24,500,000원
대구지방법원 2026타경41. 경주시 천북면 모아리 양지타워아파트 8층 804호입니다. 현재 소유자는 이정숙이며, 2008.03.18 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2008.04.14 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2017.10.31 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 396,000,000원 근저당입니다. 그보다 뒤에 설정된 2022년 근저당과 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 두 명의 점유자가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2025.12.01로 말소기준인 2017.10.31보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리관계상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니며 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 보증금 자체와 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로, 소액임차인 최우선변제 해당 가능성과 실제 점유관계는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경41 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5 양지타워아파트 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방·욕실·다용도실 등 · 지하1층 지상14층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 24,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 337,185,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2017.10.31 을구 5번 근저당권입니다. 이후 2022.09.20 농협은행주식회사 근저당권 660,000,000원, 2025.05.08 신용보증기금 가압류 847,800,000원, 2026.01.30 중소벤처기업진흥공단 가압류 824,276,359원 및 2026.02.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 을구 5번 근저당권은 2026.07.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 근저당권의 기준 순위는 2017.10.31 설정등기에 연결됩니다.
② 점유자 2명 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ASKAROV KHOJIAKBAR SHUKHRATBEK UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| SIDDIKOV ABDULLOKH ABDURAKHIM UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차·점유자는 2명으로 조사됐습니다. 두 사람의 전입일은 모두 2025.12.01이므로 2017.10.31 말소기준권리보다 뒤입니다. 이에 따라 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 적용 여부는 단정할 수 없습니다. 이는 매수인의 인수액보다는 배당표와 실제 명도 과정에서 확인해야 할 항목입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 35,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 24,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 17,150,000원(감정가 49%), 그다음은 12,005,000원(감정가 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 396,000,000원 | 23,659,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 847,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 824,276,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총액 2,728,076,359원 중 23,659,000원이 배당되고 2,704,417,359원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방3·주방·욕실·다용도실 등으로 구성돼 있습니다.
- 주위환경. 모아초등학교 남측 인근으로 근린생활시설·소규모 공장·학교시설·농경지·하천 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측과 북측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 12M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·주방·화재탐지 및 경보·TV공시청·DATA·H/A·승강기·CCTV·자동현관기·노외주차장·전기차충전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역과 관련된 제한이 표시돼 있습니다. 공시지가는 169,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 두 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않았으므로 소액임차인 최우선변제 대상인지 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 현재 점유자가 있다면 인도명령과 실제 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당의 다른 공동담보 부동산 변제·매각 상황과 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2026.07.27 근저당권 이전등기를 포함해 매각기일 직전 등기부와 사건기록을 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격 확인이 남는다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2017.10.31 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 2명도 2025.12.01 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성과 실제 명도 부담은 입찰 전 확인해야 합니다. 가격 역시 한 차례 유찰돼 24,500,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 점유관계 확인과 실제 시세 검증입니다.
