대전지방법원 2025타경641. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔 2층 205호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사계동이며, 말소기준권리는 2017.09.29 설정된 정주새마을금고 근저당 260,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리에서 가장 중요한 임차인도 확인됩니다. 김영숙은 204·205호에 보증금 50,000,000원, 월차임 3,000,000원으로 기재돼 있고 전입일은 2018.07.17입니다. 말소기준일 2017.09.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 경매대금에서 보증금이 얼마나 배당되는지와 별개로, 현재 분석상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층 205호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사계동 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상21층 · 사용승인일 2017.07.25 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 208,740,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 천안호텔관리단 / 80,217,526원 |
| 매각기일 | 2026.05.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
말소기준은 2017.09.29 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 채무자는 유영동입니다. 2023년 용경석건 주식회사 가압류는 2023.05.23 말소됐고, 2024년 국의 압류 역시 2024.08.14 말소됐습니다. 2025.08.01 주식회사 천안호텔관리단의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 5,000만원, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 204, 205호 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 2018.07.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김영숙의 전입일은 말소기준 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정되며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 및 우선변제 여부는 미상입니다. 한편 감정평가 당시 205호의 현황은 공실로 조사돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 208,740,000원으로 감정가 426,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 집합건축물대장상 일반음식점이고 현황이 공실인 만큼, 실제 매매가와 임대수익 검증 없이 ‘반값’이라는 표현만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 208,740,000원 | 205,017,640원 | 135,199,886원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 146,118,000원 | 143,272,348원 | 196,945,178원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 102,282,600원 | 100,050,644원 | 240,166,882원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,722,360원 |
| 2. 근저당 · 정주새마을금고 | 260,000,000원 | 205,017,640원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 천안호텔관리단 | 80,217,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,722,360원을 제외한 205,017,640원이 정주새마을금고 근저당에 배당되고, 신청채권자 주식회사 천안호텔관리단의 청구액 80,217,526원은 배당 0원으로 계산됩니다. 채권 총 미배당은 135,199,886원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일봉산사거리 서측에 인접하며 주변은 숙박시설·상업시설·근린생활시설·공공시설 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 각 방면 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 도로. 북동측 약 40미터 광로, 남서측 약 10미터, 북서측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 건물·규제. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.07.25이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 이미 2회 유찰된 공실 일반음식점이고 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 매수·임대 수요를 보수적으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 유사 상가의 실제 매매가를 별도로 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현황이 공실이므로 일반음식점으로 실제 임대 가능한 조건과 예상 임대료를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 대조. 김영숙은 204·205호로 기재돼 있으나 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 정주새마을금고와 신청채권자의 미배당이 커도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 절차 상태. 2026.09.30 채권자에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 실제 사건 진행 상태는 법원 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017년 정주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 김영숙의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 감정가 426,000,000원에서 2회 유찰돼 208,740,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없는 데다 집합건축물대장상 일반음식점·현황 공실입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다.
