광주지방법원 2025타경52476. 여수시 소호동 ‘여수금호어울림오션테라스’ 108동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 연립주택이며 비교 면적은 84.9805㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 2023년 6월 22일 소유권보존 신탁이 등기돼 있습니다. 이후 2025년 12월 29일 김우성의 강제경매개시결정이 들어왔고, 2026년 2월 20일 금호건설 주식회사 가압류가 추가됐습니다.
배당 구조만 보면 단순합니다. 361,000,000원 매각을 가정할 때 집행비용 5,854,000원을 제외한 355,146,000원이 신청채권자 김우성에게 배당되고, 후순위 금호건설 주식회사의 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다. 다만 신탁등기는 별도의 주의사항에서 임대차 등 법률행위와 신탁재산의 관리·처분 조항을 신탁원부를 통해 확인할 필요가 있음을 직접 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 108동 1층103호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대·연립주택 · 84.9805㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 103호 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 신탁원부 제2023-166호 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김우성 / 402,080,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 여수금호어울림오션테라스 · 162세대 · 2023.06.01 준공 |
| 점유·현황 | 임차인 없음 · 현 공실 · 미분양 주택으로 보임 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
임차인 신고는 없습니다. 현황도 공실이고 정황상 미분양 주택으로 보이는 것으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며, 2026년 2월 20일 금호건설 주식회사 가압류는 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 거래시점 확인 필요
비교 면적은 84.98㎡이고 실거래 표본은 3건입니다. 거래가격은 631,120,000원~635,000,000원, 평균은 632,413,333원입니다. 현재 최저가 361,000,000원은 이 평균의 57.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 3건 | 632,413,333원 |
가격 숫자만 놓고 보면 감정가·최저가 361,000,000원은 비교 실거래 평균보다 271,413,333원 낮습니다. 최신 거래인 2024년 4월 635,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 다만 실거래 표본은 3건이고 최신 거래월이 2024.04인 만큼, 2026년 8월 입찰가 판단에서는 단순히 57.1%라는 비율 하나만으로 현재 시장가를 확정하기보다 거래시점과 물건 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김우성 | 402,080,700원 | 355,146,000원 |
| 2. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 16,081,402,559원 중 예상 배당액은 355,146,000원이며, 미배당액은 15,726,256,559원입니다. 신청채권자 김우성도 청구액 402,080,700원을 전액 배당받지 못합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근에 위치하며 주위는 해안변 개발예정지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난하고, 대지권의 목적인 토지는 대로에 접하며 단지 내 출입도로 상태가 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 103호로, 외벽은 드라이비트·일부 치장벽돌, 내벽은 벽지·일부 타일, 바닥은 강마루·타일, 창호는 칼라 래핑 PVC샷시 이중창입니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등이 구비돼 있으나 제반 설비의 하자 여부에 유의해야 합니다.
- 토지. 토지면적 19,117.0㎡, 공시지가 320,900원/㎡이며 계획관리지역·보전관리지역·대로3류·가축사육제한구역과 관련되고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 현황. 현 공실이고 정황상 미분양 주택으로 보이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-166호에서 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현 공실·미분양 주택으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태가 동일한지 확인이 필요합니다.
- 옵션·시공 상태. 매각물건명세서와 감정 내용 모두 제반 옵션 구비 정도와 시공상 하자에 유의하도록 적시하고 있습니다.
- 설비 점검. 급·배수, 난방, 위생, 승강기 등 설비의 하자 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 실거래 시점. 비교 거래는 2023.09~2024.04의 3건입니다. 최저가가 평균의 57.1%라는 수치와 함께 거래시점도 감안해야 합니다.
- 배당 구조. 현 회차에서도 신청채권자 김우성의 청구액 402,080,700원이 전액 배당되지 않고, 금호건설 주식회사 가압류는 배당이 없습니다.
맺으며 — “가격은 강하지만, 신탁·공실 확인이 먼저”
이 사건의 숫자는 눈에 띕니다. 최저가와 실질취득액은 361,000,000원, 비교 실거래 평균은 632,413,333원으로 비율은 57.1%입니다. 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론을 가격 하나로 끝내기에는 확인할 사항이 분명합니다. 등기상 소유자가 케이비부동산신탁주식회사이고 신탁원부 제2023-166호가 있으며, 등기 자체가 신탁재산의 관리·처분 조항 확인 필요성을 적시하고 있습니다. 여기에 현황상 미분양 공실이고 옵션·시공·설비 하자에 대한 주의까지 붙어 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원·가격 격차는 크지만, 신탁원부와 현물 검증이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
