부산지방법원 2024타경51860. 부산 중구 영주동 포세이돈비 6층 603호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 표면적인 숫자는 매우 낮습니다. 감정가 105,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 36,015,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 계산은 매수인에게 남는 임차보증금을 170,033,270원으로 보고 있어, 낙찰가를 합친 실질취득액이 206,048,270원에 이릅니다.
더 큰 문제는 임차 범위의 혼재입니다. 현황조사 명단에는 2층 202호부터 10층 1006호까지 여러 호실의 점유자 31명이 함께 나타납니다. 이 가운데 전민영은 603호 주소로 주택임차권등기가 확인되지만, 배당 계산에서 전액 인수로 반영된 배석화와 윤선애의 점유 표시는 각각 402호와 902호입니다. 포세이돈비 2층 201호 외 41개호가 함께 평가된 사건인 만큼, 개별 603호와 일괄매각 대상의 관계를 매각물건명세서와 물건목록 원본에서 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중구로 178, 6층 603호 (영주동, 포세이돈비) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 건물 |
| 소유자 | 정재익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 36,015,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 경매신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 사건 청구액 | 2,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 감정평가 범위 | 포세이돈비 2층 201호 외 41개호 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 기준, 선순위 임차 위험은 남는다
권리판단상 말소기준은 2024.02.14. 임의경매개시결정입니다. 2019.04.19. 남부산농업협동조합 명의 채권최고액 2,568,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 경매개시결정보다 먼저 전입한 점유자들은 단순히 후순위로 소멸한다고 볼 수 없고, 점유·보증금·임대차계약의 실제 귀속이 확인되면 대항력과 매수인 승계 문제가 생길 수 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 관련자 31명, 보증금 미상 28명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 명단상 관련자 31명은 모두 실제 점유·임차 관련자로 분류됩니다. 다만 전민영을 제외한 명단 대부분은 603호가 아닌 다른 호실로 표시돼 있습니다. 아래 표의 승계 판단은 현재 배당 가정과 표시된 전입·보증금 정보를 정리한 것이며, 각 사람이 603호 또는 일괄매각 대상에 직접 귀속되는지는 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 2층 202호 | 2021.11.04 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박상민 | 2층 203호 | 2022.03.22 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김성훈 | 2층 204호 | 2020.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 예시복 | 3층 301호 | 2023.01.03 | 미상 | 2024.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 장현정 | 3층 302호 | 2021.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김형강 | 3층 303호 | 2019.05.01 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 문의주 | 4층 401호 | 2022.10.31 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 배석화 | 4층 402호 | 2020.05.04 | 70,000,000원 | 2024.02.21 | 가능 | 없음 | 70,000,000원 가정 |
| 권유림 | 5층 501호 | 2021.06.17 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 권유진 | 5층 501호 | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 장승운 | 5층 502호 | 2021.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김재훈 | 5층 503호 | 2021.05.03 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 문상희 | 5층 504호 | 2019.05.17 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 손예서 | 6층 602호 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 강신영 | 7층 701호 | 2024.01.04 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박정연 | 7층 704호 | 2021.02.08 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김태리 | 8층 801호 | 2020.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 손규민 | 8층 802호 | 2021.10.08 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김유정 | 8층 805호 | 2019.08.22 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이경재 | 8층 806호 | 2021.01.11 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정지원 | 9층 901호 | 2022.02.15 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 윤선애 | 9층 902호 | 2019.06.21 | 70,000,000원 | 2024.02.29 | 가능 | 없음 | 70,000,000원 가정 |
| 강승기 | 9층 903호 | 2022.02.25 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박소윤 | 9층 905호 | 2022.10.05 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조상일 | 9층 906호 | 2020.12.28 | 미상 | 2024.02.21 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정현지 | 10층 1001호 | 2022.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정가람 | 10층 1002호 | 2020.08.05 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정다희 | 10층 1004호 | 2019.04.26 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김윤이 | 10층 1005호 | 2023.03.24 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이미정 | 10층 1006호 | 2019.08.20 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 전민영 | 603호 전유부분 전부 | 2020.06.29 | 65,000,000원 | 2024.03.15 | 있음 | 있음 | 부족분 30,033,270원 |
③ 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액은 늘어난다
현재 배당 시뮬레이션을 그대로 적용하면 최저가가 낮아질수록 전민영에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 승계하는 미배당액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 약 206,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 단순히 4회 또는 5회 유찰을 기다린다고 총 취득부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,015,000원 | 170,033,270원 | 206,048,270원 | 196.2% |
| 4회 유찰 시 | 25,210,500원 | 180,643,289원 | 205,853,789원 | 196.1% |
| 5회 유찰 시 | 17,647,350원 | 188,070,302원 | 205,717,652원 | 195.9% |
현재 회차에서 최저가는 감정가의 34.3%지만, 실질취득은 감정가의 196.2%입니다. 5회 유찰까지 내려가도 실질취득은 205,717,652원으로 감정가의 195.9%입니다. 유찰 횟수와 관계없이 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 인수형 구조입니다. 별도의 실거래 자료가 확인되지 않아 시세와의 직접 비교도 현재로서는 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 | 0원 |
| 1. 임차인 전민영 보증금 | 65,000,000원 | 34,966,730원 | 30,033,270원 |
| 인수 · 임차인 배석화 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 인수 · 임차인 윤선애 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 경매신청채권자 남부산농업협동조합 | 2,140,000,000원 | 0원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 전민영의 우선변제 배당에 사용됩니다. 전민영 부족분과 배석화·윤선애 보증금 합계 170,033,270원은 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 타 호실 임차관계의 603호 귀속 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔· 숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 3미터의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다. 토지면적은 240.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 소재 지번은 2019.06.19. 합병돼 대지권 목적 토지가 영주동 545-18, 545-10으로 표시됩니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능해 관련 공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건목록 확인. 감정평가 대상이 2층 201호 외 41개호로 기재돼 있으므로 603호의 단독매각·일괄매각 여부와 매각 대상 전체를 확인해야 합니다.
- 임차인 귀속 대조. 전민영의 603호 임차권등기와 배석화 402호·윤선애 902호 보증금이 현재 배당 계산에서 함께 처리된 근거를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 관련자 31명 중 28명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 각 호실 계약서·전입세대·배당요구·점유 현황을 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 36,015,000원이 아니라 확인 인수를 합친 206,048,270원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시에도 낙찰가와 인수액 합계는 205,717,652원입니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 오피스텔의 실제 매매가·임대가·공실률을 별도로 조사한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 내부·설비 확인. 내부 확인이 되지 않았고 주차타워가 설치된 건물이므로 내부 상태, 관리상태, 주차설비 운영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·물건목록·배당요구서류를 직접 확인하고 권리 귀속이 해소되지 않으면 입찰을 보류해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 아니라 196.2% 실질취득”
이 물건의 숫자는 극단적으로 엇갈립니다. 최저매각가는 감정가의 34.3%인 36,015,000원이지만, 현재 배당 가정상 매수인이 승계할 금액은 170,033,270원입니다. 둘을 합치면 206,048,270원, 감정가의 196.2%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 약 206,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다.
여기에 603호 임차권자 전민영 외에도 402호·902호 보증금과 다수 타 호실 점유자가 함께 계산된 문제가 남습니다. 원본에서 이들이 603호 또는 일괄매각 대상에 실제 귀속되는지 확인되기 전에는 170,033,270원을 확정 인수액으로 믿을 수도, 반대로 제외할 수도 없습니다. 현재 단계의 결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 최저가가 아니라 임차보증금의 귀속과 실질취득액을 확정한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
