수원지방법원 2024타경37082. 이천시 갈산동의 다세대주택 2층 201호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인 조윤수입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.28, 점유개시는 2021.07.28, 전입신고는 2021.07.29이며 보증금은 165,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2024.07.12이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다.
임차인은 확정일자를 갖고 배당요구도 2024.10.11에 했기 때문에 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현 최저가 136,500,000원에서는 집행비용 2,711,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 133,789,000원만 배당되고, 남는 31,211,000원은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만 낮아지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 향교로 163-13, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3·화장실2·주방·거실·다용도실 등) |
| 소유자 | 에이치앤엔건축주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤제 / 184,240,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 표시 참고 | 공부상 1동, 건물 외벽에는 106동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준으로 선언된 권리는 2024.07.12 접수된 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 임차인 조윤수는 2021.07.29 전입했고, 2021.06.28 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기 자체는 2025.04.18 접수됐지만, 등기 내용에 이미 2021년의 계약·점유·전입·확정일자가 기재되어 있습니다. 따라서 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조윤수 | 전유부분 전부 | 165,000,000원 | 2021.07.29 / 2021.06.28 | 대항력 있음 우선변제권 있음 보증기관 승계 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 권리구조만으로도 한 가지는 분명합니다. 최저가 136,500,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
현 회차에서는 낙찰대금 136,500,000원에 임차인 인수 31,211,000원이 더해져 실질 부담이 167,711,000원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 95,550,000원으로 낮아지지만 인수액은 71,569,900원으로 커지고, 3회 유찰 시에는 낙찰가 66,884,999원에 인수액 99,718,931원이 붙습니다. 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 136,500,000원 | 31,211,000원 | 167,711,000원 |
| 2회 유찰 시 | 95,550,000원 | 71,569,900원 | 167,119,900원 |
| 3회 유찰 시 | 66,884,999원 | 99,718,931원 | 166,603,930원 |
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 조윤수 보증금 | 165,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이윤제 | 184,240,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 우선변제에 사용됩니다. 신청채권자 이윤제의 청구액 184,240,828원은 예상배당 0원이며, 임차보증금 부족분 31,211,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 방3·화장실2·주방·거실·다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 이현고등학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·공동주택·학교·상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 가스보일러 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 614,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현 회차는 최저가 136,500,000원과 인수 31,211,000원을 함께 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 임차인 인수액이 각각 71,569,900원·99,718,931원으로 커집니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되는 구조이므로 최종 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 1동이지만 건물 외벽에는 106동으로 표시되어 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래가가 없어 현재 자료만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 따라온다”
이 사건의 함정은 1회 유찰로 최저가가 136,500,000원까지 내려왔다는 숫자만 보는 데 있습니다. 조윤수의 보증금은 165,000,000원이고, 전입과 확정일자가 2024.07.12 경매개시결정보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다. 현 회차에서 미배당되는 31,211,000원은 매수인에게 넘어가므로 실질 부담은 167,711,000원입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’입니다. 비교 시세가 없는 만큼, 실질취득 부담과 별도로 현장 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
