이 물건은 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 2018.10.08. 설정된 전세금 60,000,000원의 전세권이 2021.01.20. 말소기준보다 앞서 있고, 권리 데이터에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 반면 배당 시뮬레이션은 같은 전세권에 60,000,000원을 전액 배당하면서 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어, 인수 여부를 원본으로 확정하기 전에는 안전형으로 볼 수 없습니다. 현황조사에는 정향숙 외 권영현도 확인되며 두 사람 모두 전입일이 미상입니다.
서울남부지방법원 2021타경100523. 가리봉동 창성에코빌 제1동 제1층 제101호로, 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 현황 주거용입니다. 등기상 소유자는 김민경·차미자 각 2분의 1 공유입니다. 2017.01.26. 수협은행 근저당이 설정됐지만 2018.09.28. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준으로 제시된 등기는 2021.01.20. 차미자 지분에 대한 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2018.10.08. 전세권입니다. 전세권자는 중화인민공화국인 정향숙, 전세금은 60,000,000원, 범위는 건물 전부이며 존속기간은 2018년 10월 6일부터 2020년 10월 05일까지입니다. 공급된 권리 판정은 이 전세권을 매각으로 소멸하지 않는 매수인 인수 권리로 분류합니다. 따라서 이 판정대로라면 신건 101,040,000원에 낙찰받더라도 실질취득 부담은 161,040,000원 수준까지 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2021타경100523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동로7가길 5, 제1동 제1층 제101호 (가리봉동, 창성에코빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 47.35㎡ · 현황 주거용 |
| 소유자 | 김민경 2분의 1 · 차미자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,040,000원 / 101,040,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형목 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2018년 전세권
2017년 설정된 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2018.10.08. 정향숙의 전세권이 설정됐고, 2021.01.20. 차미자 지분 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 150,000,000원 가압류와 서울특별시구로구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 인원 2명
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정향숙 | 실제현황 101호 전부 | 60,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구일 미상 | 등기상 인수 2018.10.08. 전세권 |
| 권영현 | 실제현황 102호 전부 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 기재된 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 정향숙은 본건 101호 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 등기상 전세권과 이름이 일치합니다. 다만 전입신고일이 없어 주택임대차보호법상 대항력을 별도로 확정할 수 없습니다. 권영현은 실제현황 102호 전부 점유로 기재되어 있으나 보증금과 전입일이 모두 미상입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 맞지 않는다
창성에코빌의 실거래 데이터는 12건이 잡혀 있으나, 대상면적은 47.35㎡이고 실거래 표본은 15.0㎡~29.71㎡입니다. 데이터 자체에서도 면적 매칭이 되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 최저가 101,040,000원이 전체 평균 187,666,666원의 53.8%, 최근 12개월 평균 293,333,333원의 34.4%라는 비율만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.12㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 24.9㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 29.71㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.11 | 23.58㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 29.71㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 25.25㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 24.9㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 15.0㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 29.71㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2021.07 | 29.71㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 15.97㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 24.9㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비매칭 | 3건 | 293,333,333원 |
최신 거래는 2026.07. 29.12㎡, 2층 370,000,000원이고 최근 12개월 평균은 293,333,333원입니다. 최근 구간과 이전 거래를 비교한 지표는 92.4%로 제시되어 있습니다. 다만 본건 47.35㎡와 비교 대상 면적이 일치하지 않으므로 이 수치들을 본건의 직접 시세로 치환할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,560원 |
| 2. 전세권 · 중화인민공화국인 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김형목 | 184,000,000원 | 38,825,440원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 394,000,000원 중 98,825,440원이 배당되고, 미배당액은 295,174,560원입니다. 신청채권자 김형목은 184,000,000원 중 38,825,440원을 배당받는 것으로 계산되어 전액 만족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 권리부터 확정
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,040,000원 | 38,825,440원 | 295,174,560원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,832,000원 | 18,977,024원 | 315,022,976원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,665,600원 | 3,101,619원 | 330,898,381원 |
시나리오 데이터상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있지만, 등기 권리 목록의 전세권 인수 판정과 충돌합니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격이 낮아졌다는 이유만으로 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영일초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 남구로역이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물이며 도시가스 난방·상하수도·위생설비·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 경사진 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역 등이 기재되어 있으며, 토지 데이터에는 정비구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등도 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 4,028,000원/㎡.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 확정. 2018.10.08. 전세금 60,000,000원 전세권은 권리 목록에서 매수인 인수로 판정됐지만 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당됩니다. 이 충돌을 원본 서류에서 먼저 해소해야 합니다.
- 정향숙의 배당요구·전입 관계 확인. 현황조사상 101호 전부 점유, 보증금 60,000,000원이나 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 권영현 점유 확인. 102호 전부 점유로 조사됐지만 보증금·전입일이 미상입니다. 대항력은 “가능·미상”으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용이라는 감정평가 내용이 있으므로 이용·대출·환금성 판단 때 직접 확인이 필요합니다.
- 시세표본 재확보. 대상면적 47.35㎡인데 현재 실거래 표본은 15.0㎡~29.71㎡로 면적이 맞지 않습니다. 제공된 평균만으로 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 선순위 권리 확인이 먼저
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 101,040,000원인 신건이고, 제공된 최근 거래 숫자와 비교하면 큰 폭으로 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그 할인율을 그대로 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 실거래 면적이 대상 47.35㎡와 맞지 않고, 무엇보다 2018년 전세권 60,000,000원이 등기상 매수인 인수로 표시되어 있기 때문입니다.
여기에 전입일이 확인되지 않은 정향숙과 보증금까지 미상인 권영현의 점유가 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 인수액을 0원으로 계산했지만 이는 등기 권리 판정과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격 판단 보류, 권리 확인 우선”입니다. 전세권이 실제로 배당으로 소멸하는지, 매수인이 60,000,000원을 인수하는지, 미상 점유가 추가 부담으로 이어지는지를 확정하기 전에는 최저가만 보고 응찰하기 어려운 물건입니다.
