서울북부지방법원 2025타경2545. 서울 동대문구 휘경동 이문로 18에 있는 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 공부 용도는 학원입니다. 실제로는 401호부터 411호까지 현관호수가 있는 원룸 11실로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 다가구주택이나 적법한 주거용 집합건물로 단순하게 평가해서는 안 됩니다.

등기부상 말소기준은 2014년 설정된 이문휘경동새마을금고의 근저당권 418,340,000원입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 하지만 이 사건은 등기상 권리보다 임차인별 보증금과 점유관계, 건축물 용도 위반에 따른 비용이 더 큰 실사 대상입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 입증할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 복잡하다

2014.09.24 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 전입한 사람들의 임차권은 원칙적으로 이 근저당권에 우선하지 못하고, 경매개시결정 및 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 모든 점유자에 대한 인도 완료는 다른 문제입니다. 실제 점유자별 계약관계와 법정 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차·점유관계 — 이름은 20명, 실제 동시 임차인 수는 미확정

현황조사·매각물건명세서·문건접수·임차권등기를 종합하면 전입 또는 임차 관련 이름이 확인된 사람은 20명입니다. 별도로 이름이 특정되지 않은 현관호수 관련 점유 기록도 있습니다. 그러나 현황상 원룸은 11실이므로, 확인된 이름 20명이 모두 동시에 거주하거나 각각 독립된 임차보증금을 갖고 있다고 단정할 수는 없습니다. 과거 전입자, 실제 임차인, 관련인이 섞여 있을 가능성을 구분해야 합니다.

이름과 전입일이 확인된 사람은 모두 2014.09.24 말소기준 이후에 전입한 것으로 나타납니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 미상인 사람이 많고, 신원과 전입일이 확인되지 않은 점유 기록에 대해서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.

전입상 없음은 확인된 전입일이 2014.09.24 말소기준일보다 늦다는 의미입니다. 개별 임대차계약·점유의 연속성·소액임차인 최우선변제까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다. 배당요구 신고 사실만으로 실제 배당액이나 우선순위를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 64%는 시세 할인율이 아니다

감정가 2,000,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,280,000,000원입니다. 감정가 대비 낙찰 진입가격은 낮아졌지만, 실거래 시세 자료가 확인되지 않았기 때문에 이 가격이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 본 물건은 공부상 학원과 현황상 주거용 원룸이라는 용도 차이가 있고 위반건축물 등재 문제까지 있습니다. 따라서 정상적인 주거용 부동산의 평당가격이나 주변 아파트 시세를 그대로 적용하면 왜곡될 수 있습니다. 적법한 사용 가능성, 원상복구비, 임대차 정리비용을 감안한 개별 가치평가가 필요합니다.

