부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경1153 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 21.4956㎡

최저매각가 신건 · 1차

122,000,000원 1억 2,200만 감정가 122,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-19

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

1,220만원

최저가의 10% · 12,200,000원

실거래 대비

▲ 9.9% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.11억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 핵심 변수인 오피스텔로 보증기관 승계 중복을 제외한 임차관계 확인과 배당 검토가 필요합니다.

가격 최저가 122,000,000원 신건이나 실질취득은 임차보증금 배당 여부에 따라 판단
자금 입찰보증금은 최저가 기준 10% 수준 검토 · 현재 배당상 매수인 인수액 0원
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재, 미배당 보증금 발생 시 인수 위험

한 줄 평 권리상 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차권입니다. 현재 배당표 기준 임차보증금 109,000,000원이 우선 배당되어 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 배당 부족 시 대항력 임차권 잔액 인수 위험이 있는 구조입니다.

감정가 / 최저가

122,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

109,000,000원

한국토지주택공사 임차권

매수인 인수

0원

현재 배당 가정

핵심지표

대항력 有

임차권등기 확인 필요

인천지방법원 2025타경1153. 인천 서구 가좌동 센트럴시티뷰 704호 오피스텔입니다. 소유자는 석상림이며, 2024년 소유권 이전 후 2025년 한승엽 채권자의 강제경매개시결정이 진행되었습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 을구 순위 3번 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경1153
소재지	인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 7층 704호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 이용상태 오피스텔 구조
소유자	석상림
감정가 / 최저가	122,000,000원 / 122,000,000원
신청채권자 / 청구	한승엽 / 156,000,000원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 중복 신고 주의

임차 관계	보증금	대항력	우선변제	상태
장현준	미상	가능	미상	확인필요
김도균	미상	가능	미상	확인필요
한국토지주택공사	109,000,000원	有	有	배당대상

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 별도 임차보증금 합산 대상이 아닙니다. 실제 임차관계와 보증금 중복 여부를 구분해야 합니다. 대항력 있는 임차권은 배당 부족 시 매수인에게 잔액 인수 위험이 있습니다.

⚠️ 인수 위험 판단 현재 매각가 122,000,000원 기준 배당표에서는 임차보증금 109,000,000원이 우선 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각가 하락 시 배당 부족 가능성이 커져 대항력 임차권 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,508,000원
임차인 한국토지주택공사 보증금	109,000,000원	109,000,000원
강제경매개시결정 · 한승엽	156,000,000원	10,492,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 인수 위험

✅ 현재 회차 판단 현재 신건 기준 배당에서는 임차보증금이 전액 우선 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의사항 대항력 임차권이 존재하므로 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 유찰로 가격이 낮아질수록 임차보증금 미배당 위험이 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천광역시 서구 가좌동 가림고등학교 서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.
용도. 오피스텔 구조이며 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
환금성. 주거와 업무시설이 혼재한 지역으로 임차수요와 권리관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 을구 순위 3번 주택임차권등기와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사 관련 보증금은 장현준 신고와 중복되지 않는지 확인해야 합니다.
배당 부족 대비. 낮은 낙찰가에서는 대항력 임차인 잔액 인수 가능성을 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 현재 배당 기준일 뿐”

이 물건은 현재 회차에서는 임차보증금이 우선 배당되어 매수인 인수액이 없는 구조입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 보증금 미배당 상황에서는 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다. 핵심은 최저가가 아니라 배당 가능성과 임차권 잔액 위험입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권이 핵심 변수 — 인천 센트럴시티뷰 704호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 중복 신고 주의

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원은 현재 배당 기준일 뿐”

사건 개요

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