서울중앙지방법원 2025타경3082. 서울 서초구 양재동 215 하이브랜드 패션관 2층 2213호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 판매 및 영업시설, 현황 공실입니다. 등기상 소유자는 송한조이며 2015.05.07 소유권이전등기를 마쳤고, 원인인 2015.04.24 매매의 거래가액은 355,000,000원입니다.
권리의 핵심은 2006.05.11 설정된 주식회사신한은행 근저당권 331,500,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그 뒤에 들어왔습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 채권자의 미배당이 생기더라도 그것이 곧 매수인 승계액이 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3082 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2213호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현황 공실 · 19층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 송한조 · 2015.05.07 소유권이전 · 2015.04.24 매매 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 182,453,088원 |
| 말소기준권리 | 2006.05.11 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 331,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2005.04.26 설정된 국민은행 근저당권 172,700,000원은 2006.05.11 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 331,500,000원이 이번 경매의 말소기준권리이고, 2025.09.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 최저가와 같지만 ‘싸다’고 볼 근거는 별개
현재 회차에서는 최저매각가가 267,000,000원이고 매수인 인수액이 0원이므로, 권리분석상 실질취득액도 267,000,000원입니다. 1회 유찰 시나리오에서는 213,600,000원, 2회 유찰 시나리오에서는 170,880,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 267,000,000원 | 0원 | 267,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 213,600,000원 | 0원 | 213,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,880,000원 | 0원 | 170,880,000원 |
다만 이 회차별 숫자는 가격 하락 시나리오일 뿐, 현재 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 신건 최저가 267,000,000원을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 2015.04.24 매매 거래가액 355,000,000원은 확인되지만 현재 가격 판단의 최근 시세로 사용할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 331,500,000원 | 262,462,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 69,038,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,538,000원과 신한은행 262,462,000원으로 매각대금 267,000,000원이 전부 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신한은행 채권최고액 기준 69,038,000원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 근린시설이며 감정평가상 판매 및 영업시설로 이용되고, 현황은 공실입니다.
- 입지. 양재 IC 서측 인근으로 상업·업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 25m 도로에 접하고 남동측으로 양재대로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물이며 사용승인일은 2005.02.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·냉난방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로 공시지가 12,760,000원/㎡, 지형은 평지·부정형이며 광대로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되며 유통업무설비에 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 점포 경계. 호수 표식과 바닥 타일 색깔로 대략적인 위치는 확인 가능하지만 인접 호수와 정확한 경계는 구분되어 있지 않아 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분점포 경계 확인. 2213호의 실제 점유 범위와 인접 호수 경계를 현장에서 다시 확인해야 합니다. 감정평가서가 명시한 가장 중요한 현장 리스크입니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 점유·임대차 현황을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 실질취득은 현재 267,000,000원이지만 최근 시세와 비교한 할인 여부가 확인되지 않으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
- 회차별 채권구조. 현재 미배당은 69,038,000원, 1회 유찰 시 121,690,400원, 2회 유찰 시 163,812,320원입니다. 모두 매수인 인수액과는 별개의 채권자 미회수액입니다.
- 신청채권자 충족 여부. 청구액은 182,453,088원이며 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 충족, 2회 유찰 시나리오의 지급액 167,687,680원에서는 미충족으로 계산돼 있습니다.
- 관리·운영비 확인. 상가 공실 상태와 관리 관계는 현장에서 확인하고, 실제 점포 사용에 필요한 관리조건도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2006.05.11 신한은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 267,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득도 267,000,000원입니다.
하지만 여기서 바로 ‘좋은 물건’이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 최근 시세와 비교한 가격 우위가 확인되지 않은 데다, 이 물건은 아파트가 아니라 판매 및 영업시설인 근린시설입니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상이며, 무엇보다 인접 호수와 정확한 점포 경계가 구분되어 있지 않다는 감정평가상 주의사항이 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 판단 유보, 현장 경계는 필수 확인. 이 세 가지가 서울중앙지방법원 2025타경3082의 핵심입니다.
