부산지방법원 2025타경333. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정요항표상 1층 101호는 근린생활시설인 ‘프로부동산’으로 이용 중입니다. 소유자는 황의순 지분 10분의 9, 김미향 지분 10분의 1이며, 2018년 농협은행 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대저농업협동조합의 근저당권 2건과 부산진구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 말소 흐름은 비교적 명확합니다. 그러나 권리분석의 초점은 등기부 밖 점유관계에 있습니다. 101호에 여러 명의 전입·점유 내역이 있고, 그중 “점포”로 기재된 1건은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점포 점유자의 실제 계약관계와 점유 개시 시점을 반드시 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포대로 155, 1층101호 (전포동, 대동레미안센트럴시티2) |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 감정상 1층 101호 근린생활시설(상호: 프로부동산) |
| 소유자 | 황의순 지분 10분의 9 · 김미향 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,000,000원 / 202,020,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,020,752,433원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 토지 | 대 638.6㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 6,395,000원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 도로 / 구조 | 동측 폭 50미터 내외 광대로 접함 · 철근콘크리트구조 15층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.24. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,200,000,000원입니다. 2024.01.10. 대저농업협동조합 앞으로 설정된 근저당권 180,000,000원과 456,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 2025.01.08. 부산진구 압류와 2025.01.23. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 2025.04.22. 수영세무서 압류는 2025.07.30. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 101호 다수 점유, 점포 1건은 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 점유·임차 신고는 9건입니다. 이 가운데 101호 관련 신고는 성명 기재 7명과 점포 1건이며, 박인규는 201호로 기재돼 있어 101호 점유관계와 구분해 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대한 | 101호 / 주거 | 2024.01.15 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인태 | 101호 / 주거 | 2024.02.29 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안재훈 | 101호 / 주거 | 2024.08.02 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태윤 | 101호 / 주거 | 2023.08.03 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장서영 | 101호 / 주거 | 2024.01.15 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤한진 | 101호 | 2021.06.02 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다인 | 101호 / 주거 | 2024.07.25 | 미상 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인규 | 201호 / 병원 | 2024.07.23 | 100,000,000원 | 12,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
성명이 확인된 점유자들의 전입일은 모두 말소기준일 2018.01.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 “점포”로 기재된 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 12.02억에서 2.0202억
감정가는 1,202,000,000원이고 현재 최저매각가는 202,020,000원으로, 5회 유찰을 거쳐 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 141,414,000원, 7회 유찰 시 98,989,800원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 202,020,000원 | 198,391,720원 | 1,637,608,280원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 141,414,000원 | 138,634,204원 | 1,697,365,796원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 98,989,800원 | 96,807,984원 | 1,739,192,016원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,280원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 198,391,720원 |
| 2. 근저당 · 대저농업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 대저농업협동조합 | 456,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,836,000,000원 중 채권자 예상배당은 198,391,720원이며, 미배당액은 1,637,608,280원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경남공업고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 전포역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 근린생활시설인 프로부동산으로 이용 중입니다. 감정자료에 함께 기재된 2층·3층 일부 호실과 지하 1층은 미슬토의원으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 50미터 내외의 광대로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 광로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·스프링클러·천정형 시스템설비·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위 확인. 감정요항표는 101호 외 5개호를 함께 설명하므로 매각목록과 물건번호별 대상 부동산을 원본에서 대조해야 합니다.
- 점포 점유자 확인. 전입일·보증금 미상인 점포 1건의 실제 계약서, 사업자등록, 점유 개시일과 임대차 당사자를 확인해야 합니다.
- 101호와 201호 구분. 박인규는 201호 병원 점유자로 기재돼 있으므로 본건 101호와의 관련성과 평가·매각 범위를 구분해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 각 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 매각 범위·점유·이용상태·환금성 문제인지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 근린생활시설의 전용면적, 층, 도로 조건, 임대수익을 기준으로 별도 가격조사가 필요합니다.
- 명도 비용 반영. 다수 점유자와 영업시설의 이전·인도 협의에 드는 기간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 확인 중”
이 물건은 2018년 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 202,020,000원 기준 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확한 편입니다.
그러나 결론을 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기에는 점유관계가 복잡합니다. 101호에는 여러 명의 전입 내역이 있고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점포 점유 1건이 남아 있습니다. 감정요항표 역시 101호 외 여러 호실의 이용상태를 함께 기재하고 있어 실제 매각 범위 확인이 중요합니다.
감정가 1,202,000,000원에서 5회 유찰돼 202,020,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 등기상 말소 구조는 합격, 점유·매각 범위·시세 확인은 보류. 이 세 가지가 정리돼야 입찰가를 판단할 수 있습니다.
