대구지방법원 2026타경41. 경주시 천북면 모아리 양지타워아파트 8층 814호입니다. 소유자는 이정숙이며, 2008.03.18 강제경매 매각을 원인으로 2008.04.14 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.10.31 농협은행주식회사 근저당권 396,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2022년 농협은행 근저당권과 2025~2026년 가압류들, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
이 사건의 숫자는 다소 극단적입니다. 현재 최저매각가는 24,500,000원인데, 배당 대상 채권 총액은 3,304,716,340원입니다. 현재 회차에서 채권자들에게 돌아가는 금액은 23,659,000원에 그치고 미배당액은 3,281,057,340원입니다. 그러나 이 거대한 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경41 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5 양지타워아파트 8층 814호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 천북면 모아동산길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 주방, 욕실, 다용도실 등 · 지하1층 지상14층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이정숙 · 2008.03.18 강제경매 매각 원인, 2008.04.14 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 24,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 337,185,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 5번, 2017.10.31 농협은행주식회사 근저당권 396,000,000원입니다. 2022.09.20 추가로 설정된 농협은행 근저당권 660,000,000원과 신용보증기금·경남은행·중소벤처기업진흥공단·신한카드의 가압류는 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 2026.02.23 농협은행의 임의경매개시결정도 같은 흐름입니다.
② 임차인·점유관계 — 2명 모두 전입이 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ASKAROV KHOJIAKBAR SHUKHRATBEK UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| SIDDIKOV ABDULLOKH ABDURAKHIM UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
두 점유자 모두 현황조사에서 확인됐고 전입일은 2025.12.01입니다. 이는 말소기준권리인 2017.10.31보다 약 8년 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 이들 때문에 매수인에게 넘어오는 보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 35,000,000원, 현재 최저매각가는 24,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 금액이 10,500,000원 낮아졌습니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
이 사건은 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 배당 시나리오상 24,500,000원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 17,150,000원, 3회 유찰 시 12,005,000원으로 내려가지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 396,000,000원 | 23,659,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 847,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사경남은행 | 568,793,106원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 824,276,359원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,846,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,500,000원 가정 시 집행비용 841,000원을 제외한 23,659,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 3,281,057,340원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모아초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·소규모 공장·학교시설·농경지·하천 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측과 북측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 12m의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방, 욕실, 다용도실 등이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상14층 건물의 8층 814호입니다. 승강기·CCTV·자동현관기·노외주차장·전기차충전설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 169,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·성장관리계획구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 재확인. 두 사람의 전입일은 2025.12.01로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력 유무와 별개로 현재 점유가 확인된 사람에 대한 인도·명도 절차와 비용을 별도 변수로 봐야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 5번 근저당권은 2026.07.27 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 24,500,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 조사 대상입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 3,281,057,340원은 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘을 혼동하지 않아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 과정에서 관련 구분건물은 수차례 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했다는 기재가 있으므로 실제 내부상태는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 명도는 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.31 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 2025.12.01 전입한 두 점유자도 기준권리보다 후순위라 자료상 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다.
반면 24,500,000원이 싸냐는 질문에는 이 자료만으로 답을 내리면 안 됩니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 점유자 명도·보증금 관계 확인, 최신 등기부 대조, 그리고 별도의 현장 시세 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
