부산지방법원 2025타경20658. 대상은 부산 동래구 온천동 명가팰리스 4층 403호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 191,000,000원이고 4회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 45,859,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.07.13. 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 403호에는 김채은이 2022.06.14. 전입한 것으로 조사되어 있고 배당요구도 2025.03.26. 접수되어 있습니다. 전입은 말소기준인 2022.07.13.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로는 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 미남로 100-5, 4층403호 (온천동,명가팰리스) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사케이에스에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 45,859,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 89,198,400원 |
| 말소기준 | 2022.07.13. 울산중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계가 핵심
2020.03.16. 부산치과의사신용협동조합 근저당권 116,160,000원이 설정됐으나 2022.06.14. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그 뒤인 2022.07.13. 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2025.01.23. 이수현의 강제경매개시결정과 2025.09.22. 김채은의 강제경매개시결정은 모두 이 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 9명, 403호를 분리해 봐야 한다
현황조사 등에 나타난 점유자는 총 9명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 대상 물건은 403호이므로, 아래 명단 가운데 403호 김채은의 권리관계가 본건 판단의 직접 핵심입니다. 다른 호실 점유자는 같은 건물 조사기록에 함께 나타난 사람들입니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채은 · 403호 | 2022.06.14 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.26 | 해당 없음 |
| 정성종 · 303호 | 2021.07.02 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.27 | 해당 없음 |
| 장현종 · 201호 | 2020.09.10 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박미리 · 404호 | 2022.05.17 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 한욱희 · 402호 | 2021.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.28 | 해당 없음 |
| 장희수 · 301호 | 2020.10.06 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 박남수 · 301호 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 임화영 · 503호 | 2022.08.05 | 없음 | 미상 | 2025.02.11 | 해당 없음 |
| 신호진 · 202호 | 2023.01.18 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
③ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘24%라 싸다’고 볼 수 없다
명가팰리스는 16세대, 2020.01.13. 준공으로 확인되며 대상 면적은 27.2268㎡입니다. 다만 면적 매칭이 되지 않았고 최근 매각가도 확인되지 않아, 이 자료로는 최저가 45,859,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 비교할 수 없습니다.
같은 단지 경매 기록의 평균 유찰 횟수는 3.2회이고 현재 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 가점해서는 안 됩니다. 시세 근거 부재 + 반복 유찰 + 임차관계 미상을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,225,462원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 72,000,000원 | 44,633,538원 |
| 3. 경매개시결정 · 이수현 | 89,198,400원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김채은 | 89,198,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 250,396,800원 중 계산상 배당액은 44,633,538원이고 미배당은 205,763,262원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 403호 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인의 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·주차·도시가스 개별난방 등 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 205.6㎡, 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임대차계약 원문 확인. 김채은의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 계약서, 보증금 지급내역, 매각물건명세서를 우선 대조해야 합니다.
- 배당요구 효과 확인. 김채은은 2025.03.26. 배당요구를 했지만, 배당요구만으로 미배당 보증금 인수 가능성이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 동일 이름 관계 확인. 403호 김채은과 후순위 강제경매 채권자 김채은의 관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 191,000,000원 감정가 대비 45,859,000원까지 하락했지만 비교 가능한 실거래가가 없어 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회이므로 가격뿐 아니라 권리·점유·환금성 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 403호 보증금도 미상입니다.
맺으며 — “최저가 24%”보다 먼저 풀어야 할 권리
이 물건은 감정가 191,000,000원에서 45,859,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래 근거가 없어 그 가격이 시장 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 대상 403호의 김채은입니다. 전입일 2022.06.14.은 말소기준 근저당 2022.07.13.보다 빠르고, 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “인수 0원 안전물건”이 아니라 “403호 임차관계 확인 전 입찰가 산정 보류”입니다. 4회 유찰은 가격을 낮췄지만 권리 불확실성을 없애지는 않습니다. 보증금과 대항력·우선변제 관계가 확정된 뒤에야 실제 매수인 부담과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
