수원지방법원 2025타경53809. 경기도 시흥시 도창동 매화프라자 1층 102호로, 사건 분류상 용도는 대지이고 감정평가의 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기부상 소유자는 김태환이며, 말소기준은 2023.09.27. 설정된 군산시수산업협동조합 근저당권 936,000,000원입니다. 현 최저매각가 488,000,000원보다 채권최고액이 커 현재 회차 배당 가정에서도 근저당에 455,280,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 산출되지는 않았고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 등기부만 보고 곧바로 안전 판정을 내리기에는 확인할 부분이 있습니다. 2023.09.07. 시흥시 압류가 말소기준보다 먼저 접수됐지만, 이 압류는 같은 달 2023.09.27. 해제를 원인으로 등기 자체가 말소됐습니다. 반면 2025년 시흥시 압류와 국 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.27. 근저당

핵심 말소기준은 2023.09.27. 군산시수산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 김태환에게 이전됐고, 기존 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기도 말소됐습니다. 2023.09.07. 접수됐던 시흥시 압류는 말소기준보다 먼저 존재했지만 2023.09.27. 해제로 별도 말소됐으므로 현재 남아 있는 선순위 압류로 볼 수 없습니다.

2024.03.11. 군산시 수산업협동조합이 한 차례 임의경매를 개시했으나 2025.03.28. 취하되어 해당 경매개시결정등기는 말소됐습니다. 이후 2025.11.21. 현재 사건인 2025타경53809의 임의경매개시결정이 다시 접수됐습니다. 근저당권은 2026.01.14. 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있습니다.

② 점유·임차관계 — 102호 공실, 조사기록은 101호

감정평가의 이용상태는 대상 102호를 근린생활시설(공실)로 기재하고 있습니다. 한편 현황조사에서 확인된 점유 관련 기록은 주식회사제주라인(대표자 최성용)이며, 조사 부분이 101호로 표시되어 있습니다. 대상 물건은 102호이므로 이 기록을 그대로 102호 임차인으로 합산하거나 단정하면 안 됩니다.

해당 기록은 신고일이 말소기준권리 2023.09.27.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 무엇보다 조사 부분이 101호이므로 102호의 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 별도 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 및 현 최저가 488,000,000원이 주변 거래가격 대비 할인된 금액인지, 오히려 높은 금액인지 수치로 비교할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유나 유찰 전 가격이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

특히 감정 이용상태가 주거용이 아니라 근린생활시설 공실이고, 주변 역시 공업용 부동산, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 가격 검토는 실제 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래·임대수익·공실률 등과 대조해야 하지만, 이 사건 자료만으로는 그 비교가 불가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금 488,000,000원 중 집행비용 7,280,000원을 제외한 480,720,000원이 근저당권 배당에 사용되고, 채권최고액 기준 455,280,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 시흥매화중학교 남동측 인근으로 공업용 부동산, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설 공실로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 노폭 약 35미터 내외, 남동측 약 15미터 내외, 북동측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중이며, 토지면적은 553.7㎡, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방입니다.
• 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역에 포함되며, 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
• 시설. 위생·급배수·전기·소방·주차장·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 원점 검토. 별도 실거래 자료가 없으므로 488,000,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설 거래가격을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
• 102호 현장 점유 확인. 감정 이용상태는 공실이지만 현황조사에 101호 회사 점유기록이 포함돼 있으므로 대상 호수와 점유자를 현장에서 다시 특정해야 합니다.
• 유치권 재확인. 별도 유치권신고는 없지만 유치권행사 안내문 부착 이력이 있고 2026.07.27. 철거 관련 의견서가 제출됐으므로 실제 점유·공사대금 주장 잔존 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 시흥시·국 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 매수 후 정리 범위를 재검증해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2026.01.14. 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록과 현재 경매채권 관계를 원본 등기 및 사건기록으로 대조해야 합니다.
• 공실 상가 부담. 근린생활시설 공실 상태이므로 취득 후 임대·사용계획과 공실 기간을 가격 판단과 분리하지 말아야 합니다.

맺으며 — 권리보다 먼저 ‘현장과 가격’을 확인할 사건

등기 흐름만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.09.27. 근저당권이 기준이고, 그보다 앞선 시흥시 압류도 같은 날 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

그러나 이 사건의 판단을 여기서 끝내기는 어렵습니다. 대상 102호는 감정상 근린생활시설 공실인데 현황조사 기록은 101호 회사 점유이고, 과거 유치권행사 안내문도 존재했습니다. 유치권 표식은 2026.07.27. 협의를 거쳐 자진 철거됐다는 의견서가 제출됐지만 별도 확인이 요구됩니다. 여기에 실거래 시세자료까지 없어 신건 최저가 488,000,000원의 가격 메리트도 검증할 수 없습니다.

권리 산출상 인수 0원, 그러나 가격은 미검증·점유와 유치권은 재확인. 이 물건은 ‘최저가가 얼마냐’보다 ‘102호의 실제 현장 상태가 무엇이고 488,000,000원이 그 상태에 맞는 가격이냐’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.