부산지방법원 2025타경102309. 부산광역시 강서구 녹산동 287, 유나베네스2차 1동 9층 903호입니다. 전용면적 65.0602㎡의 주거용 오피스텔로, 2017년 11월 24일 준공된 건물입니다. 소유자는 박혜경 씨이며 2018년 11월 13일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 190,000,000원입니다.
권리의 기준은 명확합니다. 2018년 11월 13일 설정된 경남은행 근저당권(채권최고액 110,000,000원)이 말소기준권리입니다. 임차인 이외임 씨의 전입일은 2020년 12월 9일로 그보다 늦습니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 배경을 단순히 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 최근 12개월 거래 평균은 130,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -37.8%입니다. 과거의 높은 거래가격보다 최근 실거래와 하락 방향을 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 녹산동 287, 유나베네스2차 1동 9층 903호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(주거용 오피스텔) · 전용 65.0602㎡ · 12층 건물 중 9층 |
| 단지 규모 / 준공 | 유나베네스2차 · 28세대 · 2017.11.24 준공 |
| 소유자 | 박혜경 (2018.11.13. 매매 취득 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 경남은행 / 203,967,055원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.13. 경남은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 기준, 후순위 임차인은 대항력 없음
이 사건의 핵심은 2018년 11월 13일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기부상 가압류는 확인되지 않습니다.
2017년 12월 12일 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정된 이력이 있으나, 2018년 11월 13일 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소되었습니다. 현재의 권리관계를 판단할 때는 이미 말소된 신탁등기와 현재 유효한 근저당권을 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원, 대항력 없음
실제 임차인은 이외임 씨 1명입니다. 전입신고일은 2020년 12월 9일로 말소기준권리 설정일인 2018년 11월 13일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026년 2월 24일 접수된 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리관계 | 배당요구 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이외임 | 2020.12.09 | 20,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 | 2026.02.24 신청 | 0원 |
임차인 관련 보증기관 대위·승계 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 보증금 20,000,000원을 다른 보증기관의 대위채권과 중복 합산할 이유도 없습니다.
감정평가서의 임대관계 기재는 미상이나, 현황조사 및 문건접수상 임차인 정보가 확인됩니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 관련 서류를 대조하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장은 하락 중
대상 단지는 유나베네스2차이며 전체 28세대입니다. 비교 가능한 면적은 65.0602㎡이고, 확인된 거래에는 65.06㎡와 71.30㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 따라서 거래금액을 비교할 때 면적과 층 차이를 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 71.30㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 65.06㎡ | 10층 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 71.30㎡ | 10층 | 195,000,000원 |
| 2022.12 | 71.30㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 71.30㎡ | 11층 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 71.30㎡ | 8층 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 71.30㎡ | 9층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 7건 | - | 186,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | 2건 | - | 130,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 186,428,571원보다 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선하는 것이 합리적입니다.
현재 최저매각가 75,460,000원은 최근 12개월 평균의 58.0%이며, 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 약 50.3% 수준입니다. 감정가 154,000,000원 대비로는 약 49.0%입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락 구간입니다.
그러나 중요한 것은 최근 거래 추세가 -37.8%라는 점입니다. 과거 2억 원대 거래가 현재의 적정가격을 보장하지 않습니다. 최신 거래도 전용 71.30㎡로 대상의 65.0602㎡와 차이가 있으므로 면적 차이를 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사 경남은행 | 110,000,000원 | 73,701,720원 | 36,298,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 75,460,000원을 기준으로 집행비용 약 1,758,280원을 제외하면 경남은행에 배당되는 금액은 73,701,720원입니다. 근저당권 채권최고액 110,000,000원과 비교하면 36,298,280원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액 203,967,055원과 등기부상 근저당권 채권최고액 110,000,000원은 구분해야 합니다. 위 예상배당은 제시된 배당 시나리오의 근저당권 채권최고액 기준입니다.
유찰 추가 시 배당 변화
| 경매 시나리오 | 예상 매각가 | 경남은행 배당 | 경남은행 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 36,298,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 58,528,796원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 74,090,157원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 경남은행의 미배당 채권은 증가하지만, 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하므로 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 보증금의 실제 배당 여부는 별도 확인 사항입니다.
⑤ 입지·물건 특성·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 녹명초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물입니다. 급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 공동현관기, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있으므로 해당 사항을 확인해야 합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고, 이를 통해 간선도로와 연결됩니다.
- 토지 형상. 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로, 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 단지입니다. 최근 12개월 거래 표본은 2건이며 추세가 -37.8%로 하락해 가격 변동성과 매수층 확보 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 실제 점유 확인. 이외임 씨의 전입일은 2020.12.09로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금 배당 확인. 보증금 20,000,000원, 월세 500,000원입니다. 확정일자와 소액임차인 최우선변제 적용 여부, 배당요구의 적법성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 경남은행 근저당. 채권최고액 110,000,000원이며 현재 최저가 기준 예상 미배당액은 36,298,280원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 참고하세요. 다만 최신 거래는 71.30㎡로 대상 면적 65.0602㎡와 차이가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -37.8%입니다. 과거 2억 원대 거래를 현재 적정가격으로 간주하지 말고 최근 거래 중심으로 입찰가를 산정하세요.
- 소규모 단지 유의. 28세대 규모이고 경매 통계상 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 시 수요와 매각 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비, 장기수선충당금 및 관리비 정산관계를 관리사무소에 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용현황과 관련 토지이용계획 및 상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 부담은 낮지만, 하락장에서는 환금성이 관건”
부산지방법원 2025타경102309는 권리관계만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2018년 경남은행 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인의 전입은 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 임차보증금 20,000,000원은 매수인 인수액으로 보지 않으며, 근저당권도 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가 75,460,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 58.0% 수준입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 점은 가격 측면에서 눈길을 끕니다. 하지만 최근 거래 추세 -37.8%, 거래 표본 2건, 28세대 소규모 단지라는 조건은 가볍지 않습니다.
특히 임차인의 보증금 배당 가능성과 실제 점유 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다. 매수인 인수 위험이 없다는 것과 임차인 명도·배당 문제가 전혀 없다는 것은 다른 이야기입니다.
최종 판단은 권리 측면은 양호, 가격 측면은 신중, 환금성은 주의입니다. 낮은 최저가만 보고 응찰하기보다는 최근 하락 추세를 반영한 보수적인 가격을 설정하고, 실제 임대수익과 재매각 가능성까지 검토한 뒤 입찰하는 것이 합리적입니다.
