서울북부지방법원 2025타경13414. 서울 도봉구 창동 더프라우드창동1동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 복합건물 내 공부상 제2종근린생활시설로, 감정평가서상 가격시점에는 공실이었습니다.

소유자인 주식회사영지물산은 2024년 9월 30일 거래가액 1,288,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,836,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 채무 관련 가압류 및 세금 관련 압류가 추가됐습니다. 중소기업은행이 신청한 임의경매의 청구액은 1,565,869,812원입니다.

표면적인 권리 구조는 비교적 명확하지만, 권리 말소와 가격 경쟁력은 서로 다른 문제입니다. 감정가 대비 64%라는 수치가 곧 주변 거래가격보다 36% 저렴하다는 의미는 아닙니다. 실제 임대 가능 수준과 매매 사례를 확인해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류는 소멸 예정

권리분석의 기준점은 2024년 9월 30일 설정된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,836,000,000원이며, 경매 매각으로 말소될 예정입니다.

이후 설정된 중소기업은행 가압류 38,462,447원, 서울신용보증재단 가압류 63,000,000원, 임의경매개시결정과 동대문구·도봉구의 압류 3건 역시 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 점유·임대차 — 공실이지만 임대차관계는 미상

매각물건명세서 비고에는 감정평가서를 근거로 공부상 제2종근린생활시설이며 공실이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서의 이용상태 역시 제101호와 제102호가 가격시점 당시 공실이라고 설명합니다.

다만 감정평가서의 임대관계 관련 기재는 임대차관계 미상입니다. 확인된 신고 임차인은 없지만, 이를 근거로 모든 점유·임대차 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 상가에 해당하는 근린생활시설은 실제 임차인의 사업자등록, 점유 개시, 확정일자, 보증금과 계약관계 등을 확인해야 상가임대차 관련 대항력과 배당·인수 가능성을 판단할 수 있습니다. 현재는 그 내용을 확정할 수 없으므로, 인수 위험이 절대적으로 없다고 단정하는 것은 부적절합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 64%와 시장가격은 다르다

감정가는 1,344,000,000원이며, 현재 두 차례 유찰된 최저매각가는 860,160,000원입니다. 감정가 대비 비율은 64%입니다.

그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 근린시설의 최신 매매가격이나 최근 거래 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 860,160,000원이 현 시세보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.

유찰 추가 시나리오는 가격과 배당액의 단순 비교입니다. 실제 후속 매각기일·최저가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 채권 미배당은 채권최고액 등을 사용한 추정치이며 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 860,160,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정 11,001,600원을 차감한 849,158,400원이 근저당권자 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 현재 계산상 0원입니다.

채권액 합계는 1,937,462,447원, 채권자 배당액은 849,158,400원, 미배당액은 1,088,304,047원으로 추정됩니다. 다만 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이므로 실제 확정채권액이나 최종 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동의 창5동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 도봉로 주변 음식점·카페·병원 등 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 인근 도봉로변에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 40m 도로와 남서측 약 7~8m 도로에 접하는 입지로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 14층 복합건물입니다. 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성되며, 위생·급배수·승강기·소방·주차장·방송시설이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 제102호는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 감정평가상 공실이므로 현재 영업 중인 임차인의 임대수익을 전제로 한 가격 판단은 할 수 없습니다.
• 토지. 창동 731-19 외 4필지가 일단의 토지로 이용되며, 평지의 부정형 토지입니다. 토지 이용상황은 상업기타로 표시됩니다.
• 용도지역. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 고시도 존재하므로, 입찰 전 해당 근린시설 용도에 실제 적용되는 규제 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가 자료는 6,869,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 직접적인 시장 매매가격이나 낙찰 적정가를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라는 특성상 업종 적합성, 도로 접근성, 점포 노출, 임대수요와 주변 공실 현황에 따라 매매 수요가 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력까지 고려하면 환금성을 낙관적으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 더프라우드창동 내 유사 근린시설과 창동 도봉로변 근린시설의 최근 거래 사례를 조사하세요. 감정가 대비 할인율 대신 실제 거래 가능한 금액을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 임대수익 검증. 제102호의 현재 공실 여부와 예상 보증금·월 임대료, 관리비, 주변 공실률을 확인하세요. 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 수익률을 확정할 수 없습니다.
• 임차인·점유 조사. 매각물건명세서상 공실 기재와 별개로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요. 임대차관계 미상이라는 불확실성을 해소해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보로 기재된 제101호의 권리 및 경매 진행, 채권 회수 현황을 함께 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 동대문구·도봉구 관련 압류 3건에 대해 채권액, 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 현황을 확인하세요. 실제 배당순위와 배당금액은 단순 시뮬레이션과 다를 수 있습니다.
• 자금계획. 최저매각가 860,160,000원 외에도 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비, 시설 보수 및 공실 유지비용 등을 별도로 고려하세요. 업무·근린시설의 취득·금융 조건도 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 860,160,000원과 추가 유찰 가정 가격 688,128,000원, 550,502,400원을 비교하되, 단순한 가격 하락만으로 입찰을 결정하지 마세요.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서 확인 기준일은 2026.08.15입니다. 매각기일 2026.10.27 전까지의 권리 변동, 매각기일 변경, 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 반드시 다시 확인하세요.

맺으며 — “64% 낙찰가가 곧 36% 할인매수는 아니다”

서울북부지방법원 2025타경13414, 창동 더프라우드 1층 102호는 말소기준 근저당과 후순위 권리가 정리될 예정이라는 점에서 등기상 인수 구조는 비교적 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이미 2회 유찰되었고, 감정가 1,344,000,000원 대비 최저가가 860,160,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않고, 감정평가상 공실이며, 임대차관계도 미상이기 때문입니다.

여기에 세금 관련 압류 3건과 중소기업은행의 공동담보 관계까지 고려하면, 이 물건은 등기상 권리 정리 가능성과 실제 투자 수익성을 분리해서 판단해야 하는 사례입니다. 현재 가격이 시장가격보다 유리한지 확인하기 전에는 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리상 인수는 제한적으로 보이지만, 가격·임대수익·환금성은 아직 검증이 필요합니다. 우선순위는 감정가 대비 할인폭에 주목하는 것이 아니라 최신 매매사례, 실제 점유 및 임대 가능성, 세금채권과 공동담보 관계를 확인해 합리적인 입찰 상한을 산정하는 것입니다.