수원지방법원 2025타경53809. 시흥시 도창동 매화프라자 1층 101호로, 사건 표기 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기상 현재 소유자는 김태환이며, 핵심 말소기준권리는 2023.09.27 설정된 군산시수산업협동조합의 채권최고액 936,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.01.14 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리 흐름에서 주의할 것은 2023.09.07 시흥시 압류가 말소기준보다 앞서 있었다는 점입니다. 그러나 해당 압류는 2023.09.27 해제로 등기 말소됐습니다. 따라서 그 과거 압류를 현재 매수인이 떠안는 권리로 볼 수는 없습니다. 이후 2025.07.17 시흥시 압류, 2025.11.11 국 압류, 2025.11.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53809 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-18 매화프라자 1층101호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 시흥시 도창동 508-18, 508-19 매화프라자 · 경기도 시흥시 매화산단2길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표기 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 김태환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 488,000,000원 (신건) |
| 신청 청구액 | 913,906,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 과거 선순위 압류는 이미 말소
말소기준권리는 2023.09.27 군산시수산업협동조합 근저당입니다. 2023.09.07 시흥시 압류는 시간상 선순위였으나 같은 2023.09.27 해제로 말소됐습니다. 2025.07.17 시흥시 압류와 2025.11.11 시흥세무서장 처분의 국 압류는 말소기준 이후이고, 2025.11.21 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다.
② 점유자 분석 — 조사된 1명은 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사제주라인 (대표자 최성용) | 101호 | 2023.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 나타난 점유자는 주식회사제주라인(대표자 최성용) 1명입니다. 전입일은 2023.11.28로 말소기준인 2023.09.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 보증금 자체가 미상인 만큼 매각물건명세서와 점유관계를 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 488,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 특히 공실 근린생활시설이라는 이용상태를 감안하면 임대수익·공실기간·동일 상권 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,280,000원 |
| 2. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 936,000,000원 | 480,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 936,000,000원 기준으로 480,720,000원이 배당되고 455,280,000원 미배당이 남는 계산입니다. 이는 후순위 미배당이지 매수인이 부담하는 금액이 아니며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매화프라자 지하2층·지상7층 건물의 1층 101호로, 감정 당시 근린생활시설이면서 공실입니다.
- 주위환경. 시흥매화중학교 남동측 인근으로 공업용 부동산, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 남동측 약 15m, 북동측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역에 속하며, 토지 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공실 근린생활시설이므로 거래가격뿐 아니라 실제 임차수요·임대료·공실기간을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 488,000,000원이 적정한지 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래와 임대수익으로 별도 검증하세요.
- 점유 재확인. 현황조사상 주식회사제주라인의 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 유치권 협의 내용 확인. 별도 유치권신고는 없고 표식도 철거됐지만, 2026.07.27 제출 의견서와 실제 협의 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세가 존재하는지 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
- 공실 비용. 공실 근린생활시설은 낙찰 후 임차인 유치까지 관리비·보유비용이 발생할 수 있으므로 공실기간을 가격에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 매화프라자 제1층 제102호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 채권 회수 구조를 원본 등기로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 말소기준 이후 점유자와 후순위 압류가 정리되는 구조이고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 신건 488,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 실거래 시세 근거가 없고, 감정 당시 공실 근린생활시설이며, 유치권 신고는 없지만 과거 현장에 유치권 행사 안내문이 존재했던 이력이 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 제한적이나 가격·공실·유치권 사실관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 신건 가격 자체에 가점을 줄 근거는 없습니다.
