서울북부지방법원 2025타경2545. 서울 동대문구 휘경동 이문로 18에 위치한 집합건물 제3층 제301호의 경매입니다. 소유자는 백홍기로, 등기상 지분 4분의 1과 4분의 3을 보유한 것으로 정리됩니다. 2014년 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 실제 건물 사용 형태는 단순한 단일 주택과 다릅니다.

감정평가 내용에는 전용 188.43㎡의 제301호가 원룸 11개호로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 공부상 용도가 '의원'으로, 감정평가 내용에는 '학원'으로 표시되어 서로 맞지 않습니다. 이러한 용도 불일치는 매수 후에도 현재 주거 임대를 계속할 수 있는지 검토해야 할 핵심 문제입니다.

더욱이 전입 사실이 나타나는 사람들과 임차권등기 명의인이 여럿 존재합니다. 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 이를 곧바로 명도 부담이나 추가 비용이 없는 물건이라는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차관계는 복잡하다

이 사건의 말소기준권리는 2014.09.24 접수된 이문휘경동새마을금고의 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 등기임차권 6명과 전입관계인 17명

등기된 임차권의 보증금 합계는 505,000,000원입니다. 이 보증금은 각각의 임차권등기 금액을 한 번씩 합산한 수치로, 현재 모두 미반환 상태라는 뜻은 아닙니다.

대항력 판정은 2014.09.24 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자만이 아니라 대항요건과 배당요구 등도 확인해야 하므로 미확정으로 표시합니다. 승계 표시는 보증기관의 대위·승계 신고를 뜻하며, 주택도시보증공사의 별도 가압류와는 구별합니다.

등기임차권 6건 모두 2014년 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 확인됩니다. 위 표의 '대항력 없음'은 선순위 근저당권에 대항할 수 없다는 뜻입니다. 실제 배당액, 보증금 반환 여부 및 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

③ 현황조사상 전입자 — 보증금 미상

다음은 임차권등기 명의인 6명과 별도로 확인되는 전입자들입니다. 전입일은 모두 2014.09.24 말소기준권리 이후이므로 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 확인되지 않아 현실적인 명도와 배당상 이해관계는 별도 검증이 필요합니다.

④ 가격 분석 — 64% 할인과 시세 메리트는 다르다

최저매각가는 1,273,600,000원으로, 감정가 1,990,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰되었고, 동일 건물 관련 경매통계상 평균 유찰 횟수는 5.1회로 나타납니다.

그러나 비교 가능한 동일 용도·동일 규모의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 특히 공부상 학원 또는 의원 용도와 현황 주거용 원룸 운영이 일치하지 않는 상황에서는 단순한 주택 시세를 적용하기도 어렵습니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저매각가에 배당모형상의 인수액 0원을 더한 값입니다. 미확인 임차관계, 취득 관련 비용, 명도비, 체납 관리비, 위반건축물 원상복구 비용 등은 포함되지 않았습니다. 후속 회차 금액은 실제 매각일정이나 변경된 최저매각가를 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,273,600,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 등기된 임차권의 보증금 505,000,000원과 보증금 미상 전입자의 청구액은 별도로 산정되어 있지 않으므로, 실제 법원의 배당표를 확정적으로 나타내는 것은 아닙니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·임차인 배당 및 실제 채권잔액 등은 정확하게 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 역시 확정 배당액이 아닙니다.

⑥ 위반건축물·용도 불일치 — 핵심 위험

이 물건은 명칭상 '다가구주택'으로 분류되어 있지만 등기상 집합건물이며, 실제로는 비주거 용도로 표시된 301호 내부에 여러 원룸이 조성된 형태입니다. 따라서 일반 다가구주택이나 아파트의 정상적인 거래 조건을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

위반사항의 구체적 내용과 시정 범위에 따라 기존 임대수익의 유지 가능성, 추가 공사비, 명도 일정 및 환금성에 실질적인 영향이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역(1호선·경의중앙선·경춘선)이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 광대로, 남측으로 세로에 접하는 입지입니다.
• 건축. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·승강기·화재탐지·화재경보·기계식주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 규제가 나타나며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등도 포함됩니다. 토지거래계약 관련 허가구역 표시도 있어 실제 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 검토할 만한 요소지만 공부상 용도와 주거용 사용이 불일치하고 위반건축물 문제가 있어 정상 물건 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 위반건축물 표시의 상세 내용, 매각 대상 범위, 특별매각조건 및 임차인 관련 기재를 확인합니다.
• 건축물대장·관할 구청. 공부상 학원·의원 표기 차이와 실제 적법 용도를 확인하고, 원룸 11개호 사용의 적법성 및 시정명령·이행강제금 여부를 확인합니다.
• 실제 점유관계. 내부 원룸 301호~311호별 실제 점유자, 임대차계약, 전입세대, 보증금 및 명도 가능성을 대조합니다.
• 임차권등기 6건. 보증금 505,000,000원의 현재 반환 상태와 배당요구·우선순위·말소 및 퇴거 상태를 확인합니다.
• 김지우 임차 범위. '301호 전부' 임차권과 다른 내부 원룸 임차권의 관계를 등기 도면 및 계약서로 확인합니다.
• 박재원 임차권경정. 주민등록일자 2021.12.23 경정 내용을 반영하고, 중복 보증금이나 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
• 박영철 관계. 전입자 박영철과 강제경매 신청채권자 박영철이 동일인인지 확인하고, 실질 채권관계를 검토합니다.
• 배당권자 확인. 이문휘경동새마을금고, 우리누리새마을금고, 주식회사새마을금고자산관리회사 사이의 근저당권 이전 및 신청채권자 배당 관계를 확인합니다.
• 가격 검증. 최저가 1,273,600,000원을 유사한 적법 용도의 집합건물 실거래가격, 보수비 및 운영수익과 비교합니다.
• 추가 비용. 명도비, 관리비 체납, 취득 관련 비용, 원상복구비, 용도변경 비용 등을 반영해 응찰 가능 가격을 다시 산정합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 적법성과 명도 가능성

서울북부지방법원 2025타경2545는 감정가 1,990,000,000원에서 최저매각가 1,273,600,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자로만 보면 가격 인하 폭이 크지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 저가매수 기회라고 단정할 수 없습니다.

등기상 후순위 임차권은 소멸 대상으로 정리되지만 원룸 11개호의 실제 점유관계가 충분히 확정되지 않았습니다. 임차권등기 6명, 별도 전입자 17명, 미상 점유 표시 등은 명도를 어렵게 만들 수 있는 요소입니다. 여기에 위반건축물 등재와 공부상 용도 불일치가 더해져, 낙찰 후 정상적인 임대 운영이 가능한지도 검증해야 합니다.

특히 배당 추정에서 신청채권자의 청구액과 예상배당 관계가 일치하지 않는 부분까지 확인해야 합니다. 결론은 '권리순위는 분석 가능하지만 실제 취득 위험은 아직 확정할 수 없는 고위험 물건'입니다.

지금의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 원룸 사용의 적법성·실제 점유관계·추가 비용을 확인한 뒤 그 위험까지 반영한 가격으로 취득할 수 있느냐입니다.