서울북부지방법원 2025타경13414. 도봉구 창동 더프라우드창동1동 1층 102호로, 공부상 제2종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사영지물산이고 2024.09.30 매매로 소유권을 취득했으며 거래가액은 1,288,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,836,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행·서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정과 동대문구·도봉구 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 인수할 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 상가 환금성입니다. 감정평가상 현재 공실이고 임대차관계는 미상이며, 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 감정가와 동일한 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13414 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사영지물산 · 2024.09.30 매매 · 거래가액 1,288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,344,000,000원 / 1,344,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,565,869,812원 |
| 말소기준 | 2024.09.30 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,836,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2024.04.19 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.09.30 주식회사지에이치디앤씨를 거쳐 주식회사영지물산으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,344,000,000원입니다. 이 물건은 아직 0회 유찰된 신건이고, 제공된 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 자체가 시장가보다 낮은지, 높은지 객관적으로 대조할 수 없습니다.
등기상 소유권 이전 당시 거래가액은 1,288,000,000원으로 기록돼 있습니다. 현 신건 최저가는 그 거래가액보다 높지만, 해당 거래가액만으로 현재 시세나 적정 낙찰가를 단정할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익·공실기간·전면폭·가시성·업종 제한 등 개별 조건에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 신건 가격 메리트는 보류하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,840,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,836,000,000원 | 1,328,160,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 38,462,447원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 1,937,462,447원 중 채권자 배당은 1,328,160,000원이고 미배당은 609,302,447원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 시 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,344,000,000원 | 1,328,160,000원 | 609,302,447원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,075,200,000원 | 1,062,048,000원 | 875,414,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 860,160,000원 | 849,158,400원 | 1,088,304,047원 | 0원 |
유찰될수록 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오상 모든 회차에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 회차별 핵심 변화는 권리 인수액이 아니라 매입가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설로 판단해야 합니다.
- 주위환경. 창5동 주민센터 북서측 인근, 도봉로 주변 음식점·카페·병원 등 근린생활시설과 공동주택이 위치하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 인근 도봉로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 북서측 약 40미터 도로, 남서측 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 1층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장, 방송시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 평지·부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 6,869,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대차관계는 미상입니다. 공실 여부와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 동대문구·도봉구 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수익 조사. 현재 공실이므로 인근 1층 근린시설의 실제 임대료와 공실기간을 확인해 수익가치를 검증해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 1,344,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도의 상가 시세조사가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 더프라우드창동1동 제1층 제101호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 배당관계와 실제 채권잔액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도·업종 검토. 제2종근린생활시설의 실제 사용 가능 업종과 건축물 관리규약·인허가 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하고 신고 임차인도 없어 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 공실인 제2종근린생활시설이고, 비교 실거래 자료가 없습니다. 신건 최저가 1,344,000,000원이 실제 시장가 대비 유리한지 검증되지 않았으며, 세금 압류 3건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 검토 가능, 가격은 보류”입니다. 신건이라는 이유나 등기상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
