서울중앙지방법원 2025타경3082. 서울 서초구 양재동 하이브랜드의 1층 리빙관 145호로, 경매 대상 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 판매 및 영업시설로 이용되는 공간이지만 현재 현황은 공실입니다. 권리 측면에서는 2006년 5월 11일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 권리관계가 단순하다고 해서 물건 자체의 확인까지 간단한 것은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 건물번호표지 또는 경계구분이 명확하지 않다는 주의사항이 있습니다. 감정평가상 바닥 타일 색깔 등으로 복도와 구분되고 호수 표식도 있어 대략적인 위치는 확인되지만, 인접 호수와의 정확한 경계는 명확하지 않은 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전에 반드시 실물과 원본 서류를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점포 경계는 별도 확인

말소기준권리는 신한은행의 2006년 5월 11일 근저당권입니다. 채권최고액은 331,500,000원이며, 등기 기재상 제2층 패션관 2213호가 공동담보로 함께 표시되어 있으므로 공동담보 범위도 원본 등기에서 확인할 필요가 있습니다. 그보다 앞서 설정된 국민은행 근저당권은 2006년 5월 11일 해지로 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 하나카드 가압류 6,053,963원, 채경희 가압류 72,301,369원 및 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 제시된 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당 가정을 기준으로 한 판단이므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 최신 원본을 대조해야 합니다.

임차·점유 측면. 등재 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 공실이라는 사실만으로 임대차 관계가 완전히 정리되었다고 단정하지 말고, 현장 점유 상태와 실제 사용 범위, 임대차 유무를 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 64%만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 151,680,000원으로 감정가 237,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이므로 최초 감정가보다 낮은 가격에서 경매가 진행되고 있습니다. 그러나 감정가 대비 비율은 실제 시장에서 거래될 가격과 같지 않습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래를 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 수 없으므로, 64%라는 숫자만으로 저가 매수 또는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

위 금액은 각 회차 시나리오의 산정값입니다. 실제 매각 결과나 시장 시세를 뜻하지 않으며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 점포 경계와 이용 가능성에 관한 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,923,520원을 제외한 148,756,480원이 신한은행에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 409,855,332원 중 채권자 배당 합계는 148,756,480원이며, 미배당 채권은 261,098,852원입니다.

미배당 채권은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 의미하며, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 제시된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 법정 우선권과 실제 배당 결과는 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용계획 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 양재동의 하이브랜드로, 양재 IC 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다. 남서측으로 노폭 약 25m 도로에 접하며 남동측으로 양재대로와 연계됩니다.
• 건물·설비. 사용승인일은 2005.02.23입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·냉난방·승강기 및 지하주차장 설비 등이 기재되어 있습니다. 현재 대상 공간의 현황은 공실입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 지정과 유통업무설비 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 실제 이용 및 영업 계획에 적용되는 제한은 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 공부·현황 확인. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 점포 경계 및 건물번호표지의 명확성은 별도 주의사항입니다. 공부상 표시와 실제 공간의 범위가 일치하는지 확인하는 절차가 중요합니다.
• 환금성. 근린시설이고 현황 공실이며, 임대관계는 미상입니다. 비교 가능한 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다. 점포 경계와 실제 이용 가능 범위가 확인되기 전에는 매각 용이성이나 임대수익을 낙관적으로 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점포 경계·호수 확인. 매각물건명세서의 경계 불명확 주의사항을 우선 검토하세요. 감정평가서의 도면·사진, 건물 현황 및 현장을 대조해 145호의 정확한 위치와 인접 점포 사이의 경계를 확인해야 합니다.
• 현장 점유·임대차 확인. 현황은 공실이고 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차 계약 유무 및 점포의 사용 범위를 확인하세요.
• 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 거래와 해당 점포의 실제 이용 가능 범위를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 회차 매각가 가정은 151,680,000원, 3회 유찰 시 121,344,000원, 4회 유찰 시 97,075,200원입니다. 이는 시나리오 금액일 뿐 적정 시세나 낙찰 보장 가격이 아닙니다.
• 권리·공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 채권최고액은 331,500,000원이며 등기 기재상 제2층 패션관 2213호가 공동담보로 함께 표시되어 있습니다. 공동담보 관계와 말소 범위를 등기 원본으로 확인하세요.
• 배당과 비용 구분. 미배당 채권 261,098,852원은 채권자 미회수액으로, 매수인 인수액과 다릅니다. 실제 배당에서는 당해세 등 법정 우선권과 집행비용 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 도면을 대조하고, 경계·점유·이용 제한을 확인한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 점포의 경계다

이 사건은 확인된 등기상 권리와 배당 산정 기준으로는 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 물건입니다. 그러나 권리상 인수액이 없다는 사실이 곧 안전한 취득이나 저렴한 매수를 보장하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이고 2회 유찰되었지만, 비교 가능한 실거래 기준 없이 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.

무엇보다 매각물건명세서에는 건물번호표지 또는 경계구분이 명확하지 않다는 주의사항이 있습니다. 현황 공실 및 임대관계 미상이라는 조건도 함께 확인해야 합니다. 점포의 정확한 범위와 이용 가능성을 확인하기 전에는 최저가만 보고 입찰하지 않는 것이 핵심입니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되더라도, 물건 특정과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.