대구지방법원 2026타경41. 경주시 천북면 모아리 양지타워아파트 8층 814호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·주방·욕실·다용도실 등을 갖춘 아파트입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.10.31 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 396,000,000원입니다. 이후 농협은행주식회사 근저당, 신용보증기금·주식회사경남은행·중소벤처기업진흥공단·신한카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 등기채권 규모가 최저매각가보다 매우 크다는 점이 아니라, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는가입니다. 배당 시나리오상 현재 회차 총 미배당액은 3,270,746,340원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자 측 부족액과 매수인이 부담할 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경41 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5 양지타워아파트 8층814호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 천북면 모아동산길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·주방·욕실·다용도실 등 · 지하1층 지상14층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 35,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 337,185,516원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2017.10.31 농협은행 근저당이 기준
현재 말소기준권리는 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리는 2017.10.31 설정됐고 채권최고액은 396,000,000원입니다. 2026.07.27 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이전된 것은 기존 근저당권 자체입니다. 2022.09.20 농협은행주식회사 근저당권과 그 이후 가압류·경매개시결정은 말소기준보다 후순위이며 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ASKAROV KHOJIAKBAR SHUKHRATBEK UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SIDDIKOV ABDULLOKH ABDURAKHIM UGLI | 목록 1번 일부 | 2025.12.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 모두 2025.12.01로, 말소기준인 2017.10.31보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 관련 내용은 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 396,000,000원 | 33,970,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 847,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사경남은행 | 568,793,106원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 824,276,359원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,846,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,030,000원과 을구 5번 근저당권에 33,970,000원이 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 청구액 3,304,716,340원 중 총 배당액은 33,970,000원이며, 미배당액은 3,270,746,340원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천북면 모아리 소재 모아초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·소규모 공장·학교시설·농경지·하천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 서측과 북측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·주방·욕실·다용도실 등으로 구성된 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 8층이며, 승강기·CCTV·자동현관기·노외주차장설비·전기차충전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 12M 정도의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가는 169,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·계획관리지역·성장관리계획구역 관련 내용이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 5번 2017.10.31 농협은행주식회사 근저당권과 2026.07.27 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 관계를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 임차인 2명 확인. 두 사람의 전입일은 2025.12.01로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·배당 관련 사항을 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 3,270,746,340원과 매수인 인수액 0원을 혼동하지 마세요.
- 가격 별도 검증. 최저가 35,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래와 매물 수준을 별도로 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 과정에서 일부 구분건물은 방문에도 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 유사물건 등을 토대로 평가한 내용이 있으므로 실제 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각 관련 서류와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격 확인
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.10.31 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 ASKAROV KHOJIAKBAR SHUKHRATBEK UGLI와 SIDDIKOV ABDULLOKH ABDURAKHIM UGLI도 모두 2025.12.01 전입해 말소기준보다 늦고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 임차인이 실제 점유하고 있으므로 서류와 현장을 다시 확인할 필요가 있고, 감정가 35,000,000원과 최저가 35,000,000원만으로 시세 우위를 판단해서도 안 됩니다. 권리는 소멸형이지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 신건. 이 사건은 거액의 미배당채권보다 매수인 인수 여부를 정확히 구분하고, 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
