수원지방법원 2024타경37082. 이천시 갈산동 향교로 163-13의 다세대주택 3층 301호입니다. 감정 이용상태는 방3·화장실2·주방·거실· 다용도실 등으로 확인됩니다. 이 사건의 권리분석은 등기부의 채권액보다 임차권의 시간 순서가 핵심입니다. 임차인 이윤제는 주민등록일자와 확정일자가 모두 2021.06.11, 점유개시일자는 2021.06.16이고, 보증금은 170,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2024.07.12입니다.
즉 임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서 있고, 자료상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 임차인은 배당요구도 했지만 현재 최저가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경37082 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 향교로 163-13, 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방3·화장실2·주방·거실·다용도실 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 가스보일러 난방 · 도시가스 · 승강기 |
| 소유자 | 에이치앤엔건축주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤제 / 184,240,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 표시 확인사항 | 공부상 1동이나 건물 외벽에는 106동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
핵심은 2021년 임차인의 전입·점유가 2024년 말소기준보다 먼저라는 점입니다. 을구 순위 1번 주택임차권은 2023.08.24 등기됐고, 보증금 170,000,000원 전액에 대해 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 2024.07.12 강제경매개시결정 이후의 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤제 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 전입 2021.06.11 확정 2021.06.11 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
임차인 이윤제는 2024.07.11 배당요구를 했습니다. 현재 최저가 136,500,000원 가정에서는 집행비용 2,711,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 133,789,000원이 배당되고, 보증금 부족분 36,211,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 임차인 이윤제 보증금 | 170,000,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이윤제 | 184,240,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 임차보증금에 133,789,000원이 배당되고 36,211,000원이 남습니다. 신청채권자와 임차권자의 이름은 같지만 배당표에서는 임차보증금 채권과 경매신청 채권이 별도로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 임차인 배당이 줄어 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 136,500,000원 | 36,211,000원 | 172,711,000원 |
| 2회 유찰 시 | 95,550,000원 | 76,569,900원 | 172,119,900원 |
| 3회 유찰 시 | 66,884,999원 | 104,718,931원 | 171,603,930원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가는 136,500,000원 → 95,550,000원 → 66,884,999원으로 내려가지만, 임차인 미배당 인수액은 반대로 36,211,000원 → 76,569,900원 → 104,718,931원으로 커집니다. 집행비용 추정액이 회차별로 달라 합계가 완전히 같지는 않지만, 매수인의 경제적 부담은 보증금 170,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이천시 갈산동의 다세대주택으로 이용 중이며 방3·화장실2·주방·거실·다용도실 등으로 구성됩니다.
- 입지. 이현고등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공동주택·학교·상가 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 도시가스, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 614,700원/㎡이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 표시. 공부상 1동이나 건물 외벽에는 106동으로 표시돼 있어 현장과 등기 목적물을 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 136,500,000원에 예상 인수 36,211,000원을 더한 172,711,000원이 현재 판단 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 95,550,000원으로 내려가지만 인수액은 76,569,900원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시에는 인수액이 104,718,931원까지 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이윤제로 표시돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급자료·신청채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금이 선순위 배당으로 들어오면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 동·호수 현장 대조. 공부상 1동과 외벽 106동 표시가 다르므로 현장 출입구·호수표시와 등기 목적물을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 195,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 136,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 거치면 그림이 완전히 달라집니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 예상배당 후 36,211,000원을 매수인이 인수하므로 실제 경제적 부담은 172,711,000원입니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 최저가가 더 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 반대로 커져 총부담이 약 1.70억대에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 대항력 임차권, 신청채권자와 임차권자의 동일인 표시, 당해세 가능성까지 함께 확인해야 하는 사건입니다. 입찰가는 낮아 보여도 실질취득가는 낮지 않은 인수형 물건이라는 점이 결론입니다.
