서울남부지방법원 2021타경100523. 가리봉동 창성에코빌 제1동 4층 403호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기부의 현재 소유자는 차미자이고, 경매는 김형목의 신청으로 2021.01.20. 개시됐습니다. 그러나 이 사건에서 경매개시결정보다 먼저 존재하는 권리가 두 개 있습니다. 2020.03.30. 접수된 김형목의 주택임차권과 2020.12.08. 접수된 주식회사 창성이에프건설의 가처분입니다. 매각물건명세서상 두 권리 모두 매수인 인수 대상입니다.
따라서 최저가 164,800,000원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 김형목의 임차보증금은 180,000,000원이고 전입일은 2017.08.16., 확정일자는 2017.07.11.입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,107,200원을 뺀 161,692,800원이 임차인에게 배당되고, 부족분 18,307,200원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 금전상 실질취득은 최저가와 인수를 합한 183,107,200원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2021타경100523 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동로7가길 5, 제1동 제4층 제403호 (가리봉동, 창성에코빌) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 차미자 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기부 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 가처분이 핵심
경매개시결정 뒤의 전영근 가압류 180,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 150,000,000원, 구로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 임차권과 가처분은 남습니다. 특히 가처분은 단순 금액채권이 아니라 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분이어서, 낙찰가만으로 위험을 환산하기 어렵습니다.
② 임차인·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정향숙 | 실제현황 101호 전부 | 6,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영현 | 실제현황 102호 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형목 | 건물의 전부 | 180,000,000원 | 2017.08.16 / 2017.07.11 | 대항력 有 | 有 | 미배당 인수 |
현황조사에는 101호·102호 점유자도 함께 기재되어 있어 대상 403호와의 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 정향숙·권영현은 전입일 등이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 김형목은 실제 임차인 1명으로, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
③ 실질취득과 시세 — 최저가가 아니라 인수 포함 금액으로 비교
창성에코빌의 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 265,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 370,000,000원이며, 최근 거래 가격은 이전 거래군 대비 80.6% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.12㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 29.71㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 29.71㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.07 | 29.71㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2021.07 | 29.71㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 29.12㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 62.2%이지만, 이 사건은 선순위 임차보증금 인수를 더해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 약 183,107,200원으로 최근 12개월 평균보다는 낮습니다. 다만 이것만으로 “싸다”고 결론낼 수 없는 이유는 금액으로 환산하기 어려운 선순위 가처분이 그대로 인수되기 때문입니다. 가격 할인보다 권리 안정성이 우선인 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,107,200원 |
| 1. 임차인 김형목 보증금 | 180,000,000원 | 161,692,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 김형목 | 184,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전영근 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당 임차보증금은 18,307,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 부담 — 낙찰가 하락이 곧 총부담 하락은 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 금전상 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 164,800,000원 | 18,307,200원 | 183,107,200원 |
| 2회 유찰 시 | 131,840,000원 | 50,805,760원 | 182,645,760원 |
| 3회 유찰 시 | 105,472,000원 | 76,804,608원 | 182,276,608원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 사건의 전형적인 특징입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 늘어 금전상 총부담은 약 180,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 2회·3회 유찰의 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울영일초등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 자료에는 현황 주거용과 도시형생활주택 이용이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 경사진 토지를 평탄하게 조성한 부정형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 가격 표본. 창성에코빌은 23세대이며, 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인·판결 확인. 2020.12.08. 가처분이 매수인 인수로 명시되어 있습니다. 서울고등법원 2023나2054380 판결과 현재 말소 가능성을 직접 대조해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액은 18,307,200원입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 인수액은 증가합니다.
- 임차권 말소 조건. 김형목의 180,000,000원 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 김형목 관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 동일합니다. 임대차계약 및 보증금 지급 근거를 확인해야 합니다.
- 현황조사 호수 대조. 조사자료의 정향숙 101호, 권영현 102호 기재가 대상 403호와 어떤 관계인지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표기 및 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 유의. 최근 12개월 실거래는 2건이며 160,000,000원과 370,000,000원으로 편차가 큽니다.
맺으며 — 가격보다 권리를 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 164,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 265,000,000원과 비교하면 숫자상 할인폭이 커 보입니다. 그러나 김형목의 선순위 임차보증금 미배당액을 더하면 현재 회차 금전상 실질취득은 약 183,107,200원이고, 유찰이 더 진행돼도 총부담은 약 180,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다.
무엇보다 핵심은 가격이 아닙니다. 매각으로 소멸하지 않는 2020.12.08. 가처분과 선순위 주택임차권이 동시에 존재합니다. 여기에 위반건축물 표기와 김형목의 관계인 여부 확인도 남아 있습니다. 최근 실거래 대비 금전상 취득가는 낮지만, 권리 인수의 불확실성이 가격 할인보다 훨씬 큰 사건입니다. 가격은 할인, 권리는 고위험. 가처분의 실제 말소 가능성이 확인되지 않는 상태에서는 단순 최저가만으로 접근하기 어렵습니다.
