서울북부지방법원 2025타경2545. 동대문구 휘경동 333-5의 4층 401호로, 전용 기준 면적은 188.43㎡입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되어 있지만 감정평가상 공부 용도는 학원, 실제 이용은 주거용 원룸 11개호입니다. 현재 소유자는 백홍기이고, 말소기준권리는 2014.09.24 설정된 이문휘경동새마을금고의 채권최고액 418,340,000원 근저당입니다.

등기상 경매개시결정, 주택도시보증공사와 김태우의 가압류, 동대문구 압류, 구영은의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 확인된 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계가 매우 복잡하고, 한 건은 전입일 자체가 확인되지 않아 ‘인수 0원’이라는 계산값과 ‘권리조사 완료’는 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸 구조

말소기준은 2014.09.24 근저당권입니다. 이후 2025.08.11 임의경매개시결정, 2025.09.30 주택도시보증공사 가압류 95,000,000원, 2025.10.13 김태우 가압류 90,000,000원, 2025.11.14 동대문구(서울특별시) 압류가 이어집니다. 2026.02.26에는 기존 근저당권의 명칭 변경 및 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전이 등기됐고, 2026.03.23 구영은의 주택임차권도 등기됐습니다.

② 임차·점유관계 — 성명 확인 20명 + 전입 미상 1건

성명이 확인된 20명은 모두 말소기준일인 2014.09.24 이후 전입으로 표시돼 있습니다. 이들에 대해서는 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 구영은은 2020.10.14 전입, 2020.09.24 확정일자를 갖고 2026.03.23 주택임차권등기를 마쳤으며, 등기 내용에는 임차보증금 85,000,000원과 85,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 매수인에게 대항하는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 2,000,000,000원 신건

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,000,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 188.43㎡ 대상과 직접 맞춰 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 전체 금액만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.

오히려 참고할 수 있는 경매 통계는 조심스럽습니다. 동일 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.2회로 나타나 있어, 신건 감정가 단계에서 시장이 쉽게 가격을 받아들이는 유형이라고 보기 어렵습니다. 이 수치는 시세 그 자체는 아니지만 환금성과 응찰가격을 보수적으로 검토해야 하는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,000,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 총액 603,340,000원은 모두 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 1,374,260,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 신청채권자 청구액은 596,400,000원입니다. 미상 점유관계의 권리 여부는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 건축·이용상태 — 권리보다 더 큰 실물 리스크

• 공부와 현황 차이. 공부상 용도는 ‘학원’이지만 현황은 주거용 원룸 11개호로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 원상복구 의무와 이행강제금 부과 여부를 관할 구청에 확인해야 합니다.
• 입지. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역(1호선·경의중앙선·경춘선)이 있습니다.
• 도로. 대상토지는 북서측 광대로, 남측 세로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 311.0㎡, 공시지가 7,970,000원/㎡이며 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 관련됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 환금성 지표. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. ‘현관호수’로 기재된 주거 점유관계의 실제 성명·전입일·보증금·점유개시일을 반드시 대조해야 합니다.
• 구영은 임차권. 2020.10.14 전입, 2020.09.24 확정일자, 임차권등기상 보증금 85,000,000원·85,000,000원 내용을 계약서와 대조해야 합니다.
• 김태우 관계 확인. 임차관계인 김태우와 90,000,000원 가압류 채권자 김태우의 동일인 관계 및 임대차 실재 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 원상복구 범위와 이행강제금 부과 여부를 관할 구청에서 확인해야 합니다.
• 용도 차이 확인. 공부상 학원과 현황 원룸 11개호의 차이가 향후 사용·임대·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 188.43㎡에 직접 대응되는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 2,000,000,000원을 곧바로 시세로 간주하면 안 됩니다.
• 유찰 이력 감안. 동일 단지 경매 평균 유찰 5.2회라는 지표를 신건 응찰가격 판단에 반영해야 합니다.

맺으며 — “등기 후순위 소멸”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 장점은 분명합니다. 2014.09.24 근저당이 말소기준이고, 성명이 확인된 20명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 경매개시결정과 가압류·압류, 구영은의 임차권등기도 모두 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내면 중요한 위험을 놓칩니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 미상 점유 1건이 남아 있고, 건축물대장상 위반건축물, 공부상 학원과 현황 원룸 11개호의 용도 차이, 다수 점유관계, 동일 단지 평균 5.2회 유찰이라는 요소가 동시에 존재합니다. 게다가 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 2,000,000,000원 신건이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유·위반건축물·가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.