수원지방법원 2025타경1021. 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 11층 1138호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 김윤진이며, 2024년 2월 6일 소유권이전등기와 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 근저당권 채권최고액은 82,440,000원입니다. 이후 신한은행이 임의경매를 신청했고, 소상공인시장진흥공단의 75,269,014원 가압류가 추가됐습니다. 현재 등기상 권리관계에서 가장 중요한 것은 신한은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다.
등기부에 나타난 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 또한 최초의 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이 때문에 등기상 권리만 살펴보면 인수 부담이 크지 않아 보입니다. 그러나 오피스텔의 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 감정평가 내용에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자와 임차인의 전입·사업자등록 등 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 11층 1138호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김윤진 (단독소유) |
| 과거 거래가액 | 140,284,000원 (2022.04.28 매매 원인, 2024.02.06 소유권이전등기) |
| 감정가 | 131,000,000원 |
| 최저매각가 | 64,190,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 140,667,190원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 신한은행 근저당권 (채권최고액 82,440,000원) |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (현재 배당모형 기준) |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 재생사업지구 · 복합구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대관계 확인은 필수
이 사건의 말소기준권리는 2024년 2월 6일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 82,440,000원이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권이 소멸하는 구조입니다. 그 이후 등기된 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단의 가압류도 매각으로 소멸합니다.
특이한 부분은 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기입니다. 2024년 1월 5일 신탁회사 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌으나, 2024년 2월 6일 김윤진 명의로 소유권이전등기가 진행되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 신탁회사 명의의 존속 권리로 확인되는 것은 없습니다.
임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 산정 0원 점유관계 확인 전 |
현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 사실까지 확정해 주는 것은 아닙니다. 오피스텔의 실제 점유자를 확인한 뒤 임차인의 전입신고 또는 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%지만 시세 할인율은 확인되지 않았다
감정가는 131,000,000원이고, 현재 최저매각가는 64,190,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치면서 감정가의 49% 수준으로 낮아졌습니다. 낙찰가가 최저가와 같고 별도 인수액이 발생하지 않는다면, 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 실질취득금액도 64,190,000원입니다.
하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 감정가 대비 할인과 실제 시세 대비 할인은 서로 다릅니다. 이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저매각가가 시장에서 거래되는 가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 과거 소유권이전 거래가액 | 140,284,000원 | 2022.04.28 매매 원인 · 현재 시세로 직접 사용 불가 |
| 감정평가액 | 131,000,000원 | 경매 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 64,190,000원 | 감정가의 49% |
| 실질취득금액 | 64,190,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
등기부에 기록된 과거 거래가액 140,284,000원은 이 물건의 소유권이전 원인이 된 매매가격입니다. 그러나 해당 매매 원인은 2022년 4월 28일로, 현재 시장가격과 동일하게 볼 수 없습니다. 오피스텔의 현재 매매수요와 산업단지 주변 부동산시장의 가격 수준을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 신한은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 소상공인시장진흥공단의 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자에게도 잔여금이 발생하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 82,440,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 75,269,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 157,709,014원 | 62,634,580원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 95,074,434원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 신한은행 배당은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산됐으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 배당요구 및 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
한편 신청채권자인 신한은행의 경매 청구금액은 140,667,190원이지만, 등기상 근저당권 채권최고액은 82,440,000원입니다. 위 예상배당표는 등기상 채권최고액을 기준으로 하므로, 신청채권자의 청구금액 전부가 근저당권 우선배당 대상이라는 의미는 아닙니다. 실제 채권계산서와 배당관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 미배당은 늘어난다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 95,074,434원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 113,984,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 127,222,071원 | 0원 |
추가 유찰로 최저매각가가 낮아질 경우, 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 하지만 후순위 권리가 소멸한다는 전제에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 임차인이 확인되거나 특별한 인수사항이 발견되면 이 가정은 다시 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 서해선 원시역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서해선 원시역이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 11층 오피스텔입니다. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비, 승강기, 주차장 및 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 서측과 북측으로 각각 약 40m 및 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역이며, 반월국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 속합니다. 감정평가상 토지는 지식산업센터 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 오피스텔의 구체적인 사용·임대 형태가 관련 용도 및 산업단지 규정에 적합한지는 확인해야 합니다.
- 토지. 전체 부지면적은 9,985.8㎡, 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로, 해당 호실의 전유면적이나 개별 토지지분을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터와 공장이 밀집한 공업지역 내 오피스텔이므로, 일반 주거지역 아파트와 동일한 매수층을 전제하기 어렵습니다. 최근 거래가격 및 거래량, 실제 임대수요를 확인해야 매각 소요기간과 환금성을 평가할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 동일 건물 내 유사 면적·용도 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층별 차이와 거래 추세를 확인하세요. 최저가가 해당 거래가격보다 낮은지 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 점유자와 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 확인·상가건물 관련 등록사항 및 현장조사를 통해 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 임차인이 있다면 보증금과 대항요건을 별도로 분석해야 합니다.
- 말소기준과 후순위 권리. 2024.02.06 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 경매개시결정 및 소상공인시장진흥공단 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 과거 신탁등기. 하나자산신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태와 후속 등기를 다시 확인하세요.
- 신청채권 금액. 신청채권자 청구금액 140,667,190원과 등기상 근저당권 채권최고액 82,440,000원은 서로 다릅니다. 배당요구 및 채권계산서의 실제 내용과 배당순위를 확인하세요.
- 오피스텔 이용 적합성. 일반공업지역·국가산업단지·복합구역에 위치합니다. 현재 이용상태와 예정된 사용·임대방식이 건축물대장상 용도 및 관련 규제에 적합한지 확인하세요.
- 관리비와 명도. 지식산업센터 내 오피스텔의 관리비 부과체계, 미납 공용관리비와 실제 점유자 인도 문제를 확인하세요. 예상배당상 인수액 0원과 별개로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가는 64,190,000원이며, 추가 유찰 시 가정 가격은 44,933,000원, 31,453,099원입니다. 다만 추가 유찰을 기다리는 전략 역시 확인된 시세와 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 2026.11.10 매각기일에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각조건을 직접 확인하세요. 등기사항전부증명서 발급기준일은 2026.08.14입니다.
맺으며 — “감정가의 반값”과 “시세보다 저렴한 물건”은 다르다
안산케이디티지식산업센터 1138호는 2회 유찰로 최저매각가가 64,190,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 기존 신탁등기도 말소된 상태여서 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 핵심은 49%라는 할인율이 아니라 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되는지입니다. 과거 거래가액 140,284,000원과 감정가 131,000,000원만으로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 증명할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았고, 감정평가상 임대관계 또한 미상입니다. 여기에 일반공업지역의 지식산업센터 내 오피스텔이라는 용도·환금성 특성도 함께 검토해야 합니다.
결론은 권리 구조 양호, 인수액 잠정 0원, 가격 판단 보류입니다. 2회 유찰을 긍정적인 가격 신호로만 해석하기보다 실제 점유관계와 시세를 먼저 확인해야 합니다. 최근 거래가격 검증과 임차관계 확인 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어려운 C등급 검토 물건입니다.
