부산지방법원 2025타경21587. 장전드리움 주건축물제1동 10층 1002호, 전용 59.27㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 김자영 씨가 2023년 2월 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 광안신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 정명준 씨의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 고창범 씨의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 단순합니다. 다만 최초 근저당권과 후순위 근저당권 모두 장전드리움 802호가 함께 기재된 공동담보이고, 최초 근저당권은 2025년 7월 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 실제 배당과 채권 잔액은 공동담보의 변제·매각 상황에 따라 달라질 수 있으므로 채권계산서와 배당요구 종기 이후 서류를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준은 2023년 2월 24일 설정된 광안신용협동조합의 근저당권입니다. 2023년 3월 7일의 정명준 근저당권과 2025년 3월의 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2025년 7월의 확정채권양도는 기존 1번 근저당권의 이전으로, 말소기준일과 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 낙찰자는 이 근저당권들을 인수하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

고창범 씨의 전입일은 말소기준일인 2023년 2월 24일보다 늦은 2023년 8월 24일입니다. 따라서 보증금 규모와 관계없이 낙찰자에게 임대차보증금을 대항할 수 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위 및 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025년 4월 23일 접수되었습니다.

③ 가격 분석 — 34.6%지만, 시세 표본은 한 건뿐

확인된 장전드리움 동일면적 실거래는 2023년 2월, 전용 59.27㎡, 10층, 340,000,000원 한 건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 340,000,000원으로 같으며, 현재 최저가 117,649,000원은 이 금액의 34.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 117,649,000원입니다.

숫자상 할인 폭은 크지만, 이 비교에는 분명한 한계가 있습니다. 실거래가 2023년 2월의 한 건에 불과하고 매각기일은 2026년 7월 29일입니다. 따라서 340,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하기보다 인근 다세대주택의 최근 거래, 전·월세 수준, 내부 상태와 기계식 주차 이용 여건을 함께 조사해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)

집행비용 2,447,086원을 제외한 115,201,914원이 선순위 근저당권에 배당되는 가정입니다. 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않았고, 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 어느 제시 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건 1002호는 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 같은 건물에는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 함께 있습니다.
• 입지. 금정초등학교 남측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 승강기, 공동현관문, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2022년 12월 준공된 총 8세대 건물이지만, 확인된 동일면적 매매는 1건이고 경매 통계상 평균 3.0회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 고창범 씨의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구서에서 금액·배당순위를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 시기를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 추적. 802호의 등기와 매각·변제 진행 상황을 함께 확인해 실제 채권 잔액과 배당관계를 점검하세요.
• 채권자 변경 확인. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 뒤 제출된 채권계산서와 승계서류를 대조하세요.
• 최근 시세 재조사. 340,000,000원 거래는 2023년 2월의 단일 표본입니다. 인근 다세대주택의 최근 매매·임대 사례를 추가 확보하세요.
• 기계식 주차 확인. 차량 규격, 사용 가능 여부, 유지관리 상태와 관련 비용을 현장에서 확인하세요.
• 공용비용 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 기타 미납액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 할인율은 검증해야 한다”

이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 임차인과 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 따라서 최저가 117,649,000원이 실질취득액과 같습니다. 동일면적 실거래 340,000,000원과 비교하면 34.6%에 불과해 숫자상 가격 차이는 큽니다.

다만 이 가격 차이를 곧바로 확정 수익으로 받아들여서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가 2023년 2월의 한 건뿐이고, 총 8세대 다세대주택이며, 경매 통계에서도 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%가 나타납니다. 여기에 공동담보와 임차인의 보증금·확정일자 미상 문제가 남아 있습니다. 권리는 합격이지만, 시세와 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.