의정부지방법원 2025타경4455. 경기도 고양시 일산동구 지영동의 토지와 강당·교육원 등으로 이용되는 건물이 포함된 경매입니다. 소유자는 주식회사킹크린이며, 건물 등기상 2022.03.21. 고양축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 5,400,000,000원)이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 원당농업협동조합과 서성남의 근저당권 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 건물 등기만 살펴보고 결론을 내리면 위험합니다. 매각물건명세서에는 토지에 설정된 1990.11.30. 지상권과 2017.01.19. 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 게다가 토지는 고압전선 선하지에 저촉되며, 현황상 공사대금 유치권 신고까지 존재합니다. 낙찰금액이 낮아도 자유롭게 사용·개발·처분할 수 있는 부동산이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-1 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 지영로100번길 29 |
| 건물 표시 | 증가성결교회교육원 제가동호 등 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 강당·교육원·주택 등으로 이용되는 건물 |
| 이용상태 | 제가동 강당, 제나동 교육원, 그 밖에 주택 및 교육원 등 |
| 토지정보 | 지목 대 · 토지면적 4,462㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 563,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사킹크린 (2021.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 | 5,401,599,520원 |
| 최저매각가 | 2,646,784,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,392,984,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡) 포함 |
| 등기상 말소기준 | 2022.03.21. 고양축산업협동조합 근저당권 |
| 인수권리 | 토지 지상권 및 구분지상권 2건 |
① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
① 목록 1 을구 1번 지상권설정등기 (1990.11.30.)
말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
② 목록 1 을구 6번 구분지상권설정등기 (2017.01.19.)
말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
건물 등기상 말소기준권리는 을구 12번, 2022.03.21. 고양축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 을구 13번부터 17번까지의 근저당권과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 서울축산업협동조합·일산농업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.
그러나 건물의 말소기준권리와 토지의 존속권리는 별개입니다. 특히 토지와 건물이 일괄매각되는 사건에서는 건물 등기부뿐 아니라 토지 등기부, 구분지상권 설정도면, 관련 계약내용을 함께 검토해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 신고상 전입일은 모두 말소기준 이후
| 조사상 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현복 | 2025.08.06 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수 | 2024.08.14 | 500,000,000원 | 전입일상 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정병용 | 2025.03.18 | 미상 | 전입일상 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 신고된 전입일과 2022.03.21. 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 실제 점유 범위, 임대차의 성격, 사업자등록 등 다른 대항요건과 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
조사상 관계인은 3명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 신고된 전입일이 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 신고된 전입일 자체로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 박현복과 정병용의 보증금은 미상이고, 확정일자 및 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수의 신고 금액은 보증금 500,000,000원, 월차임 80,000,000원입니다. 임대차계약의 실제 내용과 점유 부분 및 시설 사용관계를 확인해야 합니다.
③ 핵심 특수권리 — 공사대금 유치권 신고 2건
| 신고인 | 신고일 | 주장 채권액 | 관련 내용 |
|---|---|---|---|
| 김영규 | 2026.06.11 | 304,000,000원 | 일산소풍워터파크캠핑장 공사 관련 |
| 장계수 | 2026.06.11 | 736,000,000원 | 일산소풍워터파크캠핑장 공사 관련 |
| 신고 채권액 합계 | — | 1,040,000,000원 | 유치권 성립 여부 불분명 |
유치권 신고는 두 건 모두 2026.06.11.자로 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 신청채권자들은 2026.07.02. 및 2026.07.21.자로 유치권배제신청서를 제출했습니다.
특히 일산소풍워터파크캠핑장 관련 임차 관계와 공사대금 유치권 주장이 동일한 시설 이용관계에서 발생한 것인지, 서로 다른 목적물·점유 부분에 관한 것인지 확인이 필요합니다. 이 사건의 명도 가능성을 판단하는 핵심 쟁점입니다.
④ 가격 비교 — 감정가 49%가 곧 안전마진은 아니다
감정가는 5,401,599,520원이고, 2회 유찰 후 최저매각가는 2,646,784,000원입니다. 현재 입찰 기준가격은 감정가의 49%로 크게 내려왔습니다.
| 감정가 | 5,401,599,520원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 2,646,784,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 실제 취득부담 | 낙찰대금 + 취득 부대비용 + 존속 지상권 및 유치권 관련 미확정 부담 |
| 가격 판단 | 시세 대비 할인 여부 확인 불가 |
이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 간단히 비교하기 어려운 토지·강당·교육원 등 복합 용도 부동산입니다. 감정가는 평가시점의 물건 가치에 대한 감정의견이지, 현재의 실거래 시세나 매각 가능가격을 보장하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,646,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,867,840원 |
| 1. 고양축산업협동조합 · 을구 12번 | 5,400,000,000원 | 2,617,916,160원 |
| 2. 원당농업협동조합 · 을구 13번 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 원당농업협동조합 · 을구 14번 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 원당농업협동조합 · 을구 15번 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 5. 원당농업협동조합 · 을구 16번 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 서성남 · 을구 17번 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 피담보채권액·당해세·최우선변제 등은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 공동담보 및 채권 중복 여부도 최종 배당에서 확인해야 합니다.
