65,513,000원
부산지방법원 2025타경20658. 부산 동래구 온천동 명가팰리스 4층 403호로, 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사케이에스에스건설이고, 이수현이 청구금액 89,198,400원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022년 7월 13일 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준권리와 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 중심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 403호의 김채은은 말소기준일보다 앞선 2022년 6월 14일 전입했고 2025년 3월 26일 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마나 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 미남로 100-5, 4층 403호 (온천동, 명가팰리스) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사케이에스에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 65,513,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수현 / 89,198,400원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.13. 울산중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유 위험은 별도
2020년 설정됐던 부산치과의사신용협동조합 근저당권 116,160,000원은 2022년 6월 14일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그 이후인 2022년 7월 13일의 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2025년 이수현과 김채은 명의로 기입된 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 가능 여부와 인수액이 미확정
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 303호 | 정성종 | 2021.07.02 | 2025.03.27 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 201호 | 장현종 | 2020.09.10 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 403호 | 김채은 | 2022.06.14 | 2025.03.26 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 404호 | 박미리 | 2022.05.17 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 한욱희 | 2021.10.22 | 2025.03.28 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 박남수 | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 장희수 | 2020.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 503호 | 임화영 | 2022.08.05 | 2025.02.11 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 202호 | 신호진 | 2023.01.18 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 임차·점유자는 9명입니다. 이 가운데 정성종·장현종·김채은·박미리·한욱희·장희수는 말소기준일 전에 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정해 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34% 할인율만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가 191,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 65,513,000원입니다. 감정가의 34% 수준이지만, 동일 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 65,513,000원 | 63,933,766원 | 186,463,034원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 45,859,100원 | 44,633,636원 | 205,763,164원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 32,101,369원 | 31,123,544원 | 219,273,256원 | 0원 |
명가팰리스는 2020년 1월 13일 준공된 16세대 규모로 표시돼 있으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0%입니다. 최근 매각금액도 확인되지 않아 환금성과 적정가를 독립적으로 검증하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,579,234원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 72,000,000원 | 63,933,766원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 이수현 | 89,198,400원 | 0원 |
| 3. 강제경매 채권자 · 김채은 | 89,198,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 250,396,800원 중 채권자 예상배당은 63,933,766원, 미배당액은 186,463,034원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상이므로 표의 매수인 인수 0원은 확정값으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근으로 아파트·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 소화, 승강기, 공동현관, 주차, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 205.6㎡, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m와 최고높이 100m 제한이 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이고 최근 실거래와 경매 매각금액이 확인되지 않으며 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임대차계약서 확인. 김채은의 보증금·계약일·점유개시일·확정일자·보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 계산. 배당받지 못한 선순위 임차보증금이 존재하는지 확인해 낙찰가에 더한 실질취득가를 산정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김채은이 403호 점유자이자 등기상 강제경매 채권자로 기재된 경위를 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 감정평가와 현황조사가 여러 호실을 함께 다루므로 물건번호별 매각대상과 일괄매각 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 선순위 점유자 확인. 말소기준일 전에 전입한 6명의 호실별 계약과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만 보지 말고 인근 다세대·오피스텔의 실제 거래와 임대가를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 여부를 관리주체와 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 봐야 할 보증금
최저가 65,513,000원은 감정가 191,000,000원의 34%로 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 본건 403호 김채은은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다른 호실에서도 같은 조건의 점유자가 다수 확인됩니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 65,513,000원으로 확정되는 것이 아니라 65,513,000원에 미배당 인수액을 더한 금액입니다. 보증금을 확인하지 않고 최저가만 기준으로 입찰하면 낙찰 후 취득원가가 예상과 전혀 달라질 수 있습니다. 등기권리는 소멸하지만, 임차위험은 미확정. 이 사건은 보증금과 매각범위를 확인하기 전까지 가격 판단을 보류해야 하는 고위험형 물건입니다.
