수원지방법원 2025타경53809. 시흥시 도창동 매화프라자 1층 101호입니다. 사건 표시는 대지이고, 등기부는 집합건물, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 권리의 기준점은 2023.09.27 접수된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 936,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.01.14 수협엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 2023.09.07 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서지만, 2023.09.27 해제되어 같은 날 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 인수하는 선순위 압류로 볼 수는 없습니다. 이후 2025.07.17 시흥시 압류, 2025.11.11 국 압류, 2025.11.21 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53809 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-18 매화프라자 1층101호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 시흥시 도창동 508-18, 508-19 매화프라자 · 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 김태환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 341,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 913,906,515원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27 근저당권 · 군산시수산업협동조합 · 채권최고액 936,000,000원 |
| 공동담보 | 매화프라자 제1층 제102호 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.09.27 근저당
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제주라인 (대표자 최성용) | 101호 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2023.11.28은 말소기준권리 2023.09.27보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격 프레임 — 70% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 488,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 341,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 341,600,000원입니다.
다만 이 사건은 현재 회차 가격을 비교할 동일 물건군의 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 근린생활시설(공실)이라는 이용상태와 일반공업지역·일반산업단지 입지를 함께 놓고 실제 매매·임대 수요를 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,582,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 936,000,000원 | 336,017,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 미배당액이 599,982,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 341,600,000원 | 336,017,600원 | 599,982,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 239,119,999원 | 234,972,319원 | 701,027,681원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 167,383,999원 | 164,240,623원 | 771,759,377원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥매화중학교 남동측 인근. 공업용 부동산, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1층 101호와 102호는 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 35미터 내외, 남동측 약 15미터 내외, 북동측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역에 해당하며, 제공된 토지 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상7층 건물로, 위생·급배수·전기·소방·주차장·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황조사상 법인 전입과 감정평가상 공실 기재가 함께 존재합니다. 101호의 현재 사용·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사제주라인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 우선변제 여부와 배당관계는 원본에서 확인해야 합니다.
- 유치권 표식 이력 확인. 별도 신고는 없고 2026.07.27 표식 자진 철거 의견서가 제출됐지만, 매각물건명세서 비고가 별도 확인을 요구하고 있습니다.
- 공동담보 확인. 936,000,000원 근저당은 매화프라자 제1층 102호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 최초 근저당권자는 군산시수산업협동조합이고, 2026.01.14 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 돼 있습니다.
- 세금 배당 확인. 시흥시·국 압류가 존재하며 당해세 해당 금액은 현재 예상배당표에 반영돼 있지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 기준 시장가격과의 비교 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 같은 말이 아니다
등기와 임차관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.09.27 근저당권, 실제 임차인 1명의 전입은 그 뒤인 2023.11.28이라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.09.07의 선행 시흥시 압류도 2023.09.27 이미 해제·말소됐습니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 등기 밖 사실관계에 있습니다. 감정평가서는 101호를 근린생활시설(공실)로 보는데 현황조사에는 법인 전입이 있고, 유치권 신고는 없지만 조사 당시 유치권 행사 안내문이 존재했습니다. 2026.07.27 표식 철거 의견서까지 제출된 만큼 상황은 정리된 방향으로 보이지만, 기록 자체가 별도 확인을 요구합니다. 여기에 실거래 기준 시세 비교도 없는 만큼 341,600,000원이라는 현재 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 권리상 인수 여부보다 현재 점유·유치권 관련 사실관계와 실제 시장가격 확인이 이 물건의 최종 판단을 좌우합니다.
