의정부지방법원 2025타경4455. 감정가 5,401,599,520원의 강당·교육원·주택 등 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사킹크린이고, 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 고양축산업협동조합 근저당권 5,400,000,000원입니다. 그 뒤 원당농업협동조합과 서성남의 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 일반론만으로 이 사건을 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 목록 1 을구 1번 지상권설정등기(1990.11.30.)와 목록 1 을구 6번 구분지상권설정등기(2017.01.19.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금액으로 표시되는 인수채무는 0원이지만, 토지 이용에 영향을 주는 존속 권리는 별개의 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4455 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-1 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 지영로100번길 29(지영동) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 강당·교육원·주택 등 |
| 소유자 | 주식회사킹크린 |
| 감정가 / 최저가 | 5,401,599,520원 / 3,781,120,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,392,984,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 ‘존속권리’를 먼저 봐야 한다
말소기준은 2022.03.21. 고양축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 원당농업협동조합의 840,000,000원·240,000,000원·2,400,000,000원·480,000,000원 근저당권과, 서성남의 600,000,000원 근저당권, 2025.08.07. 및 2026.03.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현복 | 2025.08.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수 | 2024.08.14 | 500,000,000원 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정병용 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 박현복·정병용은 보증금이 확인되지 않고, 세 임차인 모두 확정일자·우선변제 여부가 명확하지 않아 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 — 최저가가 내려가도 후순위는 배당이 없다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,211,200원 |
| 을구 12번 근저당권 · 고양축산업협동조합 | 5,400,000,000원 | 3,740,908,800원 |
| 을구 13번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 서성남 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3,781,120,000원을 가정한 배당입니다. 채권총액 9,960,000,000원 중 3,740,908,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 6,219,091,200원입니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원이나, 존속 지상권 2건은 별도로 인수합니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제가동은 강당 등, 제나동은 교육원 등, 기호5는 주택 등, 기호7·기호8은 교육원 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 성석초등학교 북동측 원거리에 위치하며 전·답·자연림·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다.
- 토지. 기호1 토지는 기호2 건물의 대지로 이용 중이며, 지목은 대, 면적은 4,462.0㎡, 공시지가는 563,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역(산업zone) 등이 적용되며, 일부 기호에는 보전관리지역·준보전산지가 포함됩니다.
- 선하지. 기호1·기호3·기호4·기호6은 선하지에 저촉되고, 기호3 지상에는 고압전선 철탑이 소재합니다.
- 경계. 실지조사 당시 지적경계가 불명확해 정확한 경계확인에는 측량 등이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 존속 지상권 원문 확인. 목록 1 을구 1번 지상권과 을구 6번 구분지상권의 존속 범위, 목적, 대상 토지와 실제 이용 제한을 매각물건명세서 및 해당 토지 등기에서 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 김영규 304,000,000원, 장계수 736,000,000원의 공사대금채권 신고와 실제 점유 상태, 공사 내역, 유치권배제신청 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 3명 중 박현복·정병용은 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 현재 점유 범위와 명도관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 선하지·철탑 확인. 고압전선 선하지 저촉과 기호3 철탑이 실제 이용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 감정평가에서 지적경계가 불명확하다고 명시돼 있으므로 토지 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물의 매각 포함 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 5,401,599,520원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 3,781,120,000원까지 내려왔습니다. 세 임차인은 모두 말소기준 이후 전입했고, 배당표상 금전 인수도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다.
하지만 결론은 반대입니다. 목록 1의 지상권·구분지상권 2건이 낙찰 후에도 존속하고, 304,000,000원 및 736,000,000원의 공사대금채권을 근거로 한 유치권 신고도 남아 있습니다. 여기에 강당·교육원·주택 등 복합 이용, 선하지 저촉과 철탑, 불명확한 지적경계까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “금전 인수 0원 = 권리 안전”으로 볼 수 없는 유형입니다. 입찰 판단의 첫 순서는 할인율이 아니라 존속 지상권의 실제 제약과 유치권·점유관계 확인입니다.
