대구지방법원 2026타경41. 경주시 천북면 모아리 양지타워아파트 8층 804호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(방3, 주방, 욕실, 다용도실 등)입니다. 등기상 현재 소유자는 이정숙이며, 이번 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.10.31. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 396,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 농협은행의 추가 근저당권, 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현황조사에서 확인된 두 점유자 역시 2025.12.01. 전입해 말소기준보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 넘어오는 보증금 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경41 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5 양지타워아파트 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·주방·욕실·다용도실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상14층 · 8층 804호 |
| 소유자 | 이정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 35,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 337,185,516원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 2017년 농협은행 근저당이 기준
현재 매각의 말소기준권리는 2017.10.31. 농협은행주식회사 근저당권 396,000,000원입니다. 2022.09.20. 농협은행 근저당권 660,000,000원, 2025.05.08. 신용보증기금 가압류 847,800,000원, 2026.01.30. 중소벤처기업진흥공단 가압류 824,276,359원 및 2026.02.23. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2026.05.19. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.27. 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다. 권리 자체의 설정일은 기존 2017.10.31. 근저당권을 기준으로 봅니다.
② 임차인 — 2명 모두 후순위 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ASKAROV KHOJIAKBAR SHUKHRATBEK UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SIDDIKOV ABDULLOKH ABDURAKHIM UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2017.10.31.보다 늦은 2025.12.01.이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 권리판정상 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 — 신건 35,000,000원, 시세 비교자료는 없다
감정가와 현재 최저매각가격은 모두 35,000,000원으로 신건입니다. 현재 자료에는 중개업소 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 포함되어 있지 않으므로, 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 35,000,000원 | 33,970,000원 | 2,694,106,359원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 2,700,980,359원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 22,400,000원 | 21,596,800원 | 2,706,479,559원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아져도 현재 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 채권자들의 미배당액이 매우 크다는 사실과 낙찰자의 권리인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 396,000,000원 | 33,970,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 847,800,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 824,276,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,728,076,359원 중 채권자 예상배당은 33,970,000원이며, 미배당액은 2,694,106,359원입니다. 집행비용은 1,030,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 모아초등학교 남측 인근이며 근린생활시설, 소규모 공장, 학교시설, 농경지, 하천 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측과 북측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방, 욕실, 다용도실 등으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 12M 정도의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 169,200원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지로 정리돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·주방·화재탐지 및 경보·승강기·CCTV·자동현관기·주차장·전기차충전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 35,000,000원을 기준으로 주변 동일·유사 아파트 거래가격을 직접 확인해야 합니다.
- 임차조건 확인. 두 점유자는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 목록 1번 일부를 두 사람이 점유하고 있으므로 실제 점유 범위와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 다른 부동산과 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 배당 및 채권관계 원본을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.31. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 2025.12.01. 전입으로 후순위라 대항력이 없으며 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가와 최저가가 35,000,000원이라는 사실만으로 가격이 매력적이라고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 시세가 제공되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 시세 검증이 끝나야 판단 가능한 사건입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 두 점유자의 실제 임대차 조건과 점유관계까지 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
