면 중장리 소재 중장2리마을회관 남측에 위치하며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 사찰, 기호(4)는 사찰 부속시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 2층, 기호(4)는 철근콘크리트조 슬라브 지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 기호(1)는 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형), 기호(3)·기호(5)·기호(6)는 생산관리지역 관련 내용이 확인됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 하수처리구역이 포함되며, 기호(6)는 소하천구역(오미천)·소하천예정지(오미천)에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1)·기호(3)·기호(5)는 공부상 “답”이나 현황은 건부지·주차장 및 도로로 이용 중입니다.
- 토지 정보. 토지면적 998.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·세로한면(불), 공시지가 93,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 사찰 이용상태 확인. 기호(2)는 사찰, 기호(4)는 사찰 부속시설로 이용 중이므로 현황과 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 답인 기호(1)·기호(3)·기호(5)가 현황 건부지·주차장·도로로 이용 중인 점을 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·하수처리구역 및 소하천 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,125,986,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 3회 유찰 시 채권 미배당 106,184,191원이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 물건의 특수성을 먼저 봐야 한다
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2017.12.20. 형산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 사찰과 사찰 부속시설로 이용되고, 토지가 함께 포함돼 있으며 일부 필지는 공부상 답과 실제 이용상태가 다릅니다. 여기에 감정평가상 구체적인 임대차 관계가 미상이고 시장 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 점유·임대차, 사찰 이용상태, 토지 현황 및 규제, 실제 시장가를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나 현장·용도·가격 검증이 선행돼야 하는 특수형 물건입니다.
