대전지방법원 2025타경548. 천안시 서북구 불당동 센트애비뉴 3층 302호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 내용상 철근콘크리트구조 지하3층·지상9층 건물의 3층 302호로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사더해바짐이며, 말소기준은 2024.05.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 5,400,000,000원입니다. 이후 천안시 압류와 임의경매개시결정, 후순위 신한은행 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2024.04.17 전입의 주식회사 더해바짐, 홍근철이 보증금 50,000,000원·월세 5,000,000원으로 조사됐고, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 우선변제권은 없으므로 배당으로 보증금을 회수하는 구조가 아니라 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경548 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 3층 302호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정평가상 3층 302호 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 / 지상9층 · 사용승인일 2021.05.21 |
| 소유자 | 주식회사더해바짐 |
| 감정가 / 최저가 | 3,960,000,000원 / 326,123,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,541,550,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2024.05.30 신한은행 근저당입니다. 그 뒤 2024.08.14 설정된 신한은행의 후순위 근저당 2,280,000,000원, 2024.11.26 천안시 압류, 2025.06.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 근저당은 2024.09.27 채권최고액이 204,000,000원으로 변경된 기록도 있습니다.
② 임차관계 — 50,000,000원 확정 인수 + 추가 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더해바짐, 홍근철 | 302호 | 50,000,000원 / 5,000,000원 | 2024.04.17 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 주식회사 드림시티, 박소정 | 402호 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.02.20 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 더해 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능·미상 |
특히 더해는 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 없다고도 단정할 수 없어 정확한 표기는 “대항력 가능·미상”입니다. 현재 배당표의 매수인 인수액 50,000,000원은 주식회사 더해바짐, 홍근철의 보증금만 반영한 금액이므로, 이 별도 임차관계가 확인될 경우 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 326,123,000원입니다. 그러나 확인된 대항력 임차보증금 50,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득 하한은 376,123,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 8% | 326,123,000원 | 50,000,000원 | 376,123,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 228,286,100원 | 50,000,000원 | 278,286,100원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 4% | 159,800,270원 | 50,000,000원 | 209,800,270원 |
위 실질취득 하한은 확인된 50,000,000원 인수만 더한 금액입니다. 보증금이 확인되지 않은 별도 임차관계가 실제 인수대상으로 확인되면 총 부담액은 더 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 326,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,365,722원 |
| 인수 · 주식회사 더해바짐, 홍근철 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 5,400,000,000원 | 320,757,278원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 7,680,000,000원이고, 현재 회차 예상배당은 320,757,278원입니다. 미배당은 7,359,242,722원으로 계산돼 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 신청채권액 4,541,550,356원도 현재 예상배당으로는 충족되지 않습니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰 후 별도로 부담하는 금액입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불당2동행정복지센터 북동측 인근 또는 천안시청 북서측 인근으로, 상업시설·근린생활시설·업무시설·관공서·아파트 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 번영로 등 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가 당시 모두 공실이며 일부 인테리어 작업을 하다 중지한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상9층, 사용승인일 2021.05.21. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·방송설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형으로 업무시설·근린생활시설·운동시설·문화 및 집회시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동남측 폭 40m, 북서측 폭 10m 도로와 접하고 도로관리 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(아산탕정지구) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 402호 바닥과 302호 천정 사이 일부를 연결하는 시설을 설치하려 한 흔적이 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 326,123,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 376,123,000원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 대항력 임차인으로 조사된 주식회사 더해바짐, 홍근철의 실제 점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 임차 확인. 더해의 전입일·보증금·확정일자·실제 점유가 확인되지 않아 대항력 및 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 공실 조사와 임차관계 대조. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차관계가 동시에 존재하므로 현장과 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 402호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 구조와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 상권·공실·임대수익과 매매사례 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 안전한 저가매수”
표면적으로는 감정가 3,960,000,000원에서 최저가 326,123,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 뒤 무엇을 추가로 부담하느냐입니다. 확인된 것만 해도 대항력 임차보증금 50,000,000원이 매수인에게 넘어가 현재 회차 실질취득 하한은 376,123,000원입니다.
여기에 더해의 보증금과 전입일이 미상이라 추가 인수 가능성이 남아 있고, 감정평가의 공실 조사와 현황조사의 임차관계도 서로 다릅니다. 실거래 비교 자료도 없어 “감정가의 8%니까 싸다”는 결론을 뒷받침할 근거가 없습니다. 다회유찰·확정 인수 50,000,000원·미상 임차가 동시에 존재하는 만큼, 입찰 전 점유와 임차관계를 확정하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
