인천지방법원 2025타경1170. 등기상 소유자는 강명구이며, 2023.04.25 소유권이전등기가 접수됐습니다. 매매 원인일은 2020.01.15, 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 남동농업협동조합의 채권최고액 242,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.18 임의경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 조필근 1명이 확인됩니다. 조사 부분은 비153호, 보증금은 25,000,000원, 전입일은 2025.04.26입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 2025.08.11 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1170 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 감정요항에 지하1층 비153호 및 1층 136호 기재 |
| 소유자 | 강명구 · 소유권이전 접수 2023.04.25 · 매매 원인 2020.01.15 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 747,094,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2023.02.10 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.04.25 강명구 명의 소유권이전과 신탁등기 말소가 접수됐고, 같은 날 남동농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 2025.06.18 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 / 부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조필근 · 비153호 | 25,000,000원 | 2025.04.26 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가 294,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 144,060,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 100,842,000원(감정가 34.3%)입니다.
다만 이 사건에서 직접 비교할 동일 유형 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 인수 0원을 반영해 최저가와 같은 205,800,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 근린생활시설 거래사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 242,400,000원 | 202,118,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 남동농업협동조합 채권최고액 242,400,000원 중 202,118,800원이 배당되고, 미배당액은 40,281,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 인천봉수초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 가정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항상 기호 1, 2 모두 근린생활시설로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 루원시티 도시개발구역 내에 위치하며 기준시점 현재 지적미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가한 것으로 평가됐습니다.
- 층 현황. 공부상 지하1층 비153호 및 1층 136호이나, 남측 접면도로를 기준으로 할 때 현황상 1층 및 2층에 소재한다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 205,800,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 동일 상권·유사 근린생활시설 거래사례와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 비153호와 136호의 범위 확인. 감정요항에는 두 호수가 함께 기재되고, 임차인 조필근은 비153호로 조사돼 있습니다. 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 조필근은 대항력은 없지만 보증금 25,000,000원, 배당요구일 2025.08.11이 확인됩니다. 확정일자와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 층 위치 확인. 공부상 1층 136호와 현황상 도로 기준 2층이라는 차이가 있으므로 현장 접근성·가시성·출입 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 권리·배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.04.25 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 조필근의 전입은 2025.04.26로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리만 보면 비교적 깔끔합니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 294,000,000원에서 1회 유찰돼 205,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 시세 메리트를 입증할 수 없습니다. 여기에 감정요항의 비153호·136호 병기, 공부상 층과 도로 기준 현황층의 차이까지 있으므로 권리는 통과, 가격과 매각대상 현황은 원본·현장 확인 후 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
