368,200,000원
인천지방법원 2024타경581227. 힘찬프라자 2층 212호로, 공부상 용도는 의원이고 감정평가 기준시점에는 사무실로 이용 중입니다. 현 소유자는 전동승이며 2021.10.27. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 636,795,200원입니다. 같은 날 설정된 서인천농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준만 보면 이후의 국 압류, 연수구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부 후순위 권리보다 점유자 권리와 대지권 확인입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 현황조사상 점유자의 전입·보증금이 미상인 이상 그 숫자를 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581227 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 앵고개로 90, 2층212호 (동춘동,힘찬프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 의원 · 현재 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 · 사용승인일 2021.06.24. |
| 소유자 | 전동승 · 2021.10.27. 소유권이전 · 거래가액 636,795,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 368,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 885,163,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2021.10.27. 서인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 등기에는 힘찬프라자 2층 211호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 그 이후 2022.12.27. 국 압류, 2024.01.16. 연수구 압류, 2024.12.12. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — ‘인수 0원’ 확정은 아직 이르다
| 현황조사 표기 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)삼성건물관리, 유주현 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)삼성건물관리,유주현 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 공백 차이만 있는 동일한 점유 표기가 2건 반복돼 있습니다. 이를 서로 다른 임차인 2명으로 단정할 수도, 단순 중복으로 단정할 수도 없습니다. 두 기록 모두 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 대항력은 “有”가 아니라 “가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,954,800원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 362,245,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 서인천농업협동조합 채권최고액 1,020,000,000원 중 362,245,200원이 배당되고 657,754,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천새봄초등학교 북서측 인근이며, 동춘1구역 도시개발사업지역에 조성된 아파트단지와 라마다송도호텔 주위 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 앵고개로 및 능허대로 주변 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 의원으로 등재돼 있으나 기준시점 현재 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층이며 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 38미터, 남동측 약 10미터, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 동춘1구역 도시개발구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와 별 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. (주)삼성건물관리, 유주현 표기의 실제 점유관계와 동일인·동일 계약 여부를 확인하세요.
- 대항력 확인. 전입신고일과 점유 개시 시점이 2021.10.27. 말소기준보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대지권 확인. 지적 미정리 및 적정 소유권·대지권 귀속 전제 평가 내용을 원본 서류로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에 힘찬프라자 2층 211호가 공동담보로 기재돼 있어 공동담보 배당관계를 함께 확인하세요.
- 용도·사용 확인. 공부상 의원과 실제 사무실 이용 상태를 기준으로 향후 사용계획과 관련 규정을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·세금 자료를 대조하세요.
맺으며 — 70% 할인보다 ‘미상 권리’ 확인이 먼저
이 물건은 감정가 526,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 368,200,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준도 2021.10.27. 서인천농업협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수 위험이 미상이고, 지적 미정리 상태에서 적정 소유권·대지권 귀속을 전제로 감정됐다는 별도 확인사항도 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위는 정리되지만, 점유와 대지권을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
