광주지방법원 2025타경52476. 여수 소호동 ‘여수금호어울림오션테라스’ 108동 1층 102호, 전용 84.9805㎡의 연립주택입니다. 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고 근저당은 없습니다. 권리 흐름의 기준은 2025.12.29. 김우성의 강제경매개시결정이며, 이후 2026.02.20. 금호건설 주식회사의 15,679,321,859원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원이고 임차인도 없습니다.
다만 이 사건은 통상적인 근저당 실행형 경매와 결이 다릅니다. 2023.06.22. 소유권보존 단계부터 신탁으로 등기돼 있고, 2025.11.21.에는 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 신탁원부로 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기됐습니다. 따라서 배당자료상 인수 0원이라는 점과 별개로, 입찰 전 신탁원부 제2023-165호를 직접 대조하는 절차가 핵심 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 108동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 연립주택 · 전용 84.9805㎡ |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 · 단독소유 · 신탁원부 제2023-165호 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김우성 / 402,080,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부 확인은 필수
임차인 없음. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.12.29. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 뒤이어 설정된 금호건설 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 소유권 자체가 2023.06.22.부터 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁으로 등기돼 있으며 신탁원부 확인 주의사항도 존재하므로, 이 사건의 권리 검증은 신탁원부 제2023-165호 원문 대조까지 마쳐야 완결됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3.61억’으로 봐도 57.1%
이 사건은 매수인이 추가로 인수할 금액이 없어 실질취득액 = 최저매각가 361,000,000원입니다. 제공된 여수금호어울림오션테라스 전용 84.98㎡ 실거래는 3건이고, 평균 632,413,333원, 최신 거래는 2024.04. 635,000,000원입니다. 실질취득액은 제공된 최근 12개월 평균의 57.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 84.98㎡ | 3 | 635,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 1 | 631,120,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 3건 | 632,413,333원 |
실거래 최저는 631,120,000원, 최고는 635,000,000원으로 표본 내 가격 편차가 작고, 최저가 361,000,000원과는 큰 차이가 있습니다. 다만 거래 건수가 3건뿐이고 최신 거래월도 2024.04이므로, 2026.08.18. 입찰 시점의 가격을 그대로 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 즉 제공된 거래자료 대비 가격 메리트는 명확하지만, 표본의 최신성과 수량에는 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김우성 | 402,080,700원 | 355,146,000원 |
| 3. 가압류 · 금호건설 주식회사 | 15,679,321,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 361,000,000원 가정 시 집행비용 5,854,000원을 제외한 355,146,000원이 신청채권자 김우성에게 배당되고, 신청채권 402,080,700원도 전액 충족되지 않습니다. 금호건설 주식회사 가압류에는 예상배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 어느 제시 시나리오에서도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 0원 |
제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 361,000,000원, 1회 유찰 시에는 288,800,000원, 2회 유찰 시에는 231,040,000원이 각각 제시된 매각가 자체입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 건물입니다. 본 호는 108동 1층 102호입니다.
- 입지. 전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근에 위치하고, 주위는 해안변 개발예정지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난하며, 대지권의 목적인 토지는 대로에 접하고 단지 내 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트와 일부 치장벽돌, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 강마루와 타일 등으로 기재돼 있습니다. 급·배수, 난방, 위생, 승강기 설비가 있으나 제반 설비 하자 여부에 유의해야 합니다.
- 공실·미분양. 현재 공실이고 정황상 미분양 주택으로 보인다고 평가돼 있어 제반 옵션 구비 정도 및 시공상 하자 확인이 중요합니다.
- 규제. 대지권의 목적인 토지는 계획관리지역·보전관리지역이고 대로3류에 저촉되며, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 단지·거래 표본. 여수금호어울림오션테라스는 162세대, 사용승인 시점은 2023.06.01이며 제공된 동일 면적 실거래는 3건입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-165호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항을 등기사항증명서와 함께 대조해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 현 공실이므로 내부 접근 가능 여부를 확인하고 마감·창호·바닥·급배수·난방·위생·승강기 등 하자 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 옵션 구비 확인. 미분양 주택으로 보인다는 기재가 있으므로 제반 옵션이 실제로 구비돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성 보정. 실질취득 361,000,000원이 제공된 평균 632,413,333원의 57.1%라는 점은 강점이지만, 최신 거래가 2024.04이고 전체 표본이 3건뿐이라는 점을 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 총액 대비 미배당이 크더라도 제시된 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당 자체를 매수인의 추가 지급액으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강하지만, ‘신탁·공실·미분양’ 확인이 전제다
이 사건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가와 최저매각가가 모두 361,000,000원이고, 임차인이 없으며 예상 매수인 인수도 0원이라 실질취득액 역시 361,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균 632,413,333원, 최신 거래 635,000,000원과 비교하면 실질취득액은 최근 평균의 57.1%입니다. 적어도 제공된 실거래 자료 기준으로는 가격 메리트를 부정할 이유가 없습니다.
다만 이 가격차를 곧바로 안전마진으로 확정하기에는 확인할 것이 분명합니다. 소유자가 케이비부동산신탁주식회사인 신탁물건이고 신탁원부 확인 주의사항이 별도로 부기돼 있으며, 감정평가상 현 공실·미분양 주택으로 보여 옵션 구비 정도와 시공상의 하자에 유의해야 한다고 명시돼 있습니다. 실거래 표본도 3건이고 최신 거래월은 2024.04입니다. 결론은 “권리자료상 인수 0원·가격은 강점, 다만 신탁원부와 물건 상태를 확인한 뒤에야 그 할인폭을 온전히 평가할 수 있는 사건”입니다.
