서울북부지방법원 2025타경2545. 등기부상 대상은 서울 동대문구 이문로 18의 집합건물 3층 301호입니다. 사건의 권리분석 출발점은 2014.09.24 설정된 이문휘경동새마을금고의 채권최고액 418,340,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 강제경매·임의경매·주택도시보증공사 가압류 및 여러 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.26에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
날짜가 확인되는 임차·점유 관계는 모두 2014.09.24 뒤에 들어왔습니다. 그래서 김필로·김재호·박영철 등 현황조사상 전입자와 김지우·김명현·이예진·박재원·정현성·최지원의 임차권등기 모두 말소기준보다 후순위입니다. 반면 매각물건명세서에는 전입일·보증금이 확인되지 않는 서상 및 ‘현관호수’ 주거 표기가 남아 있어, 이 부분만큼은 대항력 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2545 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 3층301호 · 도로명 서울특별시 동대문구 이문로 18 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 공부상 학원 · 현황 주거용 원룸 11개호 |
| 전유면적 | 188.43㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상15층 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 백홍기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,990,000,000원 / 1,990,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 596,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2014년
말소기준권리 이후 등기된 주택임차권은 김지우 85,000,000원, 김명현 80,000,000원, 이예진 85,000,000원, 박재원 85,000,000원, 정현성 85,000,000원, 최지원 85,000,000원입니다. 모두 전입일이 2014.09.24 이후로 확인돼 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 박재원은 2025.10.10 경정등기로 주민등록일자가 2021.12.23으로 기재됐지만 역시 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 전입은 후순위, 미상 표기는 남는다
| 임차인·점유자 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김필로 | 2017.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재호 | 2016.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채윤 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영철 | 2019.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤채원 | 2021.11.29 | 미상 | 미상 | 2025.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태우 | 2022.08.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진용 | 2020.08.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재인 | 2024.12.03 | 미상 | 미상 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜정 | 2018.08.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2017.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동창 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승진 | 2014.11.21 | 미상 | 미상 | 2025.09.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장다슬 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오수민 | 2020.07.10 | 미상 | 미상 | 2025.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구영은 | 2020.10.14 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장민준 | 2019.07.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신재현 | 2025.03.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지우 | 2022.09.19 | 2022.09.19 | 85,000,000원 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2020.09.14 | 2024.10.21 | 80,000,000원 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 2023.08.30 | 2023.08.30 | 85,000,000원 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재원 | 2021.12.23 경정 | 2021.12.23 | 85,000,000원 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현성 | 2021.12.29 | 2021.12.29 | 85,000,000원 | 2025.04.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지원 | 2023.02.13 | 2023.02.13 | 85,000,000원 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 현관호수 표기 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 실거래 근거가 없어 감정가의 싸고 비쌈은 판단 보류
대상 전유면적은 188.43㎡이고 부동산 통계상 단지는 28세대, 사용승인일은 2014.09.04입니다. 그러나 대상 면적과 거래 면적의 매칭이 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 1,990,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 실거래 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,300,000원 |
| 1. 근저당 · 이문휘경동새마을금고 | 418,340,000원 | 418,340,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,454,360,000원 |
시뮬레이션상 채권 미배당은 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트단지·교육시설·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역(1호선·경의중앙선·경춘선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 공부상 학원이나 현황은 주거용 원룸 11개호로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 5필 일단지의 부정형 평지이며 북서측 광대로, 남측 세로에 접합니다. 토지면적은 311.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 확인되며 공시지가는 7,970,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 부동산 통계상 평균 유찰 횟수가 5.2회로 나타나며, 현재 사건은 신건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 재확인. 서상 및 ‘현관호수’ 주거 표기는 전입일·보증금이 없어 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 원룸 11개호 현장 대조. 각 내부호수의 실제 점유자와 임차권등기 범위를 301호 평면·현관호수와 맞춰 확인해야 합니다.
- 박영철 관계 확인. 박영철은 현황조사상 점유자로도 나오고 2025.03.04 강제경매개시결정의 채권자로도 등기되어 있어 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물 확인. 원상복구 의무와 이행강제금 부과 여부를 관할 구청에 확인해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 공부상 학원과 현황 주거용 원룸 11개호의 차이에 따른 건축·소방·주차·용도변경 문제를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.26 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 만큼 현재 채권관계를 최신 등기부와 배당요구 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 대상 면적에 대응하는 실거래가가 확인되지 않아 신건 1,990,000,000원의 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘현황’이 승부처
이 사건은 말소기준만 보면 명확합니다. 2014.09.24 근저당권이 기준이고, 날짜가 확인되는 모든 임차 전입은 그 뒤라 대항력이 없으며 시뮬레이션상 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 전입·보증금 미상 주거 표기, 여러 내부호수와 겹쳐 있는 임차권등기, 공부상 학원과 현황 원룸 11개호의 차이, 그리고 위반건축물 확인 필요사항이 동시에 존재합니다. 게다가 가격을 검증할 실거래 근거도 부족하고 동일 통계군 평균 유찰은 5.2회입니다. 결론은 “확인된 권리는 후순위지만, 현황 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵다.”입니다.
