의정부지방법원 2026타경64. 구리시 갈매동의 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층 02-056호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물이며, 물건 분류는 대지입니다. 최초 감정가 508,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 355,600,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정처럼 보이지만, 낙찰가와 실제 취득 부담은 다릅니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 12월 15일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권보다 먼저 전입한 주식회사 어깨동무는 대항력이 있고, 우선변제권이 없는 것으로 분석되어 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 여기에 권리관계가 확인되지 않은 송찬영의 점유까지 남아 있습니다. 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 남는다

최초 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 2022년 12월 15일 전승국에게 소유권이전되면서 신탁등기가 말소되었습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 3월 20일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 10,000,000원 + 미상 위험

주식회사 어깨동무의 전입일은 2019년 12월 19일로, 하나은행 근저당권 설정일인 2022년 12월 15일보다 앞섭니다. 대항력은 있는 것으로 확인되며 우선변제권은 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하고 매수인이 보증금 10,000,000원을 인수하는 구조입니다.

송찬영은 현황조사에서 확인되었지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 임대차계약관계 확인을 통해 추가 인수 여부를 확정해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 508,000,000원에서 현재 최저가 355,600,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 실제 판단 기준은 최저가만이 아니라 확인된 보증금 인수를 포함한 최소 실질취득금액 365,600,000원입니다.

이 지식산업센터의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 지식산업센터는 이용 상태, 임대수익, 관리비, 거래 유동성 등을 확인해야 하며 감정가 대비 유찰 할인율만으로 수익성이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저매각가격 확정 내역이 아닙니다. 실질취득금액은 확인된 인수보증금만 포함한 최소액으로 송찬영 관련 추가 부담과 취득 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 355,600,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 5,778,400원을 제외한 349,821,600원이 하나은행에 배당됩니다. 채권최고액 996,000,000원 기준 미배당액은 646,178,400원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

하나은행의 경매신청 청구액은 822,407,777원으로, 예상배당액 349,821,600원으로는 해당 청구액을 전부 충족하지 못합니다. 그러나 미배당 채권액이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인이 부담하는 별도 위험은 대항력 임차보증금 및 확인되지 않은 점유관계입니다.

배당은 채권최고액 기준의 자동 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 공동담보인 02-057호 관련 배당관계 및 실제 채권잔액에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 어깨동무의 보증금은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수금액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매역(경춘선) 북동측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 상가주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 갈매역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층에 위치합니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차장·냉난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며 차량 접근이 가능합니다.
• 토지. 사다리형 평지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다. 준주거지역 및 구리갈매공공주택지구 내에 있습니다.
• 규제. 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 토지이용 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역의 기재상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 입찰 전 현재 지정 여부와 본 물건 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 매수 수요와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 어깨동무 보증금. 대항력 있는 임차보증금 10,000,000원의 매수인 승계를 취득자금에 반영해야 합니다. 보증금 반환관계와 실제 임대차계약 내용을 확인하세요.
• 송찬영 권리 확인. 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 임대차계약서 및 실제 점유 부분을 확인해야 합니다. 대항력과 인수금액이 미확정이므로 입찰 전 핵심 검토 대상입니다.
• 매각물건명세서 원본. 임차인 관계와 매수인 인수 조건을 확인하고 현황조사 내용과 대조해야 합니다.
• 공동담보. 하나은행 근저당권은 02-057호와 공동담보 관계입니다. 공동담보의 권리와 배당관계를 확인하세요.
• 실거래·임대료. 지식산업센터 동일 또는 유사 호실의 최근 거래가격, 공실률, 임대료 및 임대수익을 확인해야 감정가와 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
• 명도·점유. 어깨동무와 송찬영의 점유관계, 계약 종료 및 인도 가능성을 각각 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이 남아 있는 경우 명도 부담은 단순한 소유자 점유와 다릅니다.
• 관리비·시설. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 전기·냉난방·주차 및 시설 사용 조건을 관리주체에 확인하세요.
• 용도·규제. 공장(지식산업센터) 이용에 따른 입주 가능 업종과 이용 제한, 토지이용 규제 및 필요한 인허가 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 경매 진행상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 인수 위험 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 508,000,000원에서 최저가 355,600,000원까지 낮아진 지식산업센터입니다. 등기상 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 주식회사 어깨동무 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수하며, 송찬영의 추가 인수 가능성은 확인되지 않았습니다.

현재 최저가 기준 최소 실질취득금액은 365,600,000원이지만, 추가 인수금액과 취득 부대비용이 확인되기 전에는 최종 취득금액을 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 시세 또한 확인되지 않아 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 먼저 송찬영의 임대차·대항력·보증금 관계를 확인하고, 어깨동무의 보증금 반환 부담을 포함한 실질취득금액을 산정해야 합니다. 이후 동일 용도 지식산업센터의 최근 실거래와 임대수익을 대조해야 비로소 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 이러한 권리 위험은 별도로 남습니다.