부산지방법원 2025타경21587. 부산 금정구 장전동 장전드리움주건축물제1동 8층 802호, 전용 71.56㎡의 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 소유자인 에스에이치미래산업개발주식회사는 2023년 2월 23일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했고, 2023년 2월 24일 광안신용협동조합 명의의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 114,219,000원으로 감정가 333,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 신청채권액 476,531,944원과 등기상 근저당권 채권최고액 합계 590,000,000원에 비해 매각대금이 작아 채권자의 대규모 미배당이 예상되지만, 미배당 채권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 본건의 핵심은 인수 위험보다 가격 신뢰도와 환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21587 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전동 654-26 장전드리움주건축물제1동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 식물원로29번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(주거용 오피스텔) · 전용 71.56㎡ · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 에스에이치미래산업개발주식회사 (2023.02.23. 매매 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 114,219,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 476,531,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.02.24. 광안신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이후 정명준의 채권최고액 50,000,000원 근저당권, 금정구·국민건강보험공단·양산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기에는 2025.07.17. 확정채권양도를 원인으로 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있으므로, 배당요구 및 채권계산서상 최종 채권자는 원본 문서에서 확인해야 합니다.
② 임차인 기록 — 본건 802호와 호수가 다르다
문건상 실제 임차인으로 기록된 고창범은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니지만, 점유 부분이 1002호로 기재되어 본건 802호와 호수가 다릅니다. 전입일도 말소기준일 이후여서 해당 기록 자체에는 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고창범 | 1002호 | 2023.08.24 | 미상 | 2025.04.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 표본은 1건
장전드리움 전용 71.56㎡의 확인된 실거래는 2023.02, 8층, 340,000,000원 한 건입니다. 이 거래는 등기상 소유자의 본건 취득가액 340,000,000원과 동일합니다. 따라서 340,000,000원을 반복 거래로 형성된 안정적인 시세라고 단정하기보다는 본건의 과거 취득가격을 보여주는 단일 참고값으로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현재 최저가 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.02 | 71.56㎡ | 8 | 340,000,000원 | 33.6% |
| 평균 | 71.56㎡ | 1건 | 340,000,000원 | 33.6% |
현재 최저가 114,219,000원은 감정가의 34.3%, 실거래 1건의 33.6%입니다. 본건 802호 기준 인수액이 0원이므로 실질취득액도 114,219,000원으로 같습니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 총 8세대 규모와 3회 유찰, 단일 거래표본이라는 조건 때문에 실제 재매각 가능 가격은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,066원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 540,000,000원 | 111,819,934원 | 428,180,066원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 정명준 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
근저당권 채권최고액 합계 590,000,000원 중 111,819,934원만 배당되어 총 478,180,066원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 114,219,000원 | 111,819,934원 | 478,180,066원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,953,300원 | 78,114,141원 | 511,885,859원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,967,310원 | 54,559,898원 | 535,440,102원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금정초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.12.13. 사용승인된 총 8세대 규모이며, 철근콘크리트구조 12층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,262,000원/㎡, 토지면적은 126.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비교 실거래가 1건이고 건물 규모가 8세대이므로, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호·1002호 구분. 임차인 고창범의 점유 부분은 1002호로 기록되어 있습니다. 본건 802호의 현황조사와 매각물건명세서를 별도로 대조하세요.
- 세금 우선순위. 금정구·국민건강보험공단·양산시 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 등기와 배당요구 채권자를 대조하세요.
- 시세 재검증. 340,000,000원 거래 한 건은 본건 취득가와 동일합니다. 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 임대료를 추가 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대·사업자등록 점유 확인이 필요합니다.
- 기계식 주차. 이용 가능 차량과 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 관리비 체납과 공용부분 유지비, 승강기·기계식 주차 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 시세의 확신은 낮다”
본건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 권리상 소멸형 물건입니다. 현재 최저가 114,219,000원은 감정가의 34.3%, 2023.02 실거래 340,000,000원의 33.6%로 가격 차이가 큽니다.
다만 비교거래는 본건 소유권 취득과 같은 340,000,000원 한 건뿐이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 1002호 임차인 기록과 본건 802호의 호수 구분, 압류 3건의 당해세 여부, 소규모 오피스텔의 실제 임대수요를 확인하지 않은 채 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 결론입니다.
