대전지방법원 2025타경641. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔 2층 206호입니다. 사건의 핵심은 권리보다 상업시설의 가격과 환금성입니다. 말소기준권리는 2017.09.29. 설정된 동광주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 266,500,000원입니다. 2025.08.01. 주식회사 천안호텔관리단의 강제경매개시결정과 2025.08.25. 동광주새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 김영숙이 204·205호를 사용하고 보증금 50,000,000원, 월 3,000,000원, 전입일 2018.07.17.로 조사돼 있습니다. 이 전입일은 말소기준인 2017.09.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 조사 호실이 204·205호로 대상 물건인 206호와 다르다는 점도 입찰 전 현황조사 원문과 실제 점유상태를 다시 대조해야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층 206호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사계동 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 215,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 천안호텔관리단 / 80,217,526원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.29. 동광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 266,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.09.29. 주식회사계동으로 소유권이 이전된 날 동광주새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 가압류와 2024년 압류는 이미 등기부에서 말소됐으며, 2025년의 강제경매·임의경매 개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 조사 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 204, 205호 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 2018.07.17 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
실제 조사된 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 2017.09.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 조사된 점유 부분은 204·205호이고 본건은 206호이므로, 206호의 실제 공실 여부와 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 440,000,000원이고 현재 최저매각가는 215,600,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%로 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 150,920,000원, 4회 유찰 시 105,644,000원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 동광주새마을금고 | 266,500,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 천안호텔관리단 | 80,217,526원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 동광주새마을금고 | 80,217,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,600,000원 가정에서 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 동광주새마을금고 근저당권에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 배당 부족액은 215,153,452원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 일봉산사거리 서측에 인접하며 숙박시설·상업시설·근린생활시설·공공시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 여러 방면의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 현황은 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상21층 건물 내 2층이며 사용승인일은 2017.07.25.입니다.
- 도로. 북동측 약 40미터 광로, 남서측 약 10미터, 북서측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 토지 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정평가상 206호는 공실이나 현황조사 임차인은 204·205호로 조사됐습니다. 대상 호실의 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상업시설 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 440,000,000원과 최저가 215,600,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 임대수익 검증. 현재 공실이므로 실제 임대 가능 보증금·월세와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비 확인. 호텔 내 상업시설은 관리비와 공용부분 비용이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 경매개시결정, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격 검증은 별도
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.29. 동광주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 조사 임차인의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 440,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 215,600,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없어 이를 곧바로 “싼 가격”으로 볼 수는 없습니다. 게다가 대상은 집합건축물대장상 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 따라서 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
