대전지방법원 2025타경548. 등기상 대상 주소는 천안시 서북구 불당동 센트애비뉴 4층 402호이고, 감정평가 내용은 같은 건물의 3층 302호와 4층 402호를 함께 설명하고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사더해바짐이며, 2024년 5월 30일 설정된 신한은행 근저당권 5,400,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 신한은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 302호의 대항력 임차인과 402호의 후순위 임차인이 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘드림’이 별도로 나타납니다. 반면 감정평가의 이용상태는 현황 공실로 기록되어 있습니다. 이 불일치를 원본과 현장에서 해소하기 전에는 단순한 공실 물건으로 전제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유 보증금은 별도

말소기준은 2024.05.30 신한은행 근저당권 5,400,000,000원입니다. 2024.08.14 설정된 후순위 근저당권 2,280,000,000원과 2025.06.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 302호 임차인의 전입일은 2024.04.17로 말소기준보다 빠릅니다. 배당 가정에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어, 등기상 권리 소멸과 별개로 50,000,000원의 인수 부담이 남습니다.

② 임차인·점유 분석 — 조사상 3건

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복합산 대상은 아닙니다. 다만 세 번째 점유자 ‘드림’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 확정적으로 반영된 인수액은 50,000,000원이지만, 미상 점유관계가 해소되기 전까지 이를 최종 인수액으로 고정해서도 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 6회 유찰은 ‘시세보다 싸다’는 뜻이 아니다

현재 최저매각가는 461,184,000원으로 감정가 3,920,000,000원의 11.76%입니다. 그러나 매수인이 인수하는 보증금 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 511,184,000원, 감정가 대비 약 13.04%입니다.

이 사건에는 동일 용도·유사 호실의 최근 실거래 비교가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 근거가 없습니다. 특히 6회 유찰은 시장이 이전 회차 가격과 물건 조건을 받아들이지 않았다는 결과일 수 있으므로, 최근 매매·임대 사례와 상가·업무시설의 실제 수익성을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 461,184,000원 가정)

총 채권액 7,680,000,000원 중 채권자 예상배당은 454,172,160원이고, 미배당액은 7,225,827,840원입니다. 대항력 임차인 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도와 이용상태. 업무시설·근린생활시설·운동시설·문화 및 집회시설의 건부지로 이용되는 복합건물입니다. 302호와 402호 모두 감정평가상 공실이며 일부 인테리어 작업이 중단된 것으로 기재됐습니다.
• 입지. 불당2동행정복지센터 북동측 인근 또는 천안시청 북서측 인근으로, 상업시설·근린생활시설·업무시설·관공서·아파트가 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 번영로 등 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 동남측 폭 40m 도로와 북서측 폭 10m 도로에 접하며 도로 관리 상태는 양호합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·중점경관관리구역이며, 공시지가는 3,433,000원/㎡입니다.
• 물리적 확인사항. 402호 바닥과 302호 천장 부분을 연결하는 시설을 설치하려 했던 것으로 보이는 흔적이 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 해당 없음으로 기재됐습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 상업·업무 복합 집합건물이고 공실 및 미완성 인테리어 상태가 기재돼 있습니다. 실제 환금성은 업종 적합성, 관리비, 임대수요와 호실 간 연결 흔적의 원상복구 가능성에 좌우됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 461,184,000원에 확정 인수 50,000,000원을 더한 511,184,000원을 최소 판단 기준으로 사용하세요.
• 매각범위 확인. 등기 주소는 402호이지만 감정평가와 임차인 자료에는 302호가 함께 등장합니다. 물건목록과 일괄매각 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘드림’의 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않았으므로 대항력 가능성과 추가 인수 위험을 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 공실 여부 현장확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 기재가 충돌합니다. 출입 상태, 영업 흔적, 집기, 우편물과 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호실 연결 흔적. 402호 바닥과 302호 천장 사이 시설 흔적의 구조·소방·원상복구 문제와 비용을 확인하세요.
• 근저당 변경등기. 후순위 근저당권의 2,280,000,000원 설정과 204,000,000원 변경등기를 등기부 원본에서 대조하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래와 임대료, 공실률, 관리비, 예상 원상복구비를 확인하기 전에는 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 진행 상태. 표시된 매각기일 2026.07.28이 등기 발급일 2026.07.30보다 앞서므로 매각 결과와 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 물건목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가율보다 인수와 점유가 먼저다”

감정가 3,920,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 461,184,000원까지 내려온 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 물건의 실제 출발점은 최저가가 아니라 대항력 임차인 보증금 50,000,000원을 더한 511,184,000원입니다. 그마저도 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 ‘드림’의 권리, 302호와 402호의 매각범위, 감정평가상 공실과 현황조사상 점유의 불일치를 해소했다는 전제에서만 의미가 있습니다.

말소기준 이후 등기 권리는 소멸하지만, 등기부가 깨끗해지는 것과 안전하게 인도받는 것은 다른 문제입니다. 최근 실거래 비교도 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다. 등기 권리는 정리되지만, 인수·점유·매각범위·가격 검증은 미완료. 이 사건은 낮은 숫자에 응찰하기보다 원본 대조와 현장 확인으로 불확실성을 먼저 제거해야 하는 유형입니다.