현재 매각가를 기준으로 집행비용 28,867,840원을 공제한 2,617,916,160원이 고양축산업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 후순위 근저당권자들과 소유자에게 돌아갈 금액은 없으며, 채권최고액 기준 총 미배당 규모는 7,342,083,840원입니다.
신청채권액은 3,392,984,602원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자에 대한 배당액을 0원으로 산정하고 있습니다. 이는 채권 회수 가능성에 대한 문제이지, 미배당액 전부가 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 해결은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 2,646,784,000원 | 7,342,083,840원 | 금전 0원 추정 · 지상권 2건 존속 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 1,852,748,800원 | 8,128,178,688원 | 금전 0원 추정 · 지상권 2건 존속 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 1,296,924,160원 | 8,678,445,082원 | 금전 0원 추정 · 지상권 2건 존속 |
유찰이 거듭되면 최저매각가는 낮아질 수 있습니다. 하지만 1990년 지상권과 2017년 구분지상권은 낙찰가 하락으로 저절로 소멸하지 않습니다. 유치권의 성립 여부 또한 유찰 횟수와 무관하게 판단해야 합니다.
⑦ 입지·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 성석초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주변에는 전·답·자연림·단독주택·근린생활시설 등이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 제가동은 강당, 제나동은 교육원으로 이용됩니다. 별도 건물에는 주택 및 교육원 용도가 혼재합니다.
- 토지. 확인된 토지정보상 4,462㎡의 대지이며, 계획관리지역·성장관리계획구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 고압전선. 일부 토지가 선하지에 저촉되고 기호3 토지 위에는 고압전선 철탑이 소재합니다. 이러한 저촉 상황은 감정평가에 반영된 것으로 기재되어 있습니다.
- 개발 관련. 기호3 및 기호9 토지에는 건축신고와 착공신고 이력이 있으며, 건축 진행상태와 관련 인허가의 유효성을 확인해야 합니다.
- 지적경계. 실제 조사 시 지적경계가 불명확하여 정확한 경계확인을 위한 측량 등이 필요합니다.
- 환금성. 강당·교육원·토지의 복합 용도에 고압전선 선하지, 존속 지상권, 유치권 분쟁이 겹친 사건으로, 일반 주거용 부동산보다 매수 수요 및 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 토지 지상권 2건의 원본 확인. 목록 1 을구 1번·6번의 설정 범위와 목적, 기간, 권리자, 존속 조건 및 말소 가능성을 확인하세요.
- 유치권 현장 검증. 김영규·장계수의 공사대금채권, 공사계약, 실제 점유 여부, 점유 범위 및 유치권배제신청의 근거를 대조하세요.
- 임차·점유 실태 확인. 박현복·김혁수·정병용의 실제 점유 부분, 계약내용, 보증금, 임대차 성립 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 목록별 경계, 권리 및 실제 이용상황이 매각 대상과 일치하는지 확인하세요.
- 고압전선 및 개발 제한. 선하지 저촉 면적, 구분지상권의 공간적 범위, 철탑 소재 위치와 건축·개발 제한을 검토하세요.
- 토지 경계 측량. 지적경계가 불명확하므로 현황측량과 토지 관련 공부의 대조가 필요합니다.
- 실질취득비용 산정. 최저가뿐 아니라 권리 정리비용, 점유 해결비용, 시설 유지·보수비용, 세금 등을 반영한 취득 시나리오를 구성하세요.
- 사건기록 최신 확인. 매각물건명세서, 각 토지·건물 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고 및 배제신청 관련 서류를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49%”보다 중요한 것은 낙찰 후 무엇이 남는가
이 사건은 가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 5,401,599,520원에서 최저매각가 2,646,784,000원까지 내려와 있기 때문입니다. 건물 등기상 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 토지 지상권·구분지상권 2건은 매수인이 인수하고, 1,040,000,000원의 공사대금 유치권 신고는 성립 여부가 다투어지고 있습니다. 여기에 복합 용도 건물의 점유 문제, 고압전선 선하지, 지적경계 불명확성까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만을 근거로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 금전채무 인수 추정 0원과 권리상 무위험은 전혀 다른 뜻입니다. 존속 지상권의 실제 이용 제한과 유치권 분쟁을 먼저 해소하거나 정확히 평가해야 실질취득비용과 안전마진을 판단할 수 있습니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 매력 판단 보류. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 낙찰 후에도 남는 권리를 얼마나 명확하게 파악하고 감당할 수 있는가에 있습니다.
