의정부지방법원 2026타경64. 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층 02-057호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 매각물건명세서 비고에도 같은 용도로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.12.15. 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 996,000,000원입니다. 이후 2026.03.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 주식회사 어깨동무는 2019.12.19. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 우선변제권은 없어 배당으로 회수되는 금액 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
여기에 송찬영이 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 송찬영을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 확인 실질취득액 337,600,000원은 어디까지나 이미 금액이 확인된 인수액만 더한 최소치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경64 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층02-057호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 전승국 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 327,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 822,407,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
주식회사 어깨동무의 전입일은 2019.12.19.로, 2022.12.15. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있음으로 확인되며, 우선변제권은 없어 최저가 327,600,000원으로 낙찰되더라도 보증금 10,000,000원은 배당에서 빠져나가는 것이 아니라 낙찰자가 별도로 부담합니다. 따라서 현재 회차 기준 확인된 실질취득은 337,600,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 어깨동무 | 2019.12.19 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 송찬영 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사정은 없고, 자료에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 주식회사 어깨동무는 인수액이 10,000,000원으로 확인되지만, 송찬영은 보증금 자체가 미상이라 최종 인수총액은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 실거래 시세가 없어 ‘감정가 70%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 468,000,000원의 70%인 327,600,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 통한 시세 검증을 할 수 없습니다. 특히 확인된 대항력 임차인 인수액 10,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인 실질취득은 337,600,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,386,400원 |
| 인수 · 주식회사 어깨동무 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 996,000,000원 | 322,213,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사하나은행 채권최고액 996,000,000원 중 322,213,600원이 배당되고 673,786,400원의 미배당이 발생합니다. 주식회사 어깨동무 보증금 10,000,000원은 배당액이 0원이며 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 327,600,000원 | 10,000,000원 | 337,600,000원 | 673,786,400원 |
| 2회 유찰 시 | 229,320,000원 | 10,000,000원 | 239,320,000원 | 770,690,480원 |
| 3회 유찰 시 | 160,524,000원 | 10,000,000원 | 170,524,000원 | 838,523,336원 |
주식회사 어깨동무의 보증금은 각 시나리오에서 모두 10,000,000원 인수로 계산돼 있으므로, 낙찰가만 보고 실질취득을 판단하면 안 됩니다. 더구나 송찬영의 보증금이 미상이어서 위 실질취득액은 확인된 금액만 반영한 최소치입니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 호실 사용형태. 02-057호는 02-058호 및 02-059호와 경계벽을 제거한 뒤 실내공장으로 사용 중입니다.
- 위치. 갈매역(경춘선) 북동측 인근이며 지식산업센터, 아파트단지, 상가주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 갈매역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 중 2층이며 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차장·냉난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,734,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주식회사 어깨동무 보증금 인수. 대항력 있음·우선변제권 없음으로 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 송찬영 보완 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 가능·미상 상태입니다. 금액 확인 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 327,600,000원이 아니라 확인된 인수액까지 더한 337,600,000원부터 보아야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 호실 경계. 02-057호가 02-058호·02-059호와 경계벽 제거 상태로 사용 중이므로 물리적 구획과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 지식산업센터 내 공장 이용 물건으로 실제 사용 가능 업종과 입주·이용 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수와 미상 위험’을 먼저 본다
이 물건은 감정가 468,000,000원에서 한 차례 유찰돼 327,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 확인 실질취득은 337,600,000원입니다. 그리고 송찬영의 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 닫혀 있지 않습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 70%”라는 숫자보다 대항력 임차인 인수 10,000,000원, 송찬영의 대항력 가능·미상, 그리고 02-058호·02-059호와 경계벽을 제거한 사용상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼, 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
