🏷️ 237,000,000원 🧾 인수 0원 🏢 현황 공실 ⚠️ 경계구분 불명확
서울중앙지방법원 2025타경3082. 양재동 하이브랜드 제1층 리빙관1층145호, 용도는 근린시설이며 감정평가상 판매 및 영업시설로 이용되는 구분소유 상가입니다. 현황은 공실입니다. 등기상 말소기준은 2006.05.11. 신한은행 근저당권이고, 그 뒤의 하나카드 가압류, 경매개시결정, 채경희 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 안전형 상가라고 보기는 어렵습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용 모두 해당 구분점포에 건물번호표지 또는 경계구분이 명확하지 않음을 지적합니다. 바닥 타일 색깔 등으로 복도와 구분되는 경계와 호수 표식은 있어 위치를 대략 확인할 수 있지만, 인접 호수와 정확한 경계는 구분되어 있지 않은 상태입니다. 이 사건의 실무상 승부처는 등기상 인수보다 현장에서 매각대상 범위를 정확히 특정할 수 있는지 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 1층 리빙관1층145호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 권인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 182,453,088원 |
| 말소기준권리 | 2006.05.11. 을구 3번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 331,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2005.02.23. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2005.04.26. 국민은행 근저당권은 2006.05.11. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.17. 하나카드 가압류 6,053,963원, 2025.09.11. 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.11.14. 채경희 가압류 72,301,369원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 이 사건의 핵심 — ‘리빙관145호’의 정확한 경계
감정평가에서는 이 물건을 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권 상가로 설명하면서, 구분점포의 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지와 구분점포별 건물번호표지가 되어 있지 않다고 명시합니다. 대상물건 바닥의 타일 색깔 등으로 복도와 구분되는 경계가 있고 호수 표식도 있어 위치는 대략 확인 가능하지만, 인접 호수와 정확한 경계는 구분되어 있지 않습니다.
공부와 현황의 차이는 없음으로 평가됐지만, 이는 구분점포의 물리적 경계가 명료하다는 의미와는 다릅니다. 특히 현재 공실이므로 실제 영업 중인 점포의 벽체나 집기처럼 점유범위를 직관적으로 보여주는 요소도 기대하기 어렵습니다. 권리분석이 깨끗해도 매각대상 특정에 대한 현장확인 없이 가격만 보고 접근해서는 안 되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 331,500,000원 | 232,882,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,053,963원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 채경희 | 72,301,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준으로 작성돼 신한은행 근저당에 232,882,000원을 배당하는 구조이며 총 채권액 409,855,332원 중 176,973,332원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 176,973,332원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 223,709,732원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 261,098,852원 | 0원 |
현재 신건에서는 신청채권자 청구액 182,453,088원이 충족되는 것으로 제시돼 있고, 1회 유찰 시에도 충족, 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당 확대를 곧바로 매수인 인수 위험으로 읽으면 안 됩니다. 제공된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양재 IC 서측 인근으로 상업·업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 점포이며 사용승인일은 2005.02.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·냉난방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 25m 도로에 접하고 남동측으로 양재대로와 연계됩니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대로한면입니다. 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역(양재택지), 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되고 유통업무설비에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 현장확인. 건물번호표지와 정확한 구분경계가 명확하지 않으므로 리빙관1층145호의 실제 위치와 인접 호수 경계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 판매 및 영업시설이면서 현황 공실로 평가됐습니다. 현재 점유상태와 실제 사용상태의 변동 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며 신고된 임차인은 없습니다. 현장 점유자와 관리주체를 통해 실제 임대·점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에는 하이브랜드 제2층 패션관2층2213호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당·채권관계 확인 시 함께 살펴볼 항목입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 237,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 동일 건물·유사 상가의 실제 거래 및 임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 원본과 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 경계가 더 중요하다”
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2006.05.11. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 신고된 임차인도 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 ‘인수 0원 = 안전’ 공식으로 끝내기 어렵습니다. 구분점포의 건물번호표지와 경계가 명확하지 않고 인접 호수와 정확한 경계도 구분되지 않는다는 점이 명세서와 감정평가에서 함께 확인됩니다.
게다가 현재 신건 최저가 237,000,000원이 시장 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 물건 특정과 가격 검증이 선행돼야 하는 근린시설입니다. 현장에서 리빙관1층145호의 정확한 범위를 확인할 수 있고, 그 뒤 실제 상가 시세와 비교해 응찰가를 정할 수 있을 때 비로소 입찰 판단이 가능합니다. 인수 0원은 장점이지만, 경계 불명확을 덮을 정도의 근거는 아닙니다.
