수원지방법원 2025타경1021. 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 11층 1138호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김윤진이고, 등기상 2024.02.06 거래가액 140,284,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 82,440,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 매각 시 권리정리의 기준이 됩니다.
등기상 그보다 앞선 2024.01.05 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 말소기준권리 이후에는 주식회사신한은행의 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단의 75,269,014원 가압류가 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 11층 1138호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 건물 내 11층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김윤진 (2024.02.06 소유권이전, 거래가액 140,284,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 140,667,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2024.02.06 주식회사신한은행의 근저당권이며, 2025.12.15 임의경매개시결정과 2026.01.26 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시 채권자가 전액 변제받지 못하더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격·회차 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 현재 최저가에 낙찰되고 별도 인수금이 없다고 보면 실질취득 금액도 131,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 자료만으로는 현 최저가가 주변 거래가격보다 낮다고 판단할 수 없으므로, 신건이라는 이유나 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 29,343,014원 |
| 1회 유찰 시 | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 55,176,214원 |
| 2회 유찰 시 | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 75,778,134원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지지만, 이 사건에서는 그만큼 채권자 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서 총 채권액은 157,709,014원, 채권자 배당액은 128,366,000원이고 미배당은 29,343,014원입니다. 1회 유찰 시 미배당은 55,176,214원, 2회 유찰 시에는 75,778,134원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 82,440,000원 | 82,440,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 75,269,014원 | 45,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 131,000,000원 가정에서 채권자 총 청구 기준 29,343,014원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 안산케이디티지식산업센터 내 11층 1138호입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 서해선 원시역 남측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·공장·근린생활시설·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 서해선 원시역이 소재해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비, 승강기, 주차장, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지이고 토지면적은 9,985.8㎡, 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이며 지식산업센터 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2024.02.06 주식회사신한은행 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 등기 순위를 입찰 전 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 확인하고, 필요 시 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 내부 현황과 호별배치도·내부구조도를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 131,000,000원을 저가로 단정하지 말고 실제 응찰 전 비교 가능한 최근 거래와 매물 가격을 별도로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 29,343,014원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 매수인 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 등 법원 원본서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.02.06 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 과거 신탁등기 역시 이미 말소돼 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 권리와 별개입니다. 현재 신건 최저가는 131,000,000원이고, 별도 인수금이 없으므로 현재 회차 기준 실질취득도 131,000,000원입니다. 다만 이 금액이 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않으므로, ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’를 같은 의미로 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 권리 측면에서는 합격점이지만, 응찰가의 타당성은 별도의 가격 검증을 거쳐야 합니다.
