울산지방법원 2023타경3775. 울주군 온양읍 삼광리 865 소재 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 기와지붕 2층이고 사용승인일은 2016.05.30입니다. 토지는 750㎡, 지목은 대, 생산관리지역이며 완경사·사다리형 토지로 평가돼 있습니다.
권리구조의 출발점은 2016.06.01 설정된 웅촌농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이혜영 가압류, 배해자 근저당, 김부춘·고성동부농업협동조합 가압류, 현 경매개시결정, 온양농업협동조합 가압류 등은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경3775 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 삼광리 865 · 울산광역시 울주군 온양읍 중광길 75 |
| 사건상 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용 | 단독주택 · 경량철골구조 기와지붕 2층 · 사용승인 2016.05.30 |
| 토지 | 750㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김광일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 531,939,600원 / 372,358,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 웅촌농업협동조합 / 430,651,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2018.04.11 이혜영의 강제경매개시결정은 2019.01.16 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2021.04.14 해제로 말소됐습니다. 2021.11.29 김부춘 강제경매개시결정 역시 2023.01.09 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2016.06.01 웅촌농업협동조합 근저당이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 372,358,000원으로 감정가 531,939,600원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반적인 공동주택 한 호실이 아니라 토지와 단독주택 이용 건물, 제시외 시설이 함께 묶여 매각되는 구조라 개별 가치 확인 비중이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,013,012원 |
| 을구 1번 근저당 · 웅촌농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이혜영 | 10,800,000원 | 10,800,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 배해자 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김부춘 | 50,000,000원 | 7,544,988원 |
| 갑구 7번 가압류 · 고성동부농업협동조합 | 11,265,598원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 온양농업협동조합 | 20,971,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 441,037,213원 가운데 현재 회차 예상배당은 366,344,988원이고, 미배당은 74,692,225원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않고 채권자 미회수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 372,358,000원 | 366,344,988원 | 74,692,225원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 260,650,599원 | 256,201,491원 | 184,835,722원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 182,455,419원 | 179,101,043원 | 261,936,170원 | 0원 |
이 사건은 유찰되어 매각가가 내려가도 대항력 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 가격 하락의 효과는 매수인 인수 증가가 아니라 후순위 채권자의 미배당 증가로 나타납니다.
⑤ 물건 특성 — 토지·단독주택·제시외 물건을 함께 본다
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 기와지붕 2층 건물입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건인 태양광시설·관정이 포함됩니다.
- 경계. 인접지와의 정확한 경계 확인에는 지적경계 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 중광마을 동측 인근으로, 주변은 전답 농경지·임야·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 건축법상 도로가 일부 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 202,700원/㎡.
- 공부차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 경계측량 확인. 인접지와의 경계를 지적경계 측량으로 확인해야 한다는 비고를 반드시 반영합니다.
- 제시외 시설 확인. 태양광시설과 관정이 일괄매각에 포함되므로 현존 여부·상태·사용 가능성을 확인합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역·가축사육제한구역과 도로 일부 포함 조건을 원본 토지이용계획과 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 실거래 비교 없이 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 74,692,225원은 채권자 측 미회수이고, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지경계를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 정리되고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 감정상 단독주택 이용, 토지 750㎡, 제시외 태양광시설·관정, 지적경계 측량 필요, 임대관계 미상이라는 조건 때문에 일반적인 공동주택처럼 등기부와 최저가만 보고 접근하기는 어렵습니다.
권리는 합격권, 가격은 검증 필요, 현장 확인은 필수. 현재 최저가 372,358,000원이 감정가의 70%라는 사실보다 중요한 것은 이 금액이 실제 토지·건물·제시외 시설의 현장 가치와 맞는지를 확인하는 것입니다.
