부산지방법원 2025타경102309. 부산 강서구 녹산동 유나베네스2차 1동 9층 901호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 박혜경이며 2018.11.13. 거래가액 192,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.22. 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
임차인은 이외임 1명입니다. 보증금 20,000,000원·월세 500,000원 조건으로 주거 점유하며, 전입일은 2020.12.09., 배당요구일은 2026.02.24.입니다. 전입이 말소기준권리인 2018.11.13. 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102309 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 녹산동 287 1동 9층 901호 · 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 대상면적 | 65.9336㎡ |
| 소유자 | 박혜경 · 2018.11.13. 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 203,967,055원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 경남은행 근저당이 2018.11.13. 설정됐고, 임차인 이외임의 전입은 2020.12.09.입니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 임차보증금 20,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 임차인은 2026.02.24. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이외임 | 20,000,000원 | 500,000원 | 2020.12.09. / 2026.02.24. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
유나베네스2차의 확인된 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 186,428,571원이지만, 2022년 거래 220,000,000원·230,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 71.3㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 65.06㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 71.3㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2022.12 | 71.3㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 71.3㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 71.3㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 71.3㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
현재 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 120.0%입니다. 최신 거래인 2026.03. 150,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -37.8%로 나타납니다. 전체 평균 186,428,571원만 보면 최저가가 83.7% 수준으로 낮아 보이지만, 최근 가격 흐름을 우선하면 신건 156,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,016,000원 |
현재 매각가 156,000,000원 가정에서는 집행비용 2,984,000원과 경남은행 110,000,000원을 배당한 뒤 43,016,000원이 남는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권액은 203,967,055원이지만 이 배당 시나리오에서 경남은행 배당액은 등기상 채권최고액 110,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 110,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 110,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 12,357,120원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 경남은행 채권에서 12,357,120원의 미배당이 발생하지만, 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차보증금이 늘어나 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이며 대상 호실은 9층입니다.
- 주위환경. 녹명초등학교 남동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 공동현관기, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 5미터 포장도로를 통해 간선도로와 연결되며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 규모·거래표본. 유나베네스2차는 28세대, 사용승인일은 2017.11.24.이며 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 거래 평균 186,428,571원보다 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -37.8%입니다. 신건 최저가 156,000,000원을 단순 할인물건으로 보기는 어렵습니다.
- 임차인 배당관계 확인. 이외임은 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원·배당요구가 존재합니다. 확정일자와 최우선변제 해당 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 확인. 현재 시나리오상 낙찰가 156,000,000원 + 매수인 인수 0원으로 실질취득은 156,000,000원입니다.
- 유찰 가격대 비교. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.11.13. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이외임의 전입은 2020.12.09.로 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득가가 되는 구조입니다.
문제는 현재 낙찰가 수준입니다. 신건 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 130,000,000원의 120.0%이며 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 186,428,571원만 보면 저렴해 보일 수 있지만 최근 추세는 -37.8%입니다. 결론은 권리는 양호, 현재 가격은 경계입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기보다는 최근 거래와 유찰 시나리오를 기준으로 응찰가격을 보수적으로 잡는 편이 이 사건의 핵심입니다.
