부산지방법원 2024타경51860. 부산 중구 영주동 포세이돈비 9층 903호, 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가 106,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저매각가는 17,816,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.8%에 불과하지만, 이 사건은 낙찰대금보다 임차보증금 인수액이 훨씬 큽니다.

903호에는 강승기의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.02.25이고 보증금은 57,700,000원입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용을 제외한 17,095,312원이 배당되고, 미배당 보증금 40,604,688원은 매수인 인수로 계산됩니다. 903호에 직접 대응하는 금액만 보더라도 최저가와 미배당액의 합계는 58,420,688원입니다.

다만 현재 배당 계산에는 402호 배석화의 보증금 70,000,000원과 902호 윤선애의 보증금 70,000,000원도 전액 인수로 포함됩니다. 이 세 금액을 합친 매수인 인수액이 180,604,688원이며, 최저가까지 합산한 보수적 실질취득액이 198,420,688원입니다. 다른 호실 보증금의 인수 범위가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하는 절차가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 중요하다

말소기준은 2024.02.14. 임의경매개시결정입니다. 강승기의 전입·점유개시일은 2022.02.25로 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 대항력에 따른 미배당액은 매수인이 부담하게 됩니다.

② 임차관계 — 본건과 인수 계산에 직접 반영된 3명

배석화·윤선애는 본건 주소인 903호와 다른 호실입니다. 위 승계액은 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 금액이며, 실제 매수인 부담 여부는 매각목록과 매각물건명세서 원본의 호실별 조건을 우선합니다.

③ 같은 건물의 그 밖의 전입 현황 (28명)

현황조사에는 포세이돈비의 다른 호실 전입자도 다수 기재되어 있습니다. 아래 점유자는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이들의 보증금은 현재 인수액 180,604,688원에 합산되어 있지 않습니다.

④ 실질취득액 — 유찰돼도 약 1억9,800만원에 고정

현재 회차의 매수인 인수액은 180,604,688원입니다. 최저매각가 17,816,000원을 더하면 실질취득액은 198,420,688원입니다. 이는 감정가 106,000,000원보다 92,420,688원 높고, 감정가의 187.2%입니다.

낙찰가가 17,816,000원에서 8,729,840원까지 내려가도 실질취득액은 198,420,688원에서 198,257,137원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커지기 때문입니다. 이 사건에서는 추가 유찰이 가격 메리트를 만들지 못합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 17,816,000원 가정)

매각대금 17,816,000원은 집행비용과 강승기의 일부 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 청구액은 2,140,000,000원이지만 현재 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 임차보증금 미배당액은 채권자 미배당 집계가 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이며, 10층 건물의 9층 903호입니다.
• 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재경보·승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 3미터의 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다. 토지면적은 240.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문·부재 등으로 내부 확인이 불가능해 관련 공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
• 공부 차이. 등기상 소재지번 다섯 필지가 2019.06.19. 합병되어 대지권 목적 토지는 영주동 545-18, 545-10으로 표시됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 최저가 17,816,000원이 아니라 인수액을 더한 198,420,688원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 매각목록 확인. 903호 단독매각인지, 여러 호실과의 일괄매각인지, 배석화·윤선애 보증금이 왜 함께 인수되는지 원본에서 확인해야 합니다.
• 강승기 미배당액 확인. 배당표 확정 전 40,604,688원은 예상치이므로 집행비용·세금·최우선변제 여부에 따라 다시 계산해야 합니다.
• 다른 전입자 범위 확인. 같은 건물 다른 호실 전입자 28명의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 매각대상 관련성을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 검토해야 합니다.
• 근저당 변동 확인. 남부산농업협동조합 근저당과 농업협동조합자산관리회사로의 확정채권양도 기록을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 이용상태·누수·설비·관리상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 903호 점유자와 임차권자의 현재 점유 여부, 다른 호실이 매각에 포함될 경우 각 호실별 명도대상을 구분해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각목록·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “17% 낙찰가”가 아니라 “187% 실질취득”

다섯 차례 유찰돼 최저가가 17,816,000원까지 내려온 사실만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 계산상 매수인 인수액은 180,604,688원이고, 이를 더한 실질취득액은 198,420,688원입니다. 감정가의 187.2%이므로 가격 메리트가 있는 물건으로 볼 수 없습니다.

더 큰 문제는 인수액의 구성입니다. 본건 주소는 903호인데 402호와 902호의 보증금까지 전액 인수로 반영되어 있습니다. 이 계산이 실제 일괄매각 조건을 정확히 반영한 것이라면 추가 유찰이 이어져도 실질취득액은 약 1억9,800만원에 고정됩니다. 반대로 903호와 무관한 금액이라면 원본 매각조건에서 그 이유를 확인하고 다시 계산해야 합니다. 어느 쪽이든 확인 전 입찰은 금물입니다.

최저가는 매우 낮지만 권리 위험은 매우 높고, 실질취득은 감정가를 크게 웃돕니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 데 있지 않습니다. 903호와 다른 호실 임차보증금의 관계, 일괄매각 범위, 강승기 보증금의 최종 미배당액을 정확히 확정하는 데 있습니다.