부산지방법원 2025타경20658. 부산 동래구 온천동 명가팰리스 2층 204호, 전용 22.1543㎡의 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2020.05.11 성가신용협동조합 근저당권입니다. 임차권자 이수현의 확정일자는 2020.04.29로 빠르지만, 주민등록일자는 2020.05.25로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 2024.07.15 등기된 주택임차권도 후순위라 매각으로 소멸합니다.
이수현의 반환받지 못한 임차보증금은 88,000,000원이고 현재 최저가는 52,479,000원이지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 승계하는 구조가 아니므로, 권리분석상 실질취득은 최저가 52,479,000원으로 유지됩니다. 다만 인수 위험이 없다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 미남로 100-5, 2층 204호 (온천동, 명가팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.1543㎡ · 10층 건물 내 2층 |
| 건물 현황 | 명가팰리스 · 16세대 · 2020.01.13 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사케이에스에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수현 / 89,198,400원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.11 성가신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권까지 후순위 소멸
소유권보존과 신탁등기가 같은 날 접수됐고, 신탁등기는 2020.05.11 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 성가신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 주택임차권과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 관계인 10명, 대상 204호는 1명
현황조사상 임차·점유 관계인은 총 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 대상 204호의 임차권자는 이수현 1명이고, 나머지는 명가팰리스의 다른 호실 관계인입니다. 모든 전입일이 2020.05.11 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 성명 / 호실 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 · 대상 204호 임차권등기 · 전유부분 전부 | 88,000,000원 계약 보증금 90,000,000원 중 미반환액 | 2020.05.25 2020.04.29 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 정성종 · 303호 | 미상 | 2021.07.02 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장현종 · 201호 | 미상 | 2020.09.10 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채은 · 403호 | 미상 | 2022.06.14 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미리 · 404호 | 미상 | 2022.05.17 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한욱희 · 402호 | 미상 | 2021.10.22 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박남수 · 301호 | 미상 | 2024.12.24 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장희수 · 301호 | 미상 | 2020.10.06 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임화영 · 503호 | 미상 | 2022.08.05 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신호진 · 202호 | 미상 | 2023.01.18 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 34.3%여도 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 52,479,000원으로 감정가 153,000,000원의 34.3%입니다. 하지만 해당 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 일치하지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 감정가가 현재 시장가와 얼마나 일치하는지부터 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,479,000원 | 34.3% | 122,064,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,735,300원 | 24.01% | 137,524,335원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,714,710원 | 16.81% | 148,346,555원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 임차권과 등기권리가 소멸하는 구조이므로 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려간다고 보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형과는 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,622원 |
| 1. 근저당 · 성가신용협동조합 | 84,000,000원 | 51,134,378원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이수현 | 89,198,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 173,198,400원 중 예상배당은 51,134,378원이며, 예상 미배당은 122,064,022원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근으로 아파트, 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기, 주차, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 기준높이 70m, 최고높이 100m 제한지역입니다. 토지 공시지가는 2,502,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모, 전용 22.1543㎡의 소형 다세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%가 확인돼 재매각 수요와 적정 임대료를 보수적으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.28입니다. 낙찰 여부, 변경 여부와 차회기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 절차 기록 확인. 2026.05.18 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 어떤 신청에 대한 결정인지 원문을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 대상 204호 임차권자와 경매신청채권자가 이수현으로 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 채권 발생 경위와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 명도 대상 확인. 임차권등기는 전유부분 전부에 설정돼 있습니다. 현재 점유자와 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 해당 면적과 직접 비교할 실거래 표본이 일치하지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 다세대 매매가와 임대료를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능성을 관리주체와 원본 배당자료를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음”과 “싼 가격”은 별개다
이 물건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 2020.05.11 성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이수현의 주민등록과 임차권등기는 그보다 늦습니다. 보증금 88,000,000원이 현재 최저가보다 크지만 대항력이 없어 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않습니다. 따라서 권리분석상 실질취득은 52,479,000원, 인수는 0원입니다.
다만 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래가가 없고, 16세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%가 확인됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 보증금 인수가 아니라, 실제 매매·임대 수요가 52,479,000원을 정당화하는지 확인하는 데 있습니다.
