의정부지방법원 2025타경4455. 경기도 고양시 일산동구 지영동에 소재한 강당·교육원·주택 등과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사킹크린이고, 신청채권자는 원당농업협동조합입니다. 청구금액은 3,392,984,602원입니다. 감정가 4,227,625,000원에서 두 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 2,071,537,000원으로 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 일반적인 아파트나 단순한 토지 경매와는 다릅니다. 주택과 교육원, 강당 등 서로 다른 용도의 건축물이 함께 있고, 토지는 고압전선 선하지와 지상권의 영향을 받습니다. 특히 매각으로 소멸하지 않는 권리가 명시되어 있다는 사실을 최우선으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4455 (임의경매 · 고양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 지영동 777-4 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 지영로100번길 31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 강당·교육원·주택 등 복합 이용 |
| 건물 이용상태 | 기호 2 제가동 강당 등, 제나동 교육원 등 / 기호 5 주택 등 / 기호 7·8 교육원 등 |
| 소유자 | 주식회사킹크린 (2021.08.31 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 4,227,625,000원 |
| 최저매각가 | 2,071,537,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 원당농업협동조합 |
| 청구금액 | 3,392,984,602원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉢, ㉣ 포함 |
| 참고 토지현황 | 지목 대 · 면적 741㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 540,500원/㎡ |
| 명시 인수권리 | 목록 4 지상권 및 목록 6 구분지상권 |
741㎡는 확인된 토지현황 수치이며, 일괄매각 대상 전체 토지의 합계 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 지상권 인수
건물 등기에서 확인되는 말소기준권리는 2022.05.20 원당농업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 설정된 원당농업협동조합의 근저당권 2건과 서성남의 근저당권 1건, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 이 소멸 판단을 일괄매각 대상의 모든 토지권리에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 목록 4·6의 지상권은 별도로 매수인 인수가 명시되어 있기 때문입니다. 기존 근저당권이 말소된다는 점과 토지에 존속하는 이용 제한이 사라진다는 점은 전혀 다른 문제입니다.
② 점유·임차관계 — 조사된 3명의 확인 과제
현황조사 등에서 확인되는 점유·임차관계자는 3명입니다. 제시된 전입일은 모두 2022.05.20 말소기준권리 이후로, 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 임대차의 성립, 점유 개시 시점, 사업자등록 및 보증금·차임 내역은 별도로 확인해야 합니다.
| 점유·임차관계자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 박현복 | 2025.08.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수 | 2024.08.14 | 500,000,000원 | 80,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정병용 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
3명 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 별도 조사 대상자입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 배지는 기재된 전입일 및 말소기준권리 비교에 따른 판단입니다.
특히 (주)일산소풍워터파크캠핑장 김혁수의 보증금 500,000,000원과 차임 80,000,000원 기재는 계약서 원본 확인이 필요합니다. 전입일이 후순위라는 이유만으로 사업자등록, 실제 영업점유, 명도 비용 등 모든 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 4,227,625,000원에 비해 현재 최저가가 2,071,537,000원인 것은 사실입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 최저가가 정상적인 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 이 사건은 강당·교육원·주택 등이 혼재한 일괄매각 물건입니다. 고압전선 선하지 및 철탑, 지상권 존속, 일부 토지의 용도지역과 개발행위 제한 등은 이용 가능성과 매수 수요에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 가격 메리트는 구분해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 2,071,537,000원 | 111,578,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 1,450,075,900원 | 726,824,859원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 1,015,053,129원 | 1,157,497,402원 | 0원 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각일정이 아닙니다. 미배당은 제시된 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션 값입니다. 표의 금전 인수 0원에는 매수인이 인수하는 지상권의 경제적 영향이 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,071,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,115,370원 |
| 1. 을구 3번 · 원당농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 4번 · 원당농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 5번 · 원당농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 6번 · 서성남 | 600,000,000원 | 488,421,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,160,000,000원 | 2,048,421,630원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 23,115,370원을 공제한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 원당농업협동조합의 배당표상 근저당권 3건에 1,560,000,000원이 배정되고, 서성남에게는 488,421,630원이 배정되어 111,578,370원의 미배당이 발생합니다.
