인천지방법원 2025타경1153. 인천광역시 서구 가좌동 센트럴시티뷰 8층 825호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 석상림이고, 2024.11.15 매매를 원인으로 거래가액 116,550,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없으며 말소기준은 2025.05.30 접수된 한승엽의 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에서 장현준은 2024.05.31, 김도균은 2024.10.16 전입한 것으로 확인돼 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.
다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 보증금반환채권의 존재와 범위, 우선변제 여부, 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원” 사건이 아니라 “선순위 점유 2명의 인수 가능 금액이 아직 미상인 사건”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 8층 825호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 구조 |
| 소유자 | 석상림 (2024.11.15 매매 · 거래가액 116,550,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한승엽 / 156,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.05.30 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
등기부에는 현재 근저당권이 확인되지 않습니다. 최초 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 민간임대주택 등기도 2024.08.17 등록말소를 원인으로 정리됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.30 강제경매개시결정입니다. 그러나 장현준과 김도균의 전입은 각각 2024.05.31·2024.10.16으로 이보다 빠릅니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 2명 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현준 | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도균 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 2명입니다. 장현준은 현황조사, 김도균은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 두 사람의 보증금이 제시되지 않아 보증금을 합산하거나 낙찰가와 비교할 수 없고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 한승엽 | 156,000,000원 | 113,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정상 신청채권자는 113,576,000원을 배당받고 42,424,000원이 미배당됩니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 무엇보다 선순위 전입 2명의 보증금이 미상입니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원 계산값은 임차관계가 확인되기 전에는 최종 인수액으로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔 구조이며, 센트럴시티뷰 건물 내 8층 825호입니다.
- 주위환경. 가림고등학교 서측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택인 아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 30m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,445,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장현준 보증금 확인. 2024.05.31 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김도균 보증금 확인. 2024.10.16 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서의 임차관계와 보증금 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 보증금이 확인되면 각 임차인의 배당 가능액과 미배당 잔액을 계산해 낙찰가에 더한 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없고 임차보증금도 미상이라 현재 최저가 116,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 신청채권 미배당. 현재 회차에서도 한승엽 청구액 156,000,000원 중 42,424,000원이 미배당되는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 116,000,000원이 아니라 ‘미상 보증금’
이 사건을 표면적으로 보면 감정가와 최저가가 모두 116,000,000원이고 근저당도 없어 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 2025.05.30보다 먼저 전입한 장현준과 김도균입니다. 두 사람의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 매수인 인수액을 완결적으로 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기부는 단순하지만 임차관계는 미확정”입니다. 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자보다 선순위 전입자의 실제 보증금 확인이 우선이며, 그 금액을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 응찰 상한을 판단할 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트보다 권리 리스크가 먼저입니다.
