서울북부지방법원 2025타경13414. 창동 더프라우드창동1동 1층 101호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설이고 감정평가 당시 공실입니다. 주식회사영지물산이 2024.09.30. 거래가액 788,000,000원에 소유권을 취득한 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,836,000,000원이며 제102호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 중소기업은행·서울신용보증재단의 가압류, 경매개시결정, 도봉구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인에게 넘겨지는 금액은 제공된 배당 계산상 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 809,000,000원이 실제 근린시설 매매시장 대비 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 특히 현재는 신건이라 감정가가 그대로 최저매각가인 만큼, 권리의 단순함만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13414 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 가격시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사영지물산 (2024.09.30. 거래가액 788,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 809,000,000원 / 809,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,565,869,812원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.04.19. 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2024.09.30. 주식회사지에이치디앤씨를 거쳐 같은 날 주식회사영지물산으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 중소기업은행 가압류 38,462,447원, 서울신용보증재단 가압류 63,000,000원, 임의경매개시결정 및 도봉구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
소유권 등기상 2024.09.30. 거래가액은 788,000,000원이고 현재 감정가와 최저매각가는 809,000,000원입니다. 그러나 제공 자료에는 이 근린시설과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 809,000,000원이 현재 시장에서 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 2024.09.30 거래가액 | 788,000,000원 | 주식회사영지물산 소유권 취득 |
| 감정가 | 809,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 현재 회차 | 809,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 647,200,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 517,760,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 809,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,490,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,836,000,000원 | 798,510,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 38,462,447원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,490,000원을 제외한 798,510,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 1,937,462,447원 대비 미배당액은 1,138,952,447원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창5동 주민센터 북서측 인근이며, 도봉로 주변으로 음식점·카페·병원 등 근린생활시설과 공동주택이 위치하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 인근 도봉로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며 가격시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 1층 101호입니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 남서측 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 평지·부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 6,869,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대차관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 809,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 말고 동일·유사 근린시설 매매사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 공실 리스크. 현재 공실인 제2종근린생활시설이므로 실제 임대수요와 임대조건을 확인해 보유 중 공실 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 더프라우드창동1동 제1층 제102호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2024.09.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 당시에도 101호는 공실입니다.
그러나 가격 쪽은 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가가 809,000,000원인 신건인데 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 소유권 취득 당시 거래가액 788,000,000원은 확인되지만, 이것만으로 현재 시세와의 할인 여부를 판정할 수는 없습니다. 더구나 용도가 제2종근린생활시설이고 현재 공실이므로 권리는 정리되지만 가격·임대수요·환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 신건 가격은 검증 전 보류입니다.
