인천지방법원 2025타경1170. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 비153호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 강명구이며, 2023.04.25 거래가액 652,000,000원으로 소유권이 이전된 날 남동농업협동조합이 채권최고액 585,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.06.18 남동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 임차인은 조필근 1명으로, 보증금은 25,000,000원, 전입일은 2025.04.26입니다. 말소기준일 2023.04.25보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2025.08.11 배당요구를 했습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1170 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 지1층비153호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강명구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 485,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 747,094,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 현황 참고 | 공부상 지하1층 비153호이나 남측 접면도로 기준 현황 1층에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차, 매수인 인수 0원
2023.02.10 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.04.25 강명구 명의로 소유권이 이전되고 같은 날 남동농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.18 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조필근 | 비153호 | 2025.04.26 | 25,000,000원 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 배당 순위와 금액은 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 할인율만으로 ‘싸다’ 판단 금지
감정가는 694,000,000원, 현재 최저매각가는 485,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 340,060,000원(49%), 3회 유찰 시 238,041,999원(34.3%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 485,800,000원 | 478,542,000원 | 107,058,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 340,060,000원 | 334,499,160원 | 251,100,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 238,041,999원 | 233,909,411원 | 351,690,589원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 485,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,258,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 585,600,000원 | 478,542,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남동농업협동조합 근저당에 478,542,000원이 배당되고 107,058,000원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천봉수초등학교 남동측 인근이며 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 가정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 단층 건물 내 지1층 비153호이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 강화유리·샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 도시계획. 루원시티 도시개발구역 내에 위치하며 기준시점 현재 지적미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가합니다.
- 현황층. 공부상 지하1층 비153호이지만 남측 접면도로 기준으로는 현황 1층에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조필근의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부를 매각물건명세서·배당요구 서류로 다시 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 근저당 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 현황층 확인. 공부상 지하1층과 현황 1층의 차이가 실제 접근성·가시성·임대가치에 어떻게 반영되는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 또는 인근 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 도시개발구역 확인. 지적미정리 상태와 토지 관련 제한·정리 현황을 입찰 전 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 상가가치 확인
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.04.25 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 조필근의 전입은 2025.04.26으로 뒤이므로 대항력은 없습니다. 현재 회차 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 감정가 694,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 485,800,000원까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 감정평가상 근린생활시설이고, 공부상 지하1층과 현황층 차이도 있어 실제 상가 가치·접근성·임대수익을 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 현장과 수익성 검증이 필요한 물건입니다.
