부산지방법원 2024타경2011. 부산진구 양정동 힐링빌 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가 78,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 26,754,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준이라 큰 할인처럼 보이지만, 등기부 말소기준은 2022.09.29. 부산은행 근저당권이고 이보다 앞서 전입한 점유관계가 다수 확인됩니다. 따라서 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 매수인이 실제로 떠안을 임차보증금의 범위를 먼저 확정해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션에는 이성희 5,000,000원과 이경민 5,000,000원, 합계 10,000,000원이 우선변제 없이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 하지만 전입이 말소기준보다 빠른 권윤정·오진수·유수지·장기철·최은지·이미나는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 보증금 미상 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 실제 인수액은 10,000,000원보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도

등기부상 현재 말소기준권리는 2022.09.29. 을구 8번 부산은행 근저당권 880,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류 525,383,530원, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 우리은행·복산동새마을금고·농협은행 근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차·점유 분석 — 최소 1,000만원 인수, 추가액 미상

각 점유 부분은 모두 미상으로 조사되어 있으므로, 202호에 대한 실제 점유·임대차 범위는 매각물건명세서와 현장 확인으로 다시 특정해야 합니다. 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

힐링빌 거래 표본은 5건이며, 평균 거래가는 76,620,000원, 최저 73,500,000원, 최고 77,400,000원입니다. 대상 면적 19.95㎡와 일치하는 거래도 2022.05에 77,400,000원으로 확인됩니다.

현재 최저가 자체는 실거래 평균의 34.9%이지만, 이 사건에서는 그 숫자를 그대로 ‘싸다’고 읽으면 안 됩니다. 확인된 인수액 10,000,000원을 합친 최소 실질취득액은 36,754,000원이고, 그 밖의 선순위 보증금이 추가될 수 있기 때문입니다. 또한 거래 표본은 모두 2022.05여서 2026.09 매각기일과 시간차가 큽니다. 따라서 76,620,000원을 현재 시세로 단정하기보다는 참고 기준으로만 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)

총 채권액 1,405,383,530원 중 예상 배당은 25,872,428원이며, 미배당은 1,379,511,102원입니다. 이성희·이경민 보증금 합계 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수액은 남는다

이 사건은 낙찰가가 내려가면 최소 실질취득도 내려가기는 하지만, 확인된 10,000,000원 인수액은 그대로 남습니다. 더 중요한 문제는 미상 선순위 보증금입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 4회·5회 유찰 가격도 실제 매입원가를 확정해 주지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며 일부 호는 폐문 부재로 이용상태 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
• 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 시청역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 2013.04.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 7~8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 187.0㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 공시지가 4,220,000원/㎡입니다. 방화지구·제1종지구단위계획구역을 포함합니다.
• 규모. 힐링빌은 16세대로 표본이 작고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 15.22%입니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 6건의 보증금 확인. 권윤정·오진수·유수지·장기철·최은지·이미나의 보증금과 확정일자, 실제 202호 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 확정 인수 10,000,000원 반영. 이성희·이경민 각 5,000,000원은 현재 배당표상 매수인 인수입니다. 최저가만으로 매입원가를 계산하지 마세요.
• 점유 부분 특정. 조사상 각 점유 부분이 미상입니다. 16세대 건물의 어떤 호에 대응하는지 원본 명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
• 시세 재확인. 확인된 거래 5건은 모두 2022.05 거래입니다. 2026.09 입찰 전 현 시점의 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 다수 점유관계가 조사된 만큼 실제 점유자 특정과 명도 협의 비용·기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 당해세·최우선변제. 현재 배당표에는 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·조세채권을 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 보증금의 빈칸

감정가 78,000,000원이 26,754,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 물건은 가격이 싸 보이는 만큼 권리 확인이 어려운 사건입니다. 이성희·이경민의 보증금 10,000,000원만으로도 현재 최소 실질취득액은 36,754,000원이 되고, 말소기준보다 앞서 전입한 6건은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남습니다.

등기부상의 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 안전 판정을 내릴 수는 없습니다. 3회 유찰·재매각·16세대 다세대라는 낮은 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “낮은 최저가 때문에 입찰할 사건”이 아니라, “선순위 점유자별 보증금과 202호 점유 여부를 먼저 확정해야 입찰가를 계산할 수 있는 사건”입니다.