서울북부지방법원 2025타경13414. 도봉구 창동 도봉로변에 있는 더프라우드창동1동 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 아파트가 아니라 공부상 제2종근린생활시설입니다. 감정평가서에 따르면 음식점·카페·병원 등이 혼재한 노선상가지대에 위치한 1층 상업시설이며, 평가 당시 공실 상태였습니다.

소유자는 주식회사영지물산입니다. 2024년 9월 30일 거래가액 788,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,836,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 인접한 102호와 공동담보 관계입니다. 이후 가압류와 경매개시결정, 도봉구 압류가 이어졌습니다.

이 물건의 최저매각가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실과 현재 시세보다 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다. 특히 상가는 실제 임대료와 공실 기간, 업종 적합성, 관리비, 개별 점포의 가시성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현재로서는 낙찰가의 적정성을 판단할 실거래 비교가 확보되지 않은 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

권리분석의 출발점은 2024.09.30 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 분류돼 있으며, 매각 시 말소 대상입니다. 그 이후 설정된 중소기업은행 및 서울신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정, 도봉구 압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

② 임차·점유와 가격 판단 — 공실이지만 확인은 끝나지 않았다

감정평가서와 매각물건명세서 비고에 따르면, 본건 101호는 공부상 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 공실이었습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 참고사항에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있습니다.

가격 측면에서는 감정가 809,000,000원과 현재 최저가 517,760,000원 사이에 상당한 차이가 있습니다. 그러나 이 차이는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 유사한 창동 1층 근린시설의 최근 실거래가나 임대수익 비교가 없으므로 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지는 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 517,760,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 먼저 차감한 뒤, 중소기업은행 근저당권에 배당하는 추정입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 구조로 계산됩니다. 다만 근저당권은 공동담보이며 실제 채권액·당해세 등의 우선순위가 확정된 배당표는 아닙니다.

근저당 채권최고액을 배당 계산에 적용한 추정치입니다. 실제 배당액은 공동담보의 채권 잔액, 배당요구, 당해세 및 다른 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 구분됩니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰 횟수가 증가하면 최저매각가가 내려가고, 그만큼 채권자의 예상 미배당액은 늘어납니다. 반면 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 미배당액이 매수인에게 승계되지 않는다는 현재 권리분석 가정에 따른 것입니다. 실제 임차·점유관계에 변동이 없는지 확인하는 절차는 별개로 남아 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 창5동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 도봉로를 따라 음식점·카페·병원 등의 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 노선상가지대입니다.
• 도로 접근성. 해당 토지는 북서측 약 40미터 도로와 남서측 약 7~8미터 도로에 접합니다. 도로 접면 조건은 양호한 입지 요소지만, 101호 개별 점포의 출입 방향·전면 노출·보행 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
• 대중교통. 인근 도봉로변에 버스정류장이 있습니다. 상가 수요를 판단할 때 실제 보행 동선과 주변 고객 유입 구조를 별도로 검토해야 합니다.
• 건물 및 시설. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 14층 건물로, 오피스텔과 근린생활시설이 함께 구성돼 있습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소방시설, 주차장시설, 방송시설 등이 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역 등 토지이용 제한도 확인됩니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이므로 업종별 사용 가능 여부는 해당 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 일부 지정은 아파트 용도 등에 한정돼 있으므로, 본 근린시설에 대한 실제 적용 여부와 경매 취득 관련 사항은 관할기관에 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 내부 상태와 실제 사용 가능 업종은 현장 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도봉로변 상업시설이라는 입지적 장점은 있으나, 상가는 임대수익과 공실 위험에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 공실 상태이고 비교 실거래를 확인하지 못한 만큼 매각·재임대 가능성에 대해 보수적인 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 같은 도봉로 일대의 유사한 1층 근린시설 실거래와 매물가격을 비교하세요. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 시장가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 임대수익 검증. 주변 점포의 보증금·월세·관리비·공실 기간을 조사하세요. 실제 임대료가 확인돼야 수익형 부동산으로서의 적정 취득가격을 검토할 수 있습니다.
• 임차·점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대차관계는 미상입니다. 실제 점유자, 상가 임차인의 사업자등록·점유 관계, 임차보증금 및 대항력 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액은 1,836,000,000원이며 102호와 공동담보입니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액, 다른 담보물의 처리 상황을 확인하세요.
• 도봉구 압류 및 체납세금. 2026.07.09 등기된 도봉구 압류는 매각 소멸 대상으로 분류돼 있지만, 관련 체납액과 법정기일에 따른 조세 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 장기 공실에 따른 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등의 실제 소요액도 검토하세요.
• 점포 현장 확인. 101호의 실질 전면 폭, 출입구, 간판 노출, 내부 구조, 누수·설비 상태, 주차 이용 여건 등을 직접 확인하세요. 동일 건물 내 102호와의 구획 및 이용 관계도 확인하는 편이 좋습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 517,760,000원 외에 추가 유찰 시 414,208,000원 및 331,366,400원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 낮은 금액 자체가 수익성을 보장하지 않으므로 임대수익과 실거래 비교 후 접근해야 합니다.
• 매각 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고 및 매각 제외사항 등을 최종 대조하세요.

맺으며 — “64%는 할인율이지, 시세 검증 결과가 아니다”

창동 더프라우드 101호는 권리와 가격을 분리해서 판단해야 합니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 긍정적입니다.

하지만 이 물건은 이미 2회 유찰된 근린생활시설입니다. 감정가 809,000,000원에서 최저가 517,760,000원까지 내려왔지만, 실제 시장가격과 임대수익이 검증되지 않았습니다. 또한 감정 당시 공실이고 임대차관계도 미상입니다. 공동담보 근저당과 도봉구 압류의 세부 관계 역시 최종 확인 대상입니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 투자 판단은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 낙폭이 아니라, 실제로 얼마에 임대할 수 있고, 얼마나 안정적으로 재매각할 수 있는지입니다. 시세·임대수익·점유관계를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 보수적인 접근이 타당합니다.