서울중앙지방법원 2025타경3082. 서울 서초구 양재동 하이브랜드의 2층 패션관 2213호가 경매에 나왔습니다. 아파트가 아니라 판매 및 영업시설로 이용되는 구분상가입니다. 소유자는 송한조이며, 등기부에는 2015년 5월 7일 소유권이전과 거래가액 355,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 감정가는 267,000,000원이고 두 차례 유찰로 최저매각가는 170,880,000원입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2005년 국민은행 근저당권은 2006년 5월 11일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 331,500,000원)이 말소기준권리입니다. 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 근저당이 소멸한다는 사실과 적정 낙찰가격은 완전히 다른 문제입니다. 본건은 공실 상가여서 실제 임대수요와 향후 매각 가능성을 반드시 따져봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 제2층 제패션관2층2213호 도로명주소: 서울특별시 서초구 매헌로 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 판매 및 영업시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골구조, 19층 건물 내 2층 · 사용승인일 2005.02.23 |
| 소유자 | 송한조 (2015.05.07 소유권이전 · 등기 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 | 267,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 182,453,088원 |
| 말소기준권리 | 2006.05.11 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 331,500,000원 |
| 현황 / 임차관계 | 감정평가상 공실 · 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
최초 2005년 국민은행 근저당권은 2006년 5월 11일 말소됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행의 근저당권이 현재 권리분석의 기준입니다. 이후 소유권은 송한조에게 이전됐고, 신한은행의 임의경매개시결정이 2025년 9월 11일 등기됐습니다.
② 가격 분석 — 감정가 64%가 곧 저가 매수는 아니다
이번 회차 최저매각가는 170,880,000원으로 감정가 267,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 비교 가능한 상가 실거래가와 현재 임대수익이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 170,880,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 136,704,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 109,363,200원 | 0원 |
유찰 회차별 가격은 제시된 경매 시나리오이며, 향후 실제 매각가격이나 해당 가격에서의 낙찰 가능성을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,192,320원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 331,500,000원 | 167,687,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 163,812,320원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 미배당액은 채권최고액 331,500,000원을 기준으로 산출한 것으로, 확정된 실제 채무 잔액과 동일한 금액은 아닙니다. 표의 미배당액은 매각대금의 추가 배분액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,192,320원을 제외한 167,687,680원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로는 163,812,320원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액도 182,453,088원으로 현재 회차의 예상배당만으로 충족되지 않는 시나리오입니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 167,687,680원 | 163,812,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 133,990,144원 | 197,509,856원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 107,032,115원 | 224,467,885원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 양재동 소재 양재 IC 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측 약 25m 도로와 접하며 남동측 양재대로와 연계됩니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 19층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·냉난방·승강기 및 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2005.02.23입니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 및 유통업무설비 저촉 사항 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재의 적용 대상과 지정기간은 본건 근린시설에 대한 실제 규제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설로서 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 임대수익에 기반한 투자성 판단은 추가 조사가 필요합니다.
- 환금성. 상가의 재매각 가능성은 해당 층의 상권, 구분점포의 가시성, 실제 유동인구, 임차 수요와 관리비 부담에 크게 좌우됩니다. 현재 비교 실거래가격이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 64%라는 사실만으로 우수한 환금성을 인정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시장가치 구분. 현재 최저가 170,880,000원은 감정가의 64%이지만 시장 시세의 64%라는 뜻이 아닙니다. 하이브랜드 내부의 유사 점포 실거래와 호가를 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대관계 및 점유 확인. 감정평가상 공실이며 확인된 임차인 신고는 없지만, 임대관계 자체는 미상입니다. 현장 점유·사업자등록·상가임대차 관련 사항과 매각물건명세서의 인수 조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보와 배당관계. 신한은행 채권최고액 331,500,000원은 1층 리빙관 145호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 채권 잔액, 공동담보 배당관계 및 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 구분점포 현황. 본건은 2층 패션관 2213호입니다. 현장에서 호수 표시, 구획, 실제 영업 가능 상태와 공부상 표시의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다. 별도 1층 점포에 대한 경계 유의사항을 본건에 혼동해서는 안 됩니다.
- 관리비·보유비용. 공실 상가는 임대료 유입이 없는 동안에도 관리비와 유지비용이 발생할 수 있습니다. 미납 관리비 및 공용부분 승계 가능 금액, 향후 보유비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 임대료와 보증금이 확인되지 않았으므로 임대수익률을 확정할 수 없습니다. 예상 임대료, 공실기간, 시설 유지비, 임대차 유치 가능성을 확인한 뒤 낙찰가격을 결정해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각기일 및 변경 사항을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”
이 물건은 권리상 비교적 단순한 근린시설 경매입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 현재 예상 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액이 발생하더라도 이를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
그러나 현재 최저매각가 170,880,000원은 감정가 대비 64%라는 사실 외에 시장가격 대비 얼마나 유리한지 검증되지 않았습니다. 현황 공실과 임대관계 미상, 두 차례 유찰된 이력, 상가 특유의 임대수요 및 재매각 위험을 고려해야 합니다. 권리분석은 조건부 양호, 가격과 환금성은 보류. 적정 임대수익과 비교거래가 확인되기 전까지는 감정가 대비 할인율을 이유로 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다.
