인천지방법원 2024타경581227. 연수구 동춘동 힘찬프라자 2층 211호로, 공부상 용도는 의원이고 감정평가 기준시점에는 사무실로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 전동승은 2021.10.27. 거래가액 689,860,300원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서인천농업협동조합이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 부담은 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 외 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에는 “(주)삼성건물관리, 유주현”과 “(주)삼성건물관리,유주현”이 각각 기재돼 있으나 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 앵고개로 90, 2층211호 (동춘동, 힘찬프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 의원 · 현재 사무실 이용 |
| 소유자 | 전동승 (2021.10.27. 소유권이전 · 거래가액 689,860,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 378,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 885,163,523원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27. 서인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.10.27. 주식회사힘찬개발을 거쳐 전동승 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 서인천농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2022.12.27. 국의 압류와 2024.12.12. 임의경매개시결정은 기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.01.20. 연수구 압류는 2023.06.08. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 현황조사 기재 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)삼성건물관리, 유주현 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)삼성건물관리,유주현 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 기재는 이름 표기가 공백·쉼표만 달라 동일한 점유관계가 중복 기재된 것인지, 각각 별도 관계인지 확인이 필요합니다. 어느 경우든 전입신고일과 보증금이 알려지지 않았으므로 “대항력 有”로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 현 단계에서 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가는 곧 ‘시세 할인’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 540,000,000원의 70%인 378,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮다”는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 공부상 의원이고 현재 사무실로 이용되는 근린생활 성격의 집합건물이므로, 아파트처럼 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 이번 입찰에서 먼저 확정해야 할 것은 점유관계와 대지권 귀속이고, 그 다음이 적정 입찰가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,092,000원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 371,908,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 서인천농업협동조합에 371,908,000원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당액은 648,092,000원입니다. 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 점유자 보증금·대항력도 미상이라 실제 임차보증금 승계 여부는 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 인천새봄초등학교 북서측 인근이며, 동춘1구역 도시개발사업지역의 아파트단지와 라마다송도호텔 주변 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 앵고개로 및 능허대로 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 211호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2021.06.24.입니다.
- 이용. 공부상 용도는 의원이고 기준시점 현재 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 38미터, 남동측 약 10미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동춘1구역 도시개발구역), 도시개발구역, 과밀억제권역입니다.
- 대지권. 지적이 미정리된 상태로, 추후 본건 구분건물에 적정 소유권·대지권이 귀속될 것을 전제로 대지권을 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 동일성 확인. “(주)삼성건물관리, 유주현”과 “(주)삼성건물관리,유주현”이 동일 점유관계의 중복 표기인지 별도 관계인지 확인하세요.
- 대항력 핵심자료 확인. 점유자의 전입신고일, 실제 점유개시 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차인이 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 대지권 확인. 지적 미정리 상태와 향후 소유권·대지권 귀속 전제를 등기·토지 관련 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서인천농업협동조합 근저당에 2층 212호 공동담보 표시가 있으므로 관련 권리관계와 배당 영향을 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 용도의 실제 거래 및 임대수익 자료와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 대지권은 미확정”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2021.10.27. 서인천농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 최저매각가는 감정가 540,000,000원의 70%인 378,000,000원입니다. 하지만 이것만으로 안전하고 싼 물건이라고 결론내릴 수는 없습니다.
현황조사상 점유 관련 기재가 2건 존재하지만 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능성과 승계액을 계산할 수 없고, 감정평가 역시 임대차관계를 미상으로 보고 있습니다. 동시에 지적 미정리 상태에서 장래 적정 소유권·대지권 귀속을 전제로 평가한 물건입니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조는 단순하지만, 임차관계와 대지권 확인 전에는 실질취득가를 확정해서는 안 되는 물건입니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 점유자의 권리와 대지권입니다.
