부산지방법원 2025타경102309. 부산 강서구 녹산동 유나베네스2차 1동 9층 903호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박혜경이며 2018.11.13. 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.22. 경남은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.

임차인 이외임은 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원으로 조사됐고 2020.12.09. 전입했습니다. 전입일이 말소기준일인 2018.11.13.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2026.02.24. 배당요구도 접수했습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다

임차인의 전입은 말소기준 근저당보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 소유권을 취득하는 매수인에게 대항할 수 없고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다

유나베네스2차의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 186,428,571원이지만, 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 150,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -37.8%로 하락했습니다. 따라서 현재 최저가 154,000,000원을 과거 고가거래가 포함된 전체 평균과만 비교해 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 118.5%입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 7건 평균 186,428,571원과 비교하면 낮아 보이지만, 그 평균에는 2022년 220,000,000원·230,000,000원 거래 등이 포함돼 있습니다. 현재 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 -37.8%의 하락 추세여야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,956,000원, 경남은행 110,000,000원, 소유자 잔여 41,044,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요하며, 이 요소가 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다

현재 회차에는 최근 시세 대비 가격 부담이 있지만, 1회 유찰 시 최저가는 123,200,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 때문에 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 유찰이 실제 취득가격을 낮추는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주위환경. 부산 강서구 녹산동 녹명초등학교 남동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 9층이며 급배수·위생·소화전·화재경보·공동현관기·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래 표본. 유나베네스2차는 28세대이고 확인된 실거래는 7건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수 가격 판단 시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 186,428,571원보다 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 확인. 최근 구간은 과거 구간 대비 -37.8%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 118.5%이므로 신건 가격에는 메리트가 없습니다.
• 임차인 명도. 이외임의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
• 최우선변제 확인. 보증금 20,000,000원의 최우선변제 적용 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 오피스텔이고 실제 이용도 주거용 오피스텔입니다. 주거용 이용에 따른 세금·대출 조건은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 괜찮지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.11.13. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이외임은 2020.12.09. 전입한 후순위 임차인이라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 118.5%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 -37.8%인 만큼 과거 전체 평균을 근거로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 후 최근 실거래 구간과의 가격 차이가 충분히 벌어지는지를 확인하는 것이 핵심입니다.