부산지방법원 2025타경102309. 부산광역시 강서구 녹산동 287, 유나베네스2차 1동 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가 1억 5,600만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 76,440,000원입니다. 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

권리의 핵심은 2018년 11월 13일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 임차인 이외에 매각으로 소멸할 후순위 권리와 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. 임차인 이외의 권리관계는 비교적 단순합니다.

임차인 이외에 주목할 부분은 시장입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 1억 3,000만원, 최신 거래가는 1억 5,000만원이지만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 37.8% 하락했습니다. 최저가가 과거 거래가격보다 낮다는 사실만으로 현재의 적정가치나 환금성을 확신해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 기준, 임차인 인수는 없다

말소기준권리는 2018년 11월 13일 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원입니다. 소유권 이전과 같은 날 접수된 근저당권이며, 등기 접수번호상 소유권이전(60277) 이후 근저당권(60294)이 설정되었습니다.

2017년 12월 12일 설정된 국제자산신탁의 신탁등기는 2018년 11월 13일 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 신탁등기를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

2025년 12월 22일 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기상 가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 전입일이 근저당보다 늦다

임차인의 대항력이 없다는 것은 매수인이 임대차보증금을 인수하지 않는다는 의미입니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 인도 과정에서 점유 현황, 임대차 종료 여부, 배당 결과와 인도 협의 상황을 확인해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라고 해서 명도 과정까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 시장 추세는 하락

유나베네스2차의 거래 사례와 최근 거래 요약을 함께 살펴보겠습니다. 비교 기준 면적은 65.9336㎡이며, 실제 거래에는 65.06㎡와 71.3㎡ 사례가 포함되어 있습니다. 면적과 층이 동일하지 않으므로 개별 호수의 가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다.

이 물건은 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 76,440,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 최근 12개월 평균 130,000,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있지만, 이것이 곧바로 해당 호수의 실제 매매 가능 가격이나 확정 수익을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)

현재 최저매각가 76,440,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 1,775,920원을 제외하면 경남은행에 74,664,080원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 110,000,000원 기준 미배당액은 35,335,920원입니다. 신청채권자의 청구액 203,967,055원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 수치이며, 위 배당 계산은 근저당 채권최고액을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 추가 하락 시 가격 변화

유찰이 추가되면 최저매각가격은 더 낮아지는 시나리오입니다. 반면 매각대금이 낮아질수록 경남은행의 미배당액은 커집니다. 이는 채권자의 배당 부족을 의미할 뿐, 그 부족액이 매수인에게 자동으로 이전된다는 의미는 아닙니다. 대항력 있는 임차인 인수와는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모

• 입지. 부산광역시 강서구 녹산동 소재 녹명초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 규모. 유나베네스2차는 28세대 규모이며 2017년 11월 24일 준공된 건물입니다. 대규모 아파트 단지와 동일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 공동현관기, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 노폭 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 간선도로와 연결됩니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 도로에 접합니다.
• 토지 현황. 평지에 가까운 사다리형 토지이며, 토지면적은 1,760㎡, 공시지가는 772,200원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소규모 오피스텔이고 최근 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 추세가 -37.8%라는 점을 감안해 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 확인. 이외임의 전입일은 2020.12.09이며 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 배당요구 및 확정일자. 2026.02.24 배당요구가 제출됐습니다. 확정일자와 최우선변제권 성립 여부, 실제 배당액을 매각물건명세서와 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 신탁등기 말소 확인. 2017년 설정된 국제자산신탁 신탁등기는 2018.11.13 말소된 것으로 확인됩니다. 신탁원부 제2017-2855호 및 말소 이력을 원본 등기부와 대조하세요.
• 근저당권 확인. 경남은행 근저당 채권최고액은 110,000,000원입니다. 매각으로 소멸하는 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월 평균 130,000,000원, 최신 거래 150,000,000원, 거래 추세 -37.8%를 함께 고려하세요. 거래 면적과 층이 달라 개별 호수의 가격을 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 28세대 소규모 단지의 거래 빈도와 매도 가능성을 확인하세요. 단순히 감정가 대비 49%라는 이유만으로 수익을 확정해서는 안 됩니다.
• 토지 규제. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한과 지구단위계획 내용을 관할 기관에서 확인하세요. 하천 관련 사항은 안전도시과 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

부산지방법원 2025타경102309는 권리관계만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 2018년 11월 13일 경남은행 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 이외에 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않습니다. 임차인의 전입일은 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

현재 최저매각가격은 76,440,000원입니다. 감정가의 49%이며 최근 12개월 평균 거래가 130,000,000원의 58.8% 수준입니다. 숫자만 보면 상당히 낮은 가격이지만, 최근 거래 추세가 -37.8% 하락했고 거래 표본이 적으며 단지 규모도 28세대에 불과합니다.

특히 임차인의 보증금 20,000,000원에 대한 배당 여부와 점유 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 사실만으로 배당과 명도까지 모두 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.

최종 판단은 권리 측면에서는 인수 0원의 비교적 단순한 물건, 가격 측면에서는 하락 추세와 환금성 검증이 필요한 물건입니다. 최저가가 낮다는 사실보다 실제 거래 가능한 가격, 임차인 배당관계, 소규모 단지의 매도 가능성을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.