근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 확정 채권액, 배당순위, 당해세, 최우선변제, 집행비용 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 3,392,984,602원과 위 배당표에 사용된 채권최고액 합계 2,160,000,000원은 서로 다른 기준입니다.
⑤ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 문봉동 성석초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주변에는 전·답·자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 구성. 강당, 교육원, 주택 등 서로 다른 이용상태의 건물이 일괄매각됩니다. 제시외 건물 ㉢, ㉣도 매각에 포함됩니다. 용도별 사용 가능성과 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 고압전선 저촉. 목록 4·6은 고압전선 선하지에 저촉되며, 감정평가에 그 영향이 고려되었습니다. 감정요항표에는 기호 1·3·4·6의 선하지 저촉과 기호 3 토지의 철탑 소재도 기재되어 있습니다.
- 토지 이용. 계획관리지역과 일부 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항 등이 확인됩니다. 실제 적용 범위는 필지별로 구분해야 합니다.
- 토지별 이용상태. 목록 4 토지는 목록 5 건물의 진입도로 및 대지로, 목록 6 토지는 목록 7·8 건물의 대지로 이용되고 있습니다. 지상권 부담과 진입·건축물 이용의 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 경계 확인. 실지조사 당시 지적경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 측량 등이 필요합니다.
- 건축 관련. 기호 3·9에는 건축신고 및 착공신고 이력이 기재되어 있습니다. 현재 공사 및 인허가 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 복합용도 건축물과 다수 토지의 일괄매각, 존속 지상권, 선하지 제한으로 인해 일반적인 표준형 주거 부동산보다 매수 수요와 이용 방식이 제한될 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 목록 4의 1990.11.30 지상권과 목록 6의 2015.08.05 구분지상권에 대해 등기원인, 권리자, 설정범위, 존속기간, 사용·건축 제한을 개별 토지 등기에서 확인해야 합니다.
- 선하지·철탑 위치 확인. 고압전선의 실제 통과 구간, 철탑 위치, 지상권 설정도면과 이용 제한 범위를 대조해야 합니다.
- 점유관계 실사. 박현복, 김혁수 관련 법인, 정병용의 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금, 사업자등록·확정일자·배당요구 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 차임 원본 대조. 기재된 보증금 500,000,000원, 차임 80,000,000원의 계약 조건과 지급 주기, 실제 임대료 수취 상태를 계약서로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 검토. 목록별 토지·건물 관계, 제시외 건물 포함 범위, 진입도로와 대지의 이용 상태를 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 측량. 지적경계가 불명확하다는 감정요항표 기재를 감안해 경계·면적·도로 접면·타인 점유 여부를 검토해야 합니다.
- 인허가·용도 확인. 교육원·강당·주택 등 실제 이용상태와 건축물대장, 건축신고·착공신고 상태, 개발행위 허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 2,071,537,000원을 적정가격으로 가정하지 말고, 존속 권리와 이용 제약을 반영한 별도의 가치평가를 거쳐야 합니다.
- 매각조건 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 토지·건물 등기, 현황조사, 감정평가서, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰보다 중요한 것은 인수하는 권리”
의정부지방법원 2025타경4455는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회로 볼 수는 없습니다. 목록 4·6의 지상권은 매각 후에도 존속하고, 고압전선 선하지와 철탑, 복합적인 건물 이용상태, 점유관계 확인 과제가 함께 존재합니다.
배당상 금전 인수액이 0원이라는 사실은 긍정적인 부분이지만, 이 물건의 본질적 위험을 없애지는 못합니다. 실거래 시세가 확인되지 않고 두 차례 유찰된 상황에서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·정밀 권리조사 우선입니다. 지상권의 실제 제한 범위와 토지 이용 가능성, 점유 및 명도 상황을 확인하고 그 영향을 금액으로 평가할 수 있을 때 비로소 입찰가를 검토할 수 있습니다. 이 사건에서 중요한 질문은 '얼마나 떨어졌는가'가 아니라, '낙찰 후 무엇을 자유롭게 이용할 수 있는가'입니다.
