수원지방법원 2025타경1021. 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 12층 1238호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 김윤진 명의의 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 82,440,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하므로 데이터상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 131,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 시세를 비교할 동일·유사 물건 실거래 자료가 없어, 등기상 거래가액 140,284,000원만으로 현재의 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 또한 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어 입찰 전 실제 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 12층 1238호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김윤진 · 등기 거래가액 140,284,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 140,667,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 최초 신탁 소유권보존은 이미 말소됐고, 김윤진 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표와 회차별 시뮬레이션 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 131,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 131,000,000원입니다. 등기에는 김윤진의 거래가액 140,284,000원이 확인되지만, 이는 현재 동일·유사 오피스텔의 실거래 시세를 대신하지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 29,343,014원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 55,176,214원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 75,778,134원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 82,440,000원 | 82,440,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 75,269,014원 | 45,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 157,709,014원 중 128,366,000원이 배당되고 29,343,014원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 서해선 원시역 남측 인근이며, 주위에 지식산업센터·공장·근린생활시설·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 서해선 원시역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 급·배수·위생·도시가스·개별난방·공동현관보안·승강기·주차장·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형이며 서측 및 북측으로 폭 약 40미터 및 10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가에 기재된 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 신건 131,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.02.06. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류와 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 29,343,014원이 발생하지만 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도·입지 확인. 일반공업지역 및 국가산업단지 등에 위치한 오피스텔이므로 실제 이용수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2024.02.06. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 131,000,000원인 신건이고, 현재 시세를 판단할 실거래 비교자료는 없습니다. 여기에 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 점유는 추가 확인이 맞는 결론입니다.
