수원지방법원 2025타경1021. 경기도 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 12층 1238호 오피스텔입니다. 감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 64,190,000원입니다. 2회 유찰되면서 감정가의 49% 수준까지 가격이 내려왔습니다. 등기부를 보면 소유자 김윤진의 소유권이전과 신한은행 근저당 설정이 2024년 2월 6일 이루어졌고, 이후 신한은행의 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단의 가압류가 이어진 구조입니다.

권리관계에서 가장 중요한 것은 2024.02.06. 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정과 가압류도 소멸 대상입니다. 배당 부족분은 존재하지만 채권자의 미회수금과 매수인이 인수하는 금액은 구분해야 합니다. 다만 임차인의 존재 및 점유관계가 확정된 것은 아니므로, 권리 소멸 구조와 별개로 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

최초 소유권보존은 주식회사하나자산신탁 명의였으나, 2024년 2월 6일 김윤진 앞으로 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기도 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다.

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나, 현장에 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

오피스텔은 실제 사용 형태와 점유관계가 중요합니다. 점유자가 확인된다면 사용 목적, 점유 개시 시점, 전입 또는 사업자등록 여부, 보증금 및 확정일자 등을 대조하여 대항력과 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다. 해당 사항을 확인하기 전에는 명도 부담이 없다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따라 최저가가 크게 낮아진 것은 사실입니다. 하지만 감정가 대비 하락폭과 현재 실거래 시세 대비 할인폭은 다른 개념입니다.

각 회차는 최저가 수준에서 낙찰된다고 가정한 계산입니다. 이후 회차는 실제 유찰 및 법원의 매각조건에 따라 달라질 수 있으며, 인수액 0원은 현재 확인된 권리 기준입니다.

특히 본건은 일반공업지역 및 국가산업단지 내 지식산업센터에 위치한 오피스텔입니다. 동일 용도와 유사한 입지·층·면적·이용조건의 매매 및 임대 사례를 확인해야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 소유권 취득 당시 등기 거래가액 140,284,000원 역시 현재 시세를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

예상 집행비용 1,555,420원을 공제하면 채권자 배당재원은 62,634,580원입니다. 이 금액이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 소상공인시장진흥공단 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

신한은행의 경매 신청 청구액은 140,667,190원이지만, 위 배당 시뮬레이션은 등기된 근저당 채권최고액 82,440,000원을 기준으로 합니다. 두 금액을 동일한 채권액으로 취급해서는 안 되며, 실제 배당순위 및 채권확정액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

예상배당은 채권최고액·가압류 청구금액 및 추정 집행비용에 따른 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 서해선 원시역 남측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 및 근린공원 등이 분포합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서해선 원시역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 14층 건물입니다. 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 공동현관보안, 승강기, 주차장 및 소화전 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 서측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 국가산업단지, 반월국가산업단지 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 실제 이용 및 거래 관련 규제는 해당 오피스텔의 용도를 기준으로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료상 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준의 지정 연장 여부와 본건에 대한 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 호별 배치는 현장 및 원본 도면 대조가 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 오피스텔이라는 입지·용도 특성을 고려해야 합니다. 최근 매매가격, 임대료, 공실 및 유사 매물의 거래 기간을 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 안산케이디티지식산업센터 내 유사 오피스텔의 최근 매매사례를 확인하고, 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격을 우선 비교하세요.
• 실질취득 비용 산정. 현재 확인된 권리 인수액은 0원으로 추정되지만 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 기타 부대비용을 별도로 검토하세요.
• 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입 또는 사업자등록 및 확정일자 유무를 확인하세요.
• 권리 원본 재확인. 신한은행 근저당과 후순위 가압류의 소멸 여부, 매각물건명세서상 인수사항 및 실제 배당 관련 조건을 재확인하세요.
• 관리비·체납액 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 사용 관련 비용을 확인하세요.
• 오피스텔 이용조건. 실제 사용 형태, 건축물대장상 용도, 임대 가능 조건 및 산업단지 관련 제한이 있는지 확인하세요.
• 내부·호실 대조. 감정요항의 건물 구조 설명에는 제11층 제1138호 외 다른 호실도 함께 기재되어 있습니다. 입찰 대상인 12층 1238호의 배치·면적·내부 상태는 별도 원본과 대조하세요.
• 회차별 전략. 현재 최저가 64,190,000원과 추가 유찰 시 시나리오 44,933,000원·31,453,099원을 참고하되, 실제 시세가 확인된 후 응찰 상한을 결정하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.10. 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 및 취하·정지 가능성을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

이 물건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자들에게 배당되지 않는 95,074,434원은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

그러나 권리관계만으로 입찰 여부를 결정할 수는 없습니다. 실제 임대관계와 점유 상태가 확인되지 않았고, 현재 최저가 64,190,000원이 최근 시세 대비 저렴한지 판단할 거래 근거가 부족합니다. 일반공업지역 내 지식산업센터 오피스텔이라는 특성까지 고려하면 매매·임대 수요와 재매각 가능성 검증이 필수입니다.

권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 신한은행 근저당과 후순위 가압류의 소멸 구조는 긍정적이지만, 현장 점유 확인과 시세 검증이 이루어지기 전에는 감정가 대비 높은 할인율을 투자 수익의 근거로 삼지 않는 것이 합리적입니다.