향후 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미래 회차의 예상 최저가가 낮아져도 위반건축물·임차인·점유 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,280,000,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용·등기상 주요 채권을 반영한 단순 예상배당입니다. 임차인의 실제 보증금 채권, 소액임차인 최우선변제, 조세채권 우선순위 및 신청채권의 실제 배당관계가 확정되지 않았으므로 최종 배당표로 취급할 수 없습니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다. 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액은 다를 수 있습니다. 근저당권 이전에 따른 권리자 변경은 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 표의 소유자 잔여금은 조세·임차인 배당 및 신청채권 관련 미확인 사항을 반영하지 않은 잠정치입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 휘경동 이문로 18. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 회기역(1호선·경의중앙선·경춘선)이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 통상의 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·화재경보설비 및 기계식주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 차이. 공부상 학원이나 실제로는 401호부터 411호까지 주거용 원룸 11실로 사용 중입니다. 적법한 용도 변경 여부와 계속적인 주거 임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서에 위반건축물 등재가 명시되어 있습니다. 위반 내용과 시정명령, 원상복구 의무, 이행강제금 부과 여부가 핵심 확인사항입니다.
• 토지·규제. 관련 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 표시되어 있습니다. 입찰 전 개별 물건에 적용되는 규제와 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 거래·환금성. 비교 가능한 동일 용도 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 공부상 용도와 실제 사용상태의 차이, 위반건축물 등재 및 다수 점유자 관계가 향후 매도·임대·금융조달을 제약할 가능성이 있습니다.
• 층·호수 확인. 경매 대상 주소는 4층 401호이나, 감정평가의 건물구조 기재에는 제3층 제301호가 등장합니다. 단순 기재 차이인지 평가대상 특정에 영향을 주는 문제인지 감정평가서 원본·건축물대장·등기부를 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 건축물대장 위반 내용 확인. 관할 구청을 통해 위반건축물 등재 사유, 위반 면적, 시정 가능 여부, 원상복구 의무 및 이행강제금 부과·미납 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 학원과 주거용 원룸의 용도 문제. 현재 원룸 11실의 주거용 사용이 적법한지, 용도 변경이나 원상복구가 가능한지 확인해야 합니다. 현재 사용상태가 향후에도 유지된다고 가정하지 마세요.
• 11실 전수 조사. 내부호수 401호~411호의 실제 점유자, 임대차계약자, 계약기간, 보증금, 월차임, 전입일, 확정일자, 명도 가능성을 각각 확인해야 합니다.
• 전입 관련 이름 20명 대조. 과거 전입자와 실제 현 점유자를 구분하고, 여러 명이 같은 호실을 사용했는지, 실제 동시 임차인과 독립된 보증금 채권이 각각 몇 건인지 확인해야 합니다.
• 이름 미상 점유관계. 전입일·보증금·실제 점유가 확인되지 않은 현관호수 관련 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
• 구영은 임차권등기. 내부 404호의 85,000,000원 보증금 기재와 임대차계약 변경 내역을 확인해 보증금 중복 계산을 방지하고, 배당요구 및 임차권등기 말소관계를 확인해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제. 이름과 전입일이 확인된 임차인들이 후순위라도 보증금 규모 및 요건에 따라 최우선변제 문제가 발생할 수 있습니다. 예상배당표 재산정이 필요합니다.
• 김태우 동일인 여부. 전입 관련자 김태우와 가압류권자 김태우의 동일인 여부, 실제 채권 원인, 임대차계약관계를 확인해 중복 또는 허위 채권 계산을 피해야 합니다.
• 신청채권과 근저당권 이전. 우리누리새마을금고의 신청채권, 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권 및 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
• 조세채권·관리비. 동대문구 압류의 조세채권 내역과 미납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
• 환금성 및 금융조달. 공부상 학원인 집합건물을 원룸으로 사용하는 현재 상태가 담보대출·매매·임대에 미치는 영향을 금융기관 및 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 실거래와 수익성. 현재 최저가 1,280,000,000원이 적정한지는 실거래 사례, 적법한 임대 가능 면적, 확인된 임대수익과 원상복구 비용을 확보한 뒤 판단해야 합니다.
• 현장과 공부 일치 확인. 대상 4층 401호와 감정평가서의 3층 301호 기재 차이, 실제 내부 구획, 건축물대장과 등기상 면적, 점유 현황을 교차 검증해야 합니다.

맺으며 — “12.8억까지 떨어졌지만, 권리보다 용도와 점유가 더 위험하다”

이 물건은 말소기준 근저당권이 뚜렷하고, 확인된 전입자 대부분이 후순위라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 하지만 실제 입찰 위험은 다른 곳에 있습니다.

공부상 학원인 공간을 원룸 11실로 사용하고 있고, 건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이름이 확인된 전입·점유 관련자만 20명이며, 실제 보증금 총액이나 현재 점유관계는 완전히 정리되지 않았습니다. 특히 대항력을 판단할 수 없는 점유 기록이 남아 있으므로 예상배당표상의 인수 0원을 법적으로 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 20억에서 최저가 12.8억까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이고, 적법한 원룸 임대 지속 여부와 원상복구·명도비도 미확정입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 숫자만으로 수익성이나 가격 매력을 인정할 수 없습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 현재 단계에서 중요한 것은 추가 유찰 여부가 아니라 위반건축물 문제의 해결 가능성, 전체 점유자의 권리 확정, 실제 취득비용과 적정 시세의 검증입니다. 권리·용도·점유관계가 확인된 이후에야 낙찰가격을 논할 수 있는 물건입니다.