한 줄 평. 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔고 금전상 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 목록 4의 1990.11.30 지상권과 목록 6의 2015.08.05 구분지상권은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 실거래 시세 자료도 없어 단순히 “30% 할인”만 보고 가격 메리트를 판단하기 어려운 물건입니다.
의정부지방법원 2025타경4455. 경기도 고양시 일산동구 지영동 일대의 토지와 강당·교육원·주택 등으로 구성된 일괄매각 물건입니다. 감정가 4,227,625,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,959,338,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.20 원당농업협동조합 근저당권 480,000,000원이며, 그 뒤 설정된 원당농협 근저당권 840,000,000원·240,000,000원과 서성남 근저당권 600,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 말소기준 이후의 근저당이 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록 4 을구 1번 지상권설정등기(1990.11.30)와 목록 6 을구 1번 구분지상권설정등기(2015.08.05)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과 권리 부담이 없다는 판단은 전혀 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4455 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-4 · 경기도 고양시 일산동구 지영로100번길 31(지영동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 강당 · 교육원 · 주택 등 |
| 소유자 | 주식회사킹크린 |
| 감정가 / 최저가 | 4,227,625,000원 / 2,959,338,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,392,984,602원 |
| 말소기준 | 2022.05.20 원당농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 지상권은 인수
현재 소유자 주식회사킹크린은 2021.08.31 소유권을 이전받았습니다. 2021.08.31 설정됐던 일산농업협동조합 3,072,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 원당농업협동조합 2,400,000,000원 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.05.20 원당농업협동조합 480,000,000원 근저당이며, 이후 원당농업협동조합과 서성남의 근저당은 매각으로 소멸합니다.
그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 별도 토지의 지상권 2건은 명세서가 명시적으로 매수인 인수라고 정리하고 있습니다. 따라서 이 사건은 “근저당이 모두 배당되느냐”보다 “존속 지상권이 토지와 건물 이용·처분에 어떤 제한을 주느냐”가 더 중요한 권리분석 포인트입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현복 | 2025.08.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수 | 2024.08.14 | 500,000,000원 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정병용 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 2022.05.20 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 박현복·정병용은 보증금이 확인되지 않았고, (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수는 보증금 500,000,000원·차임 80,000,000원으로 조사돼 있어 실제 점유 범위와 계약관계는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 4,227,625,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 2,959,338,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
게다가 토지·강당·교육원·주택 등이 섞인 비표준 자산이고, 일부 토지는 고압전선 선하지에 저촉되며 매수인이 인수할 지상권도 존재합니다. 현재 최저가를 실질적인 취득금액의 출발점으로 보되, 권리 제한과 이용상태를 감안한 별도 가치 검토가 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,959,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,993,380원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 서성남 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 767,344,620원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 2,160,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 767,344,620원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 금전 인수액 0원과 별개로 목록 4·6의 지상권은 매수인이 인수합니다.
⑤ 토지·건물 이용과 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 강당, 교육원, 주택 등으로 이용 중입니다. 목록 4 토지는 목록 5 건물의 진입도로 및 대지로, 목록 6 토지는 목록 7·8 건물의 대지로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 성석초등학교 북동측 원거리에 위치하고, 인근에는 전·답·자연림·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치합니다.
- 선하지. 목록 1·3·4·6은 고압전선 선하지에 저촉되며, 목록 3 지상에는 고압전선 철탑이 소재합니다. 목록 4·6의 선하지 저촉은 감정평가에 반영돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 경계. 실지조사 당시 지적경계가 불명확해 정확한 경계 확인에는 측량 등이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록 4 을구 1번 지상권과 목록 6 을구 1번 구분지상권은 매수인 인수입니다. 존속 범위·목적·기간 등 원등기 내용을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 토지별 이용관계 확인. 목록 4가 건물 진입도로·대지, 목록 6이 교육원 건물들의 대지로 이용되는 만큼 존속 지상권과 실제 사용관계가 겹치는지 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 박현복, (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수, 정병용의 실제 사용 부분과 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 선하지·철탑 영향 확인. 고압전선 선하지 저촉과 철탑 소재가 이용계획과 재매각성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 현장조사에서 지적경계가 불명확하다고 평가된 만큼 필요하면 측량을 통해 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없어 권리·이용제한을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 현재 최저가 2,959,338,000원에서 배당 시나리오상 매수인의 금전 인수액이 0원이고, 조사된 세 점유자도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리가 단순해 보입니다.
하지만 결론은 다릅니다. 목록 4의 1990.11.30 지상권과 목록 6의 2015.08.05 구분지상권은 명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 토지와 강당·교육원·주택이 결합된 물건이고 일부 토지는 선하지에도 저촉됩니다. 비교할 실거래 시세도 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자를 곧바로 할인율로 해석하기보다, 존속 지상권의 내용과 실제 토지 이용관계